Ohne diesen Rechner würde ich keinen Fix & Flip Deal machen

Wer Fix and Flip betreiben will, muss jeden Deal sauber durchrechnen, bevor er kauft. Johannes zeigt in diesem Video seine selbst entwickelte Excel-Kalkulation, die er seit vier Jahren verfeinert hat, mit der er bei Banken vorstellig wird und die seine Partner quer durch Deutschland nutzen. Du bekommst einen vollständigen Überblick über alle Kostenpositionen, die in eine professionelle Fix-and-Flip-Kalkulation gehören, und lernst, wie du daraus deinen Maximalankaufspreis ableitest.

Warum eine saubere Kalkulation der Kern von Fix and Flip ist

Fix and Flip bedeutet: eine Immobilie einkaufen, renovieren lassen und anschließend mit Gewinn verkaufen. Klingt simpel, ist es aber nur dann, wenn du jeden einzelnen Kostenfaktor kennst, bevor du unterschreibst. Das Schöne an diesem Modell ist, dass du fast alle Zahlen im Voraus kennst. Kaufpreis, Nebenkosten, Grunderwerbsteuer, Renovierungsbudget und Finanzierungskosten stehen fest, bevor du zur Bank gehst. Wer das unterschätzt oder Zahlen schönrechnet, verliert am Ende Geld. Das ist keine Theorie, das passiert regelmäßig.

Johannes hat seine Excel-Liste an Tag 1 gebaut, sie über vier Jahre weiterentwickelt, Bankfeedback eingearbeitet und nutzt sie heute für alle Deals seines Netzwerks. Die Struktur dieser Liste ist das Herzstück des Videos.

Schritt 1: Die Ankaufskosten vollständig erfassen

Der erste Block der Kalkulation dreht sich um alle Kosten, die beim Kauf entstehen. Die meisten Deals kommen über Immobilienmakler. Folgende Positionen gehören in jeden Ankauf:

• Kaufpreis: Verhandelbar. Der Einstiegspunkt für die gesamte Kalkulation.
• Wohnfläche: Wird für alle qm-basierten Berechnungen gebraucht.
• Notar und Grundbuch: Circa 1,5 % des Kaufpreises, je nach Notar.
• Maklerprovision: In der Regel 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland unterschiedlich. In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Berlin oder Sachsen bei 5,5 bis 6 %. Das sind mehrere tausend Euro Unterschied und muss von Anfang an einkalkuliert sein.

Aus diesen Positionen ergibt sich der Gesamtkostenankauf, also der tatsächliche Ankaufspreis inklusive aller Nebenkosten. Wer hier eine Position vergisst oder unterschätzt, rechnet sich das Projekt schon in der ersten Phase schön.

Schritt 2: Die Finanzierung richtig aufsetzen

Fix and Flip funktioniert in Deutschland mit einer ganz bestimmten Finanzierungsform: dem variablen Darlehen. Finanzierungsvermittler spielen hier keine Rolle, weil du ein Darlehen brauchst, das du zu jedem Zeitpunkt ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen kannst. Die Tilgung erfolgt komplett am Ende, nicht monatlich. Die Laufzeit beträgt in der Regel ein Jahr.

Die richtigen Ansprechpartner für diese Art von Finanzierung sind Raiffeisen-, Volksbanken und Sparkassen vor Ort. Danach kommt lange nichts. Großbanken oder überregionale Finanzierungsvermittler machen das in aller Regel nicht mit.

Wichtige Eckdaten für die Kalkulation:

• Finanzierungshöhe: Als Erstflipper solltest du davon ausgehen, dass die Bank 100 % des Kaufpreises finanziert. Nebenkosten und Renovierung zahlst du aus eigener Tasche. Wer bereits eine Bankbeziehung aufgebaut hat, kann auch 110 % bekommen.
• Zinssatz: Aktuell irgendwo zwischen 4 und 6 %, je nach Bonität und Bank. Der variable Zinssatz ändert sich alle drei Monate in Abhängigkeit vom Euribor.
• Bearbeitungsgebühr: 1 % ist üblich. Das ist die Marge der Bank und sollte akzeptiert werden. Die Bank ist dein wichtigster Partner in diesem Geschäft. Lüg sie nicht an, erzähl ihr keinen Unsinn, finanziere nicht langfristig und flipp dann doch. Das geht genau einmal gut.
• Projektdauer: Acht Monate als Kalkulationsbasis, weil An- und Verkauf über deutsche Ämter einfach Zeit brauchen. Real sind es oft sechs Monate, aber acht Monate zu kalkulieren gibt dir Puffer.
• Sonstige Kosten: Tippgeberprovisionen oder ähnliches, falls relevant.

Aus all dem ergibt sich die Summe der Finanzierungskosten für das Projekt.

Schritt 3: Renovierungskosten realistisch kalkulieren

Die Renovierung ist der Bereich, in dem die meisten Einsteiger Fehler machen. Entweder unterschätzen sie die Kosten oder sie versuchen, die Arbeiten selbst zu erledigen, und rechnen ihre eigene Zeit nicht ein.

Johannes hat früher selbst renoviert, samstags, sonntags, neben einem Vollzeitjob. Heute gibt er das komplett ab, weil selbst renovieren ab einem bestimmten Punkt nicht mehr skaliert und bei ehrlicher Zeitbewertung von 30 bis 40 Euro pro Stunde die meisten Projekte nicht mehr profitabel sind.

Die Kostenpositionen in der Renovierungskalkulation:

• Entrümpelung und Entkernung: Circa 3.000 Euro. Das kann man selbst machen, mit ein paar Kollegen, Container bestellen oder auf den Wertstoffhof fahren. Hier lässt sich am meisten Eigenleistung einsparen.
• Renovierungskosten pro Quadratmeter: Eine gehobene Renovierung kostet heute 550 bis 600 Euro pro qm. Für eine einfache Vermietungsrenovierung bist du bei circa 350 Euro pro qm. Günstig ist relativ geworden.
• Sicherheitspuffer: Mindestens 10 %, besser 15 % auf die Renovierungskosten. Auf einer Baustelle sind 3.500 Euro schneller weg als man denkt. Wer den Puffer nicht braucht, freut sich. Wer ihn braucht, ist froh, ihn einkalkuliert zu haben.
• Küche: Wenn du an Eigennutzer verkaufst, keine Küche einbauen. Jemand, der sich eine Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, möchte seine Küche selbst aussuchen. Wenn du vermieten willst, gehört eine Küche rein.

Aus diesen Positionen ergibt sich der Gesamtrenovierungspreis, oft ausgedrückt als Euro pro Quadratmeter.

Laufende monatliche Kosten nicht vergessen

Neben den einmaligen Kosten fallen während der Projektlaufzeit monatliche Ausgaben an, die in die Kalkulation einfließen müssen:

• Hausgeld: Sollte nicht über 6 Euro pro qm oder 400 Euro monatlich liegen. Ein astronomisch hohes Hausgeld ist ein Warnsignal für schlechte Verwaltung und macht die Haushaltsrechnung des Käufers kaputt. Das erschwert den Wiederverkauf erheblich.
• Strom und Heizung: Während der Renovierungsphase reicht eine Grundversorgungspauschale beim regionalen Versorger.
• Zinsen: Die monatlichen Zinskosten auf die Finanzierungssumme werden auf die Projektlaufzeit aufgeteilt und monatlich fällig.

Aus der Summe aller Kosten, Ankauf, Nebenkosten, Finanzierung, Renovierung und laufende Kosten, ergibt sich die Gesamtinvestmentkosten (GIK). Das ist die Basis, von der aus der Gewinn berechnet wird.

Den Verkaufspreis fundiert ermitteln

Den Verkaufspreis nicht aus dem Bauch heraus schätzen, sondern mit Datenintelligenz untermauern. Kostenlose Tools wie Homeday sind für die Kalkulation nicht geeignet, weil sie zu ungenau sind. Folgende Tools liefern belastbare Zahlen:

• Sprengnetter auf ImmoScout24: Sehr akkurat. Objekt in den eigenen Bestand klicken und bewerten lassen.
• PriceHubble: Kostet etwa 100 bis 150 Euro im Monat. Wer Objekte im sechsstelligen Bereich handelt und sich dabei an 100 Euro im Monat stört, spart an der falschen Stelle.
• leverage.immo

Wichtig: Nicht mit einer Preisspanne von mehreren hunderttausend Euro kalkulieren. Wenn das Tool sagt, das Objekt ist zwischen 200.000 und 400.000 Euro wert, ist das für eine Kalkulation wertlos. Du brauchst vier konkrete Preispunkte: einfacher Zustand, normaler Zustand, gehobener Zustand, Luxuszustand. Für Fix and Flip wird immer im gehobenen Zustand kalkuliert und verkauft.

Die Preisspanne in der eigenen Kalkulation sollte eng sein, maximal 200 Euro pro qm nach oben und unten. Eine zu große Spanne signalisiert der Bank Unsicherheit und macht eine seriöse Kreditentscheidung unmöglich.

