Fix & Flip starten: Die Wahrheit über Banken, Kredite und Eigenkapital

Wie finanziert man ein Fix-and-Flip-Projekt in der Praxis? Johannes erklärt in dieser Folge, welche Banken für diese Strategie überhaupt infrage kommen, warum das variable Darlehen dem klassischen Langzeitdarlehen klar überlegen ist und wie du mit dem richtigen Eigenkapitaleinsatz und einer guten Bankvorbereitung den Grundstein für dein erstes oder nächstes Flip-Projekt legst.

Welche Banken finanzieren Fix and Flip in Deutschland?

Die erste Frage, die sich jeder stellt, der mit Fix and Flip anfangen will: Wer gibt mir überhaupt Geld dafür? Die Antwort ist klarer, als viele denken. Es sind nach wie vor die regionalen Institute, also Raiffeisenbanken, Volksbanken und Sparkassen. Diese drei Bankengruppen sind in Deutschland die verlässlichsten Partner für diese Art von aktivem Immobiliengeschäft.

Bundesweit operierende Banken wie die DKB, die Hypo oder die Deutsche Bank sind grundsätzlich auch möglich, aber die Anforderungen sind dort deutlich höher. Du brauchst eine sehr gute Bonität, am besten bereits einen nachweisbaren Track Record und eine etablierte Bankbeziehung. Wer gerade erst anfängt, wird es dort deutlich schwerer haben.

Der große Vorteil der Regionalbank liegt darin, dass sie Entscheidungen bis zu einem bestimmten Volumen eigenständig treffen können. Je nach Bank und Region liegt diese Grenze bei 750.000 bis einer Million Euro. Unterhalb dieser Schwelle muss kein übergeordnetes Gremium, keine sogenannte Marktfolge, dem Kredit zustimmen. Das beschleunigt Prozesse erheblich und gibt dir als Investor mehr Spielraum.

Wichtig dabei: Geh nicht über einen Finanzierungsvermittler. Diese haben schlicht kein Interesse daran, Fix-and-Flip-Finanzierungen zu vermitteln, weil die Banken für dieses Produkt keine Provision zahlen. Der Vermittler verdient nichts, also hat er auch kein Interesse, da Aufwand reinzustecken. Du baust damit außerdem keinen direkten Draht zur Bank auf, den du später dringend brauchst.

Warum du unbedingt mehrere Bankpartner aufbauen solltest

Fix and Flip ist kein passives Investment. Es ist ein aktives Geschäftsmodell, das kontinuierliche Kommunikation, Planung und Netzwerkarbeit erfordert. Das gilt auch für die Bankseite. Wer skalieren will, braucht nicht eine Bank, sondern mehrere.

Johannes arbeitet in Kempten mit fünf bis sechs Banken zusammen, in NRW ebenfalls mit mehreren Partnern, und in Regensburg wird das Netzwerk gerade aufgebaut. Der Grund dafür ist simpel: Jede Bank hat eine eigene Philosophie, eigene Risikokriterien und eigene Kapazitäten. Nur weil du bei Bank A gerade ein Objekt finanziert hast, heißt das nicht, dass Bank B davon automatisch weiß oder nichts mehr machen würde. Du kannst verschiedene Töpfe parallel bedienen, solange du sauber arbeitest und deine Bonität stimmt.

Der direkte Kontakt zu deinen Bankberatern ist dabei nicht verhandelbar. Wenn mal ein Projekt länger dauert als geplant, wenn du eine Verlängerung brauchst oder kurzfristig eine Zwischenfinanzierung organisieren musst, dann willst du direkt zum Telefon greifen und einen Menschen anrufen, der dich kennt. Das ist in einer Stresssituation unbezahlbar.

Variables Darlehen statt Langzeitdarlehen: Der entscheidende Unterschied

Der wichtigste strukturelle Punkt bei der Fix-and-Flip-Finanzierung ist die Wahl des richtigen Darlehensprodukts. Der klassische Bankberater denkt in Langzeitdarlehen mit langen Zinsbindungen. Das ist für die Bank das attraktivste Produkt, weil sie damit über viele Jahre verlässliche Zinseinnahmen hat. Für uns als Flipper ist es das falsche Produkt.

Das Problem beim Langzeitdarlehen: Wenn du das Objekt verkaufst und das Darlehen vorzeitig zurückzahlen willst, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Bank hat nämlich mit den Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit kalkuliert. Zahlst du früher zurück, entgehen ihr Einnahmen, und du zahlst dafür eine Strafe. Das frisst direkt in deinen Gewinn.

Das richtige Produkt für Fix and Flip ist das variable Darlehen. Es funktioniert so:

• Laufzeit in der Regel 12 Monate, was für ein typisches Fix-and-Flip-Projekt mit einer