Fix & Flip Realität: 300 kg Fenster kaputt gegangen | Baustellen Update

Was passiert, wenn ein 300 kg schweres Hebeschiebeelement per Autokran übers Haus gehoben wird, über Nacht durch eine Windböe umfällt und eine Dreischeibenverglasung zu Bruch geht? Genau das ist auf dieser Kernsanierung passiert, und Johannes zeigt im aktuellen Baustellen-Update, wie das Team damit umgeht, was bereits fertig ist und warum eine Kernsanierung für Einsteiger im Fix-and-Flip-Bereich eine ganz andere Kategorie ist als das Renovieren einer Wohnung.

Stand der Baustelle: Was ist bisher passiert?

Das Objekt ist ein Reihenhaus, das Johannes und sein Team im Rahmen ihrer Fix-and-Flip-Strategie kernsanieren und energetisch auf Vordermann bringen, um es anschließend wieder zu verkaufen. Im aktuellen Update ist auf beiden Etagen bereits einiges vorangeschritten.

Die Wände sind oben wie unten komplett verputzt, was zu einem früheren Zeitpunkt noch nicht der Fall war. Gleichzeitig läuft der Einbau der Fußbodenheizung auf Hochtouren. Die Heizschlangen werden nach einem genauen Plan verlegt, den der Energieberater mit einer Heizlastberechnung pro Raum erstellt hat. Das heißt, für jeden Raum ist festgelegt, in welchem Abstand die Schlangen verlegt werden, welche Räume überhaupt eine Fußbodenheizung bekommen und wie viele Heizkreise insgesamt benötigt werden.

Insgesamt werden auf der oberen Etage rund 130 Quadratmeter mit Leerrohren ausgelegt, durch die später das Heizungswasser fließen soll. Danach kommt Estrich drauf, der dann trocknen muss. Und genau da liegt die Verbindung zum größten Zwischenfall dieser Baustelle.

Der Vorfall: 300 bis 450 kg Fensterelement fällt um

Das wohl spektakulärste Ereignis dieses Baustellen-Updates ist der Sturz eines massiven Hebeschiebeelementes. Das Fenster, dreifach verglast und schätzungsweise 300 bis 450 kg schwer, musste per Autokran über das gesamte Haus gehoben werden, weil ein Zugang über den Garten nicht möglich war. Der Fensterbauer stellte das Element provisorisch auf dem Rohbetonboden ab, sicherte es mit Keilen, aber eben nicht ausreichend.

Über Nacht kam eine Windböe, das Element kippte um und beim Aufprall auf dem Beton brach eine Scheibe der Dreischeibenverglasung. Glück im Unglück: Der Kunststoffrahmen blieb durch einige Holzscheiben, die zufällig lagen, weitgehend verschont und ist nicht verzogen. Nur die drei Gläser dieses einen Teils müssen ausgetauscht werden, der Rest des Elements ist unversehrt.

Die Frage, warum das beschädigte Element trotzdem eingebaut wurde, beantwortet Johannes klar: Die Fenster hatten ohnehin schon mehrere Wochen Lieferverzug. Ursprünglich waren drei bis vier Wochen Lieferzeit vereinbart, tatsächlich wurden es sechs bis sieben Wochen. Während dieser Zeit herrschte faktisch Baustopp. Putz braucht ein kontrolliertes Klima zum Trocknen, Estrich genauso. Ohne geschlossene Fensterfronten ist dieses Klima nicht herzustellen. Also wurde das Element trotz der gesprochenen Scheibe eingebaut, damit der Betrieb weitergehen kann. Wenn die Ersatzscheibe geliefert wird, werden einfach die drei Gläser dieses Teilelements getauscht.

Die Haftung liegt eindeutig beim Fensterbauer, dessen Haftpflichtversicherung für den Schaden aufkommen muss. Fahrlässige Sicherung auf einer Baustelle, das ist klar und wird entsprechend abgewickelt.

