Fix and Flip richtig berechnen | Der Immobilienhandel und ein potenzieller Hauskauf

In dieser Folge zeigt Johannes, wie er ein konkretes Fix-and-Flip-Projekt bewertet: ein 125-Quadratmeter-Haus in Süddeutschland, das durch die Postkarten-Strategie aufgetan wurde. Du bekommst einen direkten Einblick, welche Parameter wirklich zählen, wie der selbst entwickelte Fix-and-Flip-Rechner funktioniert und worauf es bei der Kalkulation vor dem Kauf ankommt.

So gehst du ein Fix-and-Flip-Projekt an

Bevor du überhaupt eine Immobilie besichtigst, brauchst du eine solide Grundlage: du musst den Markt kennen. Das klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Du solltest wissen, was eine renovierte Immobilie in deiner Zielregion kostet, was eine baufällige bringt, wo der Neubaupries liegt und ab wann eine Immobilie schlicht überteuert ist. In den letzten Jahren haben sich diese Preise in Deutschland deutlich verschoben. Was deine Mutter noch als Richtwert im Kopf hatte, ist heute schlicht irrelevant. Besonders in Süddeutschland zieht der Markt stark an. Renovierungsbedürftige Objekte kosten dort locker 3.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Der Neubaupreis bewegt sich vielerorts um die 6.000 Euro, je nach Lage auch darüber.

Erst wenn du diese Zahlen kennst, kannst du sauber kalkulieren. Wer blind in eine Besichtigung geht, verschenkt seinen Verhandlungsvorteil und riskiert, zu teuer einzukaufen. Und beim Fix and Flip liegt der Gewinn fast ausschließlich im Einkauf.

Der Fix-and-Flip-Rechner: Einfach, aber effektiv

Johannes hat sich eine schlanke Excel-Tabelle gebaut, die er seinen Fix-and-Flip-Rechner nennt. Keine komplizierte Software, kein teures Tool. Das Prinzip dahinter ist simpel: Du trägst ein, was reinkommt, und berechnest, was das Objekt dich insgesamt kostet. Die Tabelle rechnet stupide durch, was am Ende tatsächlich als Gewinn übrig bleibt.

Folgende Positionen fließen in die Berechnung ein:

• Kaufpreis der Immobilie
• Kaufnebenkosten: In Bayern rechnet man mit rund 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar und Grundbuch.
• Maklerprovision: Liegt in Bayern bei rund 3,75 Prozent. Wer auf der sicheren Seite sein will, setzt diesen Posten auch dann an, wenn kein Makler im Spiel ist, als Puffer.
• Renovierungskosten: Als Faustformel gilt, dass die Renovierung nicht mehr als 500 Euro pro Quadratmeter kosten sollte. Wer darunter bleibt, hat meinen guten tausende Euro pro Quadratmeter als Gewinn vor Steuern Potenzial.
• Finanzierungskosten: Wer noch keine eigene Kreditlinie hat, muss auch Bankzinsen einkalkulieren.

Die Summe all dieser Posten ergibt die Gesamtinvestitionskosten. Diese Summe ziehst du vom potenziellen Verkaufspreis ab. Was übrig bleibt, ist dein Gewinn vor Steuern. So einfach ist das Grundprinzip.

Den Verkaufspreis realistisch ansetzen

Der Verkaufspreis ist keine Wunschzahl, sondern muss sich am tatsächlichen Markt orientieren. In Süddeutschland, nicht München, sondern einer normalen Kreisstadt, liegt ein gut renoviertes Objekt realistisch bei rund 4.500 Euro pro Quadratmeter. Das ist schon im höheren Segment, aber durch die gestiegenen Neubaupreise durchaus gerechtfertigt. Wer das Objekt besonders hochwertig saniert oder in einer begehrten Lage verkauft, kann nochmal 200 bis 300 Euro pro Quadratmeter drauflegen.

Wichtig ist, den Markt laufend zu beobachten. Gibt es gerade viel Angebot? Oder ist die Nachfrage hoch und das Angebot knapp? Das beeinflusst, wie aggressiv du beim Verkaufspreis ansetzen kannst und wie schnell du verkaufst. Beides hat direkte Auswirkungen auf deine Rendite.

Das konkrete Objekt: Was steckt dahinter

Das Haus, das Johannes in diesem Video vorstellt, hat 125 Quadratmeter Wohnfläche, fünf Zimmer, eine Garage, einen Stellplatz und einen großzügigen Keller. Lage: zentrumsnah, aber ruhig. Klingt gut. Der Zustand ist jedoch genau das, was man bei einem klassischen Fix and Flip sucht: komplett heruntergewirtschaftet.

Was konkret vorzufinden ist:

• Wände, Böden und Ausstattung in desolatem Zustand. Gefühlt wurden 92 verschiedene Holzarten verbaut.
• Böden: PVC, Laminat, Teppich, Fliesen und nochmal andere Fliesen, alles in einem Objekt.
• Nachtspeicherheizung: für Kenner ein absolutes No-Go, technisch überholt und energetisch eine Katastrophe.
• Fassade in einem auffälligen Froschgrün.