Gewinnmargen und die Verhandlungstabelle

Mit dem Verkaufspreis auf der einen Seite und den Gesamtinvestmentkosten auf der anderen Seite ergibt sich der Gewinn in drei Szenarien: geringer Verkaufspreis, mittlerer Verkaufspreis, hoher Verkaufspreis. Das gibt dir ein realistisches Bild der möglichen Marge.

Johannes arbeitet mit einer klaren Untergrenze: Mindestens 20 % Marge auf die Gesamtinvestmentkosten, bezogen auf das mittlere Verkaufsszenario. Wer darunter liegt, braucht gar nicht anfangen. Für 12 bis 18 % lohnt sich der Aufwand nicht.

Aus dieser Zielmarge ergibt sich über eine Verhandlungstabelle der Maximalankaufspreis. Wenn der Angebotspreis bei 150.000 Euro liegt, aber die Kalkulation zeigt, dass 135.000 Euro der Preis ist, bei dem 20 % Marge erreicht werden, dann geht man mit 127.000 bis 132.000 Euro in die Verhandlung. So bleibt Spielraum nach oben und man landet trotzdem im Zielkorridor.

Das Renditeszenario für die Zukunft

Ein vollständiger Kalkulator zeigt auch, wie das Objekt als Kapitalanlage aussieht. Das ist relevant, weil auch ein Eigennutzerkäufer wissen will, ob er theoretisch vermieten könnte, und weil es ein Qualitätsmerkmal des Deals ist.

• Eine Kapitalanlage sollte eine Bruttomietrendite zwischen 4 und 6 % bringen, idealerweise rund 5 %.
• Die monatliche Belastung des Käufers aus Zins und Tilgung zeigt, ob der Verkaufspreis realistisch finanzierbar ist. Wenn ein Käufer sich das mit einem üblichen Zinssatz schlicht nicht leisten kann, ist der Preis zu hoch und der Deal geht nicht auf.

Worauf du beim Objekteinkauf unbedingt achten musst

Nicht jedes Objekt eignet sich für Fix and Flip. Einige Fallstricke kosten dich im schlechtesten Fall den gesamten Gewinn:

• Energieklasse: Nicht schlechter als Klasse D kaufen. Banken hassen schlechte Energieklassen, und das wird in Zukunft noch wichtiger. Was du nicht gut finanzieren kannst, kannst du auch nicht gut verkaufen.
• Erbpacht: Finger weg. Wird schlecht finanziert, schlecht angenommen auf dem Markt und lässt sich kaum flippen.
• Denkmal: Nichts für Einsteiger. Denkmalschutz bringt eigene Regeln mit, eigene Finanzierungsanforderungen und eigene Käufergruppen. Erst wenn du mehrere erfolgreiche Flips hinter dir hast, ist das ein Thema.
• Zu hoch gerechnete Verkaufspreise: Das häufigste Problem. Man kauft mit dem Plan, gehobene Qualität zu liefern, und spart dann beim Fußboden oder beim Licht. Wer beim Laminat spart, bekommt auch keinen Parkett-Preis.

Der Pro-Kalkulator und was er kann

Die im Video gezeigte Excel-Kalkulation gibt es in einer kostenlosen und einer Pro-Version für 49 Euro. Die Pro-Version enthält zusätzlich:

• Automatische Berechnung von Wand- und Deckenflächen
• Vorausgefüllte Kaufpreisanschreiben in vier Varianten: Du und Sie, jeweils für Eigentümer und Makler
• Detaillierte Projektkostenübersicht mit Aufschlüsselung aller Positionen

Wer Objekte im sechs- oder siebenstelligen Bereich kauft und verkauft, spart hier definitiv an der falschen Stelle, wenn er auf das Tool verzichtet.

Fix and Flip ist ein Unternehmerprojekt, kein Nebenprojekt

Das ist vielleicht der wichtigste Punkt des gesamten Videos: Fix and Flip ist ein Prozess, der sich über 6 bis 9 Monate streckt, mit großen Summen, mehreren Projektbeteiligten und einer Bank als zentralem Partner. Das ist kein Hobby-Projekt für zwischendurch. Wer sich Deals schönrechnet, wer Zahlen weglässt, wer der Bank nicht reinen Wein einschenkt, der ist derjenige, der am Ende verliert. Nicht die Bank, nicht der Makler, nicht der Handwerker.

Wenn du sauber kalkulierst, eine gute Bankbeziehung aufbaust, den Renovierungsbudget realistisch ansetzt und nur Deals eingehst, die mindestens 20 % Marge versprechen, dann funktioniert Fix and Flip. Nicht bei jedem Deal auf Anhieb, aber mit der richtigen Systematik und der richtigen Kalkulation als Grundlage.