Fenster, Verglasung und Raumaufteilung

In allen relevanten Wohnräumen wurden neue dreifach verglaste Fensterelemente eingebaut. Das Kinderschlafzimmer hat eine vollständig neue Fensterfront, die auf die vordere Gebäudekante gesetzt wurde. Das etwas größere Kinderzimmer hat bereits die Heizschlangen verlegt. Das Elternschlafzimmer zur Straßenseite bekam drei komplett neue, dreifach verglaste Fensterelemente.

Im Badezimmer wird eine Wanne eingebaut, dieser Bereich bekommt entsprechend keine Fußbodenheizung. Die abgehängte Decke ist bereits vorbereitet für Spots und LED-Leisten, die Unterverteilung der Elektrik sitzt.

Förderung: BAFA statt KfW, und warum das bei Fix and Flip wichtig ist

Ein Thema, das für Investoren besonders relevant ist: die Wahl des richtigen Förderprogramms bei energetischen Sanierungen. Johannes und sein Bruder Julian, der die Baustelle operativ koordiniert, haben sich bewusst für die BAFA-Förderung entschieden und nicht für KfW-Kredite. Der Grund ist simpel und direkt auf die Fix-and-Flip-Strategie zugeschnitten.

KfW-Kredite laufen über Laufzeiten von mindestens vier, oft fünf bis sechs Jahren. Wer ein Objekt aber nach der Sanierung wieder veräußern will, kann diese Laufzeit nicht einfach ignorieren. Die Kreditsumme müsste beim Verkauf übernommen oder anderweitig geregelt werden, was die Transaktion erheblich verkompliziert.

Die BAFA hingegen funktioniert auf Basis von Zuschüssen für einzelne Sanierungsmaßnahmen. Keine Kreditlaufzeit, kein Interessenskonflikt mit dem geplanten Wiederverkauf. Gefördert werden unter anderem Gebäudehülle und Heizung. Grundlage ist ein individueller Sanierungsfahrplan, den ein zertifizierter Energieberater erstellt hat. Johannes betont ausdrücklich, die genauen Prozentsätze nicht nennen zu wollen, weil er keine Fehlinformationen streuen möchte. Die Empfehlung ist klar: Wer als GmbH oder mit Wiederverkaufsabsicht saniert, sollte sich einen Energieberater holen und gemeinsam klären, welcher Förderweg passt. Ein ganzheitlicher KfW-Antrag als Eigennutzer funktioniert in diesem Fall schlicht nicht.

Wärmepumpe, PV-Anlage und technische Details im Keller

Im Keller ist inzwischen einiges installiert worden. Die Viessmann-Heizanlage in Form einer Wärmepumpe steht bereits draußen, die PV-Anlage ist auf dem Dach montiert. Das System läuft als Kombination aus Photovoltaik und Wärmepumpe, was energetisch eine sinnvolle Einheit ergibt.

Die Rohre der Wärmepumpe wurden durch ein großes Leerrohr geführt, das durch das Kellerfenster nach außen läuft. Dadurch war keine aufwendige Kernbohrung nötig. Das Rohr wird anschließend ausgedämmt und mit flüssigem Kunststoff versiegelt, damit keine Feuchtigkeit eindringen kann. Eine Methode, die laut Fachbetrieb gängig ist und praktisch, weil das betreffende Kellerfenster ohnehin nicht mehr genutzt wird.

Im Keller selbst befindet sich der Heizkreisverteiler, an dem alle Schlangen der Fußbodenheizung zusammenlaufen. Vor- und Rücklauf führen in den Heizraum, von dort werden die Temperaturen in die einzelnen Heizkreise verteilt. Die Thermostate für die jeweiligen Räume werden ebenfalls an diesen Verteiler angeschlossen.

Beim Fußbodenaufbau wird unterschieden zwischen kalten und warmen Räumen. In kalten Bereichen wie dem Keller wird eine hochdämmende PUR-Platte mit Alukaschierung eingesetzt, weil der Rohbetonboden kalt ist und eine hohe Dämmlast erfordert. Zwischen zwei warmen Räumen, also etwa zwischen Erdgeschoss-Wohnraum und Obergeschoss, reicht eine günstigere Variante, weil keine nennenswerte Temperaturspanne zu überbrücken ist.

Die Kellerdecke wurde mit rund 10 cm Dämmung versehen, weil darüber Wohnraum liegt. Alle angrenzenden Flächen zwischen kalten und warmen Bereichen müssen gedämmt werden. Die Abschlusstür zum Keller bekommt eine besser gedämmte Ausführung, vergleichbar mit einer Wohnungseingangstür.

Kernsanierung vs. Wohnungssanierung: Was Einsteiger wissen sollten

Julian, der Bruder von Johannes und seit rund einem Jahr Geschäftsführer im Unternehmen, zieht im Video ein ehrliches Zwischenfazit. Er hat bisher hauptsächlich Wohnungssanierungen begleitet und sagt klar: Der Aufwand hier ist mindestens dreimal so hoch, und das Projekt ist noch nicht mal abgeschlossen.

Was noch kommt: Außenanlage, Terrasse, Rollläden, Fassadendämmung, Geschossdeckendämmung. Bei einer Wohnung beschränkt sich die Verantwortung auf das Innere der eigenen vier Wände. Bei einem Haus kommen Dach, Garten, Keller, Heizanlage, Fassade und Nachbarschaftsbelange dazu. Jeder Quadratmeter wird angefasst, oft mehrfach, über Monate.

Johannes spricht in diesem Zusammenhang auch ein strukturelles Risiko an, das er in der Branche beobachtet hat. Viele Flipper, die in der Zinsphase der letzten Jahre in Schwierigkeiten geraten sind, haben primär Einfamilienhäuser geflippt. Der Grund ist das Klumpenrisiko: Ein Haus in der Bauphase lässt sich nicht einfach halbfertig stehen lassen oder in einem unvollendeten Zustand vermieten. Du musst weitermachen, auch wenn das noch einmal erhebliche Mittel erfordert. Wer das Kapital nicht hat oder nicht aufbringen kann, gerät in ernsthafte Schwierigkeiten, bis hin zur Privatinsolvenz.

Eine Wohnung hingegen lässt sich flexibler handhaben. Wenn das Budget nicht für den Premiumbodenbelag reicht, kommt ein günstigerer rein. Sie lässt sich auch in einem einfacheren Zustand vermieten. Dieses Sicherheitsnetz fehlt beim Haus komplett.

Die klare Empfehlung für alle, die noch am Anfang stehen: Mit Wohnungen anfangen. Die Abläufe sind ähnlich, der Umfang ist überschaubar, die Risiken sind kalkulierbar. Wer das System dort verstanden und einige Projekte erfolgreich abgeschlossen hat, kann den Schritt zu größeren Objekten gehen, mit dem nötigen Wissen, dem richtigen Team und ausreichend Puffer.

Fazit: Fix and Flip auf Baustelle mit Realitätssinn betreiben

Dieses Update zeigt sehr deutlich, was bei einer Kernsanierung wirklich auf dich zukommt. Lieferverzögerungen bei Fenstern, ein umgefallenes 300-kg-Element, Fragen rund um die richtige Förderung, Abstimmung mit Energieberatern, Koordination verschiedener Gewerke gleichzeitig auf mehreren Etagen. Das ist kein Projekt, das man nebenbei managt.

Was auch deutlich wird: Mit dem richtigen Team, klarer Aufgabenteilung und einem erfahrenen Energieberater an der Seite lassen sich selbst komplexe Kernsanierungen strukturiert umsetzen. Die Kombination aus Wärmepumpe, PV-Anlage, Dreifachverglasung, Fußbodenheizung und BAFA-Förderung ist für den späteren Verkauf ein starkes Argument und erhöht die Attraktivität des Objekts für Käufer, die auf Energieeffizienz und niedrige Nebenkosten achten.

Wer Fix and Flip mit Johannes und seinem Team umsetzen will, findet den Einstieg über den Link in der Videobeschreibung. Aktuell laufen über 30 Baustellen mit Partnern, die zum ersten Mal gemeinsam mit dem Team ein Projekt realisieren.