Was auf der Positivseite steht:

• Dach wurde neu gemacht, inklusive neuer Dachfenster und ausgebautem Dachgeschoss. Das ist ein riesiger Vorteil, weil ein neues Dach zu den teuersten Einzelgewerken überhaupt gehört.
• Das Haus ist trocken, kein Schimmel, keine strukturellen Schäden. Nur heruntergeliebt und von jemandem bewohnt, der sämtliche Eingriffe selbst versucht hat.
• Der große Keller bietet ausreichend Platz, um eine neue Heizungsanlage nachzurüsten, ohne wertvollen Wohnraum zu opfern.

Die geschätzten Renovierungskosten liegen bei rund 100.000 Euro. Das klingt viel, ergibt aber bei 125 Quadratmetern 800 Euro pro Quadratmeter. Für ein Haus in diesem Zustand realistisch. Entscheidend ist, dass der Handwerker vor Ort das bestätigt, was Johannes auch direkt macht: zweite Besichtigung gemeinsam mit dem Handwerker, Kostenvoranschlag einholen, Zahlen prüfen.

Verhandlungstaktik: Wer zuerst eine Zahl nennt, verliert

Ein wichtiger Aspekt, den Johannes in diesem Video anspricht: In diesem Fall hat der Verkäufer noch keinen Kaufpreis genannt. Das ist eine gute Ausgangssituation für den Käufer. Wer als Erster eine Zahl in den Raum stellt, setzt den Anker. Als Käufer willst du tief ansetzen, auch wenn der Preis realistisch betrachtet bekloppt niedrig ist. Von diesem Anker aus arbeitet ihr euch gemeinsam hoch. Das ist klassische Verhandlungsführung.

Wer keine Verhandlungstaktiken kennt, hat beim Immobilienhandel einen strukturellen Nachteil. Das gilt besonders bei privaten Verkäufern ohne Makler, wie in diesem Fall. Der Verkäufer hat explizit keinen Makler eingeschaltet und hat sich direkt auf die Postkarte von Johannes gemeldet. Damit entfällt auch die Maklerprovision auf der Verkäuferseite, was Verhandlungsspielraum nach unten schafft.

Die Postkarten-Strategie: So funktioniert Off-Market-Akquise

Das Objekt wurde nicht über ein Portal gefunden, sondern über Postkarten, die Johannes direkt an Hauseigentümer verschickt. Diese Methode nennt er intern die Postkarten-Mafia. Und sie funktioniert, wie dieses Beispiel zeigt.

Viele fragen auf Instagram, was genau auf diesen Postkarten steht. Die Antwort ist weniger überraschend als erwartet. Der Text ist simpel:

• Kurze persönliche Vorstellung als Handwerker oder Investor
• Klarer Hinweis, dass man auf der Suche nach einem Sofortkauf in der Umgebung ist
• Renovierungsbedürftige Objekte ausdrücklich willkommen
• Versprechen einer schnellen und unkomplizierten Abwicklung
• Wichtig: Ein PS-Hinweis, dass man kein Makler ist. Das nimmt Skepsis raus und schafft Vertrauen.

Der Text muss nicht perfekt sein, aber er muss menschlich wirken. Eine professionell gedruckte Postkarte ohne persönliche Note wirkt schnell wie Makler-Akquise, und das ist genau der falsche Eindruck. Ein bisschen Kreativität zahlt sich aus.

Welche Objekte eignen sich für Fix and Flip wirklich

Fix and Flip funktioniert nicht mit jedem Renovierungsobjekt. Die Auswahl des richtigen Objekts ist entscheidend. Johannes bringt es auf den Punkt: Ein echtes Flip-Objekt braucht keine neuen Wände, keine neuen Fenster, idealerweise auch keine neue Heizung. Es soll in einem schlechten optischen und kosmetischen Zustand sein, nicht in einem schlechten baulichen Zustand.

Konkret bedeutet das:

• Alte Küchen, alte Teppichböden, alte Wände, veraltete Fliesen: das ist Flip-Material.
• Schimmel, feuchte Keller, marode Statik, Schäden an Dach oder Fundament: das sind Kostenfallen, die die Kalkulation sprengen.
• Ein neues Dach wie in diesem Fall ist dagegen ein echter Pluspunkt, weil einer der teuersten Posten schon erledigt ist.

In Süddeutschland liegt der Einkaufspreis für solche Objekte idealerweise unter 3.000 Euro pro Quadratmeter. Darüber wird es eng, weil der Verkaufspreis und die Renovierungskosten den Gewinnspielraum schnell auffressen.

Fazit: Kalkulation vor Emotion

Was dieses Video vor allem zeigt: erfolgreiches Fix and Flip ist kein Bauchgefühl, sondern Handwerk. Du brauchst Marktkenntnis, einen klaren Rechner, ehrliche Kostenschätzungen vom Handwerker und Verhandlungsgeschick. Wer diese Bausteine hat, kann auch aus einem heruntergewirtschafteten Haus in einer mittelgroßen süddeutschen Stadt mehrere tausend Euro Gewinn pro Quadratmeter herausholen, vor Steuern wohlgemerkt. Ob dieses konkrete Projekt zustande kommt, ist zu diesem Zeitpunkt noch offen. Aber die Grundlage stimmt. Und das ist am Ende das Einzige, worauf es ankommt.