Fix & Flip richtig berechnen: Der Immobilienhandel und ein potenzieller Hauskauf

In dieser Folge zeigt Johannes, wie er ein potenzielles Fix-and-Flip-Objekt analysiert und berechnet. Du bekommst einen konkreten Einblick in seinen Bewertungsprozess, lernst die wichtigsten Kennzahlen kennen und siehst, wie ein einfacher Excel-Rechner dabei helfen kann, schnell und sachlich zu entscheiden, ob ein Deal Sinn ergibt oder nicht.

Den Markt kennen, bevor du eine Zahl nennst

Bevor du auch nur einen Blick auf ein konkretes Objekt wirfst, musst du den lokalen Immobilienmarkt wirklich verstehen. Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Du solltest ungefähr wissen, was eine renovierte Immobilie in deiner Zielregion kostet, was eine komplett baufällige Immobilie bringt, was als überteuert gilt und wo die Neubaupreise liegen. Ohne dieses Grundwissen kannst du keinen sinnvollen Einkaufspreis einschätzen.

Gerade in den letzten Jahren haben sich die Marktpreise in Deutschland massiv verschoben. Was deine Eltern oder Bekannte noch als Richtwert im Kopf haben, ist heute schlicht irrelevant. In Süddeutschland beispielsweise kosten renovierungsbedürftige Immobilien locker 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Neubaupreise bewegen sich in vielen Mittelstädten um die 6.000 Euro pro Quadratmeter, teilweise darunter, teilweise darüber. Renovierte Bestandsobjekte siedeln sich entsprechend im Bereich von 4.500 Euro pro Quadratmeter an. Diese Zahlen sind die Grundlage jeder Kalkulation.

Der Fix-and-Flip-Rechner: Einfach, aber wirksam

Johannes arbeitet mit einer simplen Excel-Tabelle, die er seinen Fix-and-Flip-Rechner nennt. Kein kompliziertes Tool, keine aufwendige Software. Die Tabelle macht genau das, was sie soll: Sie rechnet stupide aus, was reinkommt und was das Objekt kostet. Folgende Positionen fließen darin ein:

• Einkaufspreis des Objekts
• Kaufnebenkosten: In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent, dazu kommen Notar und Grundbuch. Insgesamt rechnet Johannes pauschal mit rund 5,5 Prozent Kaufnebenkosten.
• Maklerprovision: Wenn ein Makler beteiligt ist, fallen hier rund 3,75 Prozent an. Diesen Puffer setzt er auch dann an, wenn kein Makler im Spiel ist, um mehr Spielraum zu haben.
• Renovierungskosten: Als Faustregel gilt, die Renovierung sollte nicht mehr als 500 Euro pro Quadratmeter kosten. Alles darüber frisst den Gewinn.
• Finanzierungskosten: Wer noch keine eigene Kreditlinie hat, muss auch die Bankzinsen einkalkulieren.

Aus all diesen Positionen ergibt sich die Gesamtinvestitionskosten (GIK). Diese zieht Johannes vom potenziellen Verkaufspreis ab, und was übrig bleibt, ist der Gewinn vor Steuern. Wenn diese Zahl attraktiv genug ist, geht es weiter. Wenn nicht, kommt kein Angebot.

Ein wichtiger Richtwert: Wer in Süddeutschland einkauft, möchte idealerweise unter 3.000 Euro pro Quadratmeter bleiben. Dann ist bei einem Verkaufspreis um die 4.500 Euro pro Quadratmeter genug Marge vorhanden, um Renovierung, Nebenkosten und Gewinn sauber unterzubringen.

Das konkrete Objekt: Was steckt wirklich drin?

Das Objekt in dieser Folge ist ein Haus mit 125 Quadratmetern, in Süddeutschland, zentrumsnahe, aber trotzdem in einer ruhigen Lage. Der Verkäufer hat sich direkt gemeldet, nachdem er eine Postkarte von Johannes erhalten hatte. Er möchte explizit keinen Makler einschalten, was für Johannes bedeutet: keine Provision auf der Einkaufsseite, mehr Verhandlungsspielraum.

Der Zustand des Hauses lässt sich so zusammenfassen: komplett heruntergelebt, aber strukturell solide. Konkret sieht das so aus:

• Jeder Raum hat einen anderen Bodenbelag: PVC, Laminat, Teppich, Fliesen, noch eine andere Fliese, alte Fliesen. Gefühlt wurden 92 verschiedene Holzarten und Materialien verbaut.
• Die Wände sind in einem schlechten Zustand, alte Küche, alles muss raus.
• Die Heizung ist so gut wie nicht vorhanden. Vorhanden sind Nachtspeicherheizungen, was in der Branche als absolute Katastrophe gilt und heute nicht mehr verbaut wird.
• Das Dach wurde neu gemacht, was ein erheblicher Pluspunkt ist.
• Das Dach ist ausgebaut, mit neuen Dachfenstern versehen.
• Ein großer Keller ist dabei, dort wäre sogar noch Platz, eine neue Heizungsanlage nachzurüsten.
• Eine Garage und ein Stellplatz gehören dazu.
• Insgesamt fünf Zimmer, kein Schimmel, kein Feuchtigkeitsproblem, kein struktureller Schaden.

Das Haus ist trocken. Es ist einfach nur heruntergelebt und von jemandem bewohnt worden, der in jedem Raum irgendwie versucht hat, etwas aufzuwerten, und dabei ein kreatives Sammelsurium hinterlassen hat. Das ist für einen Flipper eigentlich die Idealvorstellung: viel optischer Aufwand, aber keine teuren strukturellen Überraschungen.

Renovierungskosten und was Johannes erwartet

Johannes schätzt die Renovierungskosten auf rund 100.000 Euro. Das entspricht bei 125 Quadratmetern etwa 800 Euro pro Quadratmeter und liegt damit über seiner eigenen Faustformel von 500 Euro. Der Ausreißer erklärt sich durch die Heizungssituation: Eine neue Heizungsanlage kostet Geld, das ist eine der wenigen echten Kostentreiber bei diesem Objekt.

Trotzdem sagt er, dass genug Puffer bleibt, sonst würde er das Projekt gar nicht angehen. Die Substanz ist gut, das Dach ist neu, der Keller ist groß, die Lage stimmt. Das sind genau die Parameter, auf die es bei einem Fix-and-Flip-Objekt ankommt.

Wichtig: Johannes hat einen erfahrenen Handwerker dabei, den er bereits kennt und dessen Preise er einschätzen kann. Das ist kein Zufall. Wer einen verlässlichen Handwerkerpartner hat, der realistische Angebote macht, hat einen enormen Vorteil gegenüber jemandem, der bei jedem Projekt neu anfangen muss, Angebote einzuholen.

Verhandlungstaktik: Wer zuerst eine Zahl nennt, verliert

Ein zentrales Thema in dieser Folge ist die Verhandlungsstrategie. Beim konkreten Objekt wurde bislang noch kein Kaufpreis genannt, weder vom Verkäufer noch von Johannes. Das ist kein Zufall, sondern eine bewusste Taktik.

Wer zuerst eine Zahl nennt, setzt den Anker. Und wer den Anker setzt, bestimmt den Rahmen der Verhandlung. Johannes nutzt die Situation, indem er bewusst tief ansetzt, auch wenn der Preis unrealistisch niedrig ist. Von diesem Anker aus arbeitet man sich nach oben, und oft landet man trotzdem deutlich günstiger, als wenn man auf das erste Angebot des Verkäufers gewartet hätte.

Verhandlungsführung ist eine Fähigkeit, die man im Fix-and-Flip-Geschäft unbedingt beherrschen muss. Wer keine Verhandlungstaktiken kennt, ist fehl am Platz oder muss sie dringend nachholen. Es gibt klar definierte Methoden, und wer sie nicht anwendet, verschenkt schlicht Geld.

Die Postkarten-Methode: So kommen die Deals rein

Das Objekt in dieser Folge kam nicht über ein Immobilienportal. Es kam über eine Postkarte. Johannes verschickt gezielt Postkarten an Eigentümer in seinem Zielgebiet, ein Ansatz, den er die "Postkarten-Mafia" nennt. In diesem Fall hat es wieder funktioniert.

Viele Interessenten fragen ihn, was auf diesen Postkarten steht. Die Antwort ist simpel:

• Sei kreativ, aber bleib authentisch.
• Erkläre kurz, wer du bist, zum Beispiel als Handwerker oder privater Käufer.
• Beschreibe, was du suchst: ein Sofortkauf in der Umgebung, gerne renovierungsbedürftig.
• Betone, dass du eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung anstrebst.
• Füge unbedingt ein PS hinzu, das klarstellt, dass du kein Makler bist.

Dieser letzte Punkt ist entscheidend. Viele Eigentümer reagieren skeptisch auf professionell wirkende Post, weil sie sofort an einen Makler denken. Der explizite Hinweis, dass du kein Makler bist und direkt kaufen möchtest, senkt die Hemmschwelle erheblich. Der Text muss nicht perfekt sein, aber er sollte ehrlich und klar klingen.

Was dieses Fallbeispiel lehrt

Dieses Video ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in der Praxis wirklich funktioniert: nicht glamourös, nicht kompliziert, aber durchdacht. Du brauchst Marktkenntnis, einen klaren Rechner, einen verlässlichen Handwerker, Verhandlungsgeschick und eine Methode, um überhaupt an Deals zu kommen.

Das Objekt selbst ist noch nicht in trockenen Tüchern. Johannes wartet auf das Angebot seines Handwerkers, bevor er weiter verhandelt. Erst wenn die Zahlen wirklich passen, wird ein konkretes Angebot gemacht. Das ist diszipliniertes Vorgehen, und genau das trennt erfolgreiche Flipper von denen, die sich von einem hübschen Objekt blenden lassen und am Ende zu teuer einkaufen.

Solange die Substanz stimmt, die Lage passt und die Marge nach Renovierung und Nebenkosten noch ausreichend ist, lohnt es sich, weiterzumachen. Sobald eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, muss man bereit sein, den Deal loszulassen, egal wie viel Zeit man bereits investiert hat.