Ohne diesen Rechner würde ich keinen Fix & Flip Deal machen

Wer im Fix and Flip keine saubere Kalkulation macht, riskiert am Ende bares Geld. Johannes zeigt in diesem Video Schritt für Schritt, wie seine über vier Jahre verfeinerte Excel-Kalkulation aufgebaut ist, welche Kostenpositionen wirklich zählen und warum ein konservativer Ansatz beim Einkaufspreis über Gewinn oder Verlust entscheidet.

Was ist Fix and Flip, und warum ist die Kalkulation entscheidend?

Fix and Flip bedeutet: eine Immobilie einkaufen, renovieren lassen und anschließend mit Gewinn verkaufen. Klingt simpel, ist es in der Praxis aber nur dann, wenn du jeden Kostenblock kennst, bevor du unterschreibst. Johannes macht das seit vier Jahren, hat mehrere Unternehmen rund um dieses Thema aufgebaut und nutzt dafür eine Excel-Kalkulation, die er seit Tag 1 kontinuierlich weiterentwickelt hat. Inzwischen läuft diese Liste bei Bankgesprächen quer durch Deutschland, und auch seine Partner setzen sie bei der Finanzierungsanfrage ein.

Das Besondere an Fix and Flip im Vergleich zu anderen Immobilienstrategien: Du kennst nahezu alle relevanten Zahlen, bevor du kaufst. Kaufpreis, Nebenkosten, Grunderwerbsteuer, Renovierungsbudget, Finanzierungskosten, möglicher Verkaufspreis. Wer das sauber durchrechnet, hat keine unangenehmen Überraschungen. Wer es nicht tut, zahlt am Ende drauf.

Schritt 1: Die Ankaufskosten vollständig erfassen

Der erste Block in der Kalkulation dreht sich um den Ankauf. Dabei geht es nicht nur um den Kaufpreis selbst, sondern um alle Nebenkosten, die obendrauf kommen:

• Kaufpreis: Der Verhandlungspreis mit dem Verkäufer oder Makler. Die meisten Deals kommen über Immobilienmakler.
• Notar und Grundbuch: Rund 1,5 % des Kaufpreises, je nach Vereinbarung.
• Maklerprovision: In der Regel 3,57 %.
• Grunderwerbsteuer: In Bayern aktuell noch vergleichsweise niedrig. In Bundesländern wie Berlin oder Sachsen sind es 5,5 bis 6 %. Diese Steuer kennt man vor dem Kauf, also hat sie im Rechner zu stehen, nicht im Nachhinein als böse Überraschung.

Aus diesen Positionen ergibt sich der Gesamtkostenankauf, also der tatsächliche Einstandspreis der Immobilie inklusive aller Erwerbsnebenkosten.

Schritt 2: Die Finanzierung richtig strukturieren

Fix and Flip funktioniert mit einer ganz spezifischen Finanzierungsform: dem variablen Darlehen. Kein klassisches Annuitätendarlehen mit 10 oder 15 Jahren Laufzeit, sondern ein Kredit, den du jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen kannst. Die Laufzeit beträgt in der Regel ein Jahr, die Tilgung erfolgt en bloc am Ende, nicht monatlich.

Wer das finanziert? Lokale Banken: Raiffeisenbanken, Volksbanken, Sparkassen. Finanzierungsvermittler spielen hier keine Rolle, weil sie diese Darlehensstruktur in der Regel nicht abbilden können. Als Erstflipper solltest du davon ausgehen, dass die Bank dir den reinen Kaufpreis finanziert. Nebenkosten und Renovierungskosten zahlst du in der Regel aus eigener Tasche. Erfahrene Flipper mit Track Record können auch 110 % des Kaufpreises bekommen.

Weitere Finanzierungsparameter in der Kalkulation:

• Zinssatz: Aktuell irgendwo zwischen 4 und 6 %, je nach Bonität. Johannes hat zuletzt 3,7 % bekommen.
• Bearbeitungsgebühr: Üblich sind 1 %. Daran verdient die Bank, und das ist in Ordnung. Ein gutes Verhältnis zur Hausbank ist einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren im Fix and Flip.
• Projektdauer: Standardmäßig 8 Monate angesetzt, auch wenn viele Projekte in 6 Monaten durch sind. Lieber konservativ kalkulieren.
• Variable Zinsanpassung: Der Zinssatz passt sich alle drei Monate an den Euribor an, also den Zinssatz, zu dem sich Banken bei der EZB refinanzieren.

Wichtig: Die Bank ist dein wichtigster Partner in diesem Geschäft. Wer versucht, sie mit falschen Angaben auszutricksen, zum Beispiel eine langfristige Halteabsicht vorspiegelt und dann doch flippt, der ist diese Bank los. Und das auf Dauer. Transparenz lohnt sich.

Schritt 3: Die Renovierungskosten realistisch ansetzen

Die Renovierung ist der Block, bei dem sich am meisten unterschätzen lässt. Johannes hat anfangs selbst Hand angelegt, macht das heute nicht mehr. Der Grund ist einfach: Als Einzelperson kannst du maximal zwei Baustellen gleichzeitig stemmen. Und wenn du deine eigene Arbeitszeit ehrlich mit 30 bis 40 Euro pro Stunde ansetzt, rechnen sich viele Projekte, die abends und am Wochenende selbst durchgezogen werden, schlicht nicht mehr.

Die wichtigsten Kostenpositionen in der Renovierungskalkulation:

• Entrümpelung und Entkernung: Rund 3.000 Euro. Das ist die Position, bei der man am ehesten selbst anpacken kann, zum Beispiel mit ein paar Helfern, einem Container oder Fahrten zum Wertstoffhof.
• Renovierungskosten pro Quadratmeter: Bei einer gehobenen Renovierung kalkuliert Johannes mit 550 bis 600 Euro pro Quadratmeter. Eine einfachere Vermietungsrenovierung liegt bei rund 350 Euro pro Quadratmeter. Auch das ist mittlerweile teuer, weil Materialpreise und Handwerkerkosten gestiegen sind.
• Sicherheitspuffer: Mindestens 10 %, für Einsteiger besser 15 %. Auf einer Baustelle ist Geld schneller weg, als man denkt. Wer den Puffer nicht braucht, freut sich hinterher. Wer ihn nicht eingeplant hat, sucht nervös nach Liquidität.
• Küche: Bei Verkauf an Eigennutzer keine Küche einbauen. Wer sich eine Wohnung zum Selbsteinzug kauft, will seine Küche selbst aussuchen. Bei Vermietungsobjekten ist eine Küche dagegen Pflicht.

Die laufenden monatlichen Kosten nicht vergessen

Neben Ankauf, Finanzierung und Renovierung fallen während des Projekts monatliche Kosten an, die viele Einsteiger unterschlagen:

• Hausgeld: Sollte 6 Euro pro Quadratmeter oder 400 Euro insgesamt nicht überschreiten. Ein astronomisch hohes Hausgeld ist ein schlechtes Zeichen für die Verwaltung des Hauses und macht das Objekt später schwerer finanzierbar und verkäuflich.
• Strom und Heizung: Während der Renovierungsphase läuft das über eine Pauschale bei der Grundversorgung des regionalen Anbieters.
• Zinsen: Die monatlichen Zinskosten aus der variablen Finanzierung fließen in den monatlichen Cashflow ein und müssen bedient werden können. Bei dem kalkulierten Beispielobjekt lagen die monatlichen Kosten bei rund 1.250 Euro.

Alle diese Positionen addieren sich zu den Gesamtinvestmentkosten (GIK), also dem vollständigen Herstellungspreis. Von diesem Wert aus werden die Gewinne berechnet.

Schritt 4: Den Verkaufspreis fundiert ermitteln

Wer seinen Verkaufspreis einfach schätzt oder aus dem Bauch heraus ansetzt, kalkuliert blind. Johannes nutzt dafür bezahlte Bewertungstools:

• PriceHubble: Rund 100 bis 150 Euro im Monat. Wer für Objekte im sechsstelligen Bereich verhandelt, spart hier an der falschen Stelle, wenn er das weglässt.
• Sprengnetter auf ImmobilienScout24: Sehr akkurat. Objekt in den Bestand eingeben, Bewertung abrufen, fertig.
• leverage.immo

Wichtig: Nicht die Preisspanne als Anhaltspunkt nehmen. Wenn ein Tool sagt, das Objekt ist zwischen 200.000 und 400.000 Euro wert, ist das für eine Kalkulation wertlos. Du brauchst konkrete Quadratmeterpreise für verschiedene Ausstattungsniveaus: einfach, normal, gehoben, Luxus. Johannes verkauft grundsätzlich im gehobenen Zustand.

Die Preisspanne im Verkaufsszenario sollte eng definiert sein. Eine Streuung von 200 Euro nach oben und unten pro Quadratmeter ist vertretbar. Wer zur Bank geht und sagt, das Objekt könnte 100.000 Euro mehr oder weniger bringen, verliert sofort die Glaubwürdigkeit.

Schritt 5: Die Verhandlungstabelle, der praktische Kern

Eine der nützlichsten Funktionen der Kalkulation ist die integrierte Verhandlungstabelle. Sie beantwortet die Frage, die sich jeder Flipper stellt: Welchen Einkaufspreis muss ich bieten, um auf meine Zielmarge zu kommen?

Johannes setzt als Mindestmarge 20 % an. Alles darunter, also 12 bis 18 %, reicht nicht. Das Risiko und der Aufwand eines Fix-and-Flip-Projekts rechtfertigen weniger nicht.

Im konkreten Beispiel aus dem Video: Der ursprüngliche Kaufpreis lag bei 150.000 Euro. Um auf 20 % Marge im mittleren Szenario zu kommen, müsste der Einkaufspreis auf rund 135.000 Euro sinken, was einem Discount von 10 % entspricht. Startangebot wäre dann bei 127.000 Euro, um sich auf 130.000 bis 135.000 Euro zu einigen. Im Video nennt Johannes 132.000 Euro als realistisches erstes Angebot.

Das Vermietungsszenario als Zusatzinfo für Käufer und Bank

Ein guter Flipper denkt auch an die Perspektive des Käufers. Wer kauft, will wissen, ob die Immobilie bei Bedarf auch vermietbar wäre. Die Kalkulation enthält deshalb ein Vermietungsszenario:

• Regionale Kaltmiete ermitteln
• Jahresmiete berechnen
• Bruttomietrendite ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen

Eine solide Kapitalanlage sollte zwischen 4 und 6 % Bruttomietrendite liefern, idealerweise um die 5 %. Das hilft dem zukünftigen Käufer auch bei der eigenen Finanzierungsanfrage und macht das Objekt für mehr Zielgruppen interessant.

Was die Pro-Version des Rechners zusätzlich bietet

Johannes hat einen kostenlosen und einen kostenpflichtigen Rechner entwickelt. Die Pro-Version für 49 Euro enthält zusätzliche Module:

• Automatische Berechnung von Wand- und Deckenflächen auf Basis der eingegebenen Wohnfläche
• Automatisch ausgefüllte Kaufpreisanschreiben in vier Varianten: Du/Sie, jeweils an Eigentümer und Makler
• Detaillierte Projektkostenübersicht mit aufgesplitteten Kostenpositionen

Was du beim Objektkauf unbedingt beachten solltest

Neben der reinen Kalkulation gibt es Faktoren, die über den Rechner hinausgehen und trotzdem über Erfolg oder Misserfolg entscheiden:

• Energieklasse: Nicht schlechter als Klasse D kaufen. Banken finanzieren energetisch schlechte Objekte immer zurückhaltender, und das wird in Zukunft noch stärker werden. Was du schlecht finanziert bekommst, bekommst du am Ende auch schlecht verkauft.
• Erbpacht: Finger weg. Erbpachtobjekte lassen sich kaum vernünftig flippen. Die Finanzierung ist schwierig, die Nachfrage auf dem Markt gering.
• Denkmalschutz: Interessant, aber erst für Fortgeschrittene. Zu viele Einschränkungen bei der Renovierung und zu spezifische Käuferzielgruppe.
• Ausstattungsqualität nicht wegsparen: Wer ein Objekt für Eigennutzer baut und dann beim Bodenbelag spart, weil es zu teuer wird, zerstört seinen eigenen Verkaufspreis. Wer gehobene Qualität verspricht und 9-Euro-Laminat verlegt, bekommt eben nicht den gehobenen Preis.

Fix and Flip ist ein Unternehmerprojekt, kein Hobby

Das Video endet mit einer klaren Botschaft: Fix and Flip ist kein Nebenprojekt, das man einfach mal so anschiebt. Du trägst Verantwortung für große Summen über einen Zeitraum von 6 bis 9 Monaten, manchmal länger. Du bist Auftraggeber gegenüber Handwerkern, Ansprechpartner für die Bank und Verkäufer am Ende. Wer sich Deals schönrechnet oder Risiken ausblendet, ist der Einzige, der am Ende verliert.

Mit der richtigen Kalkulation weißt du vor dem Kauf, ob ein Deal funktioniert oder nicht. Und genau das ist der Punkt, an dem sich gute Flipper von denen unterscheiden, die nach dem ersten Projekt aufhören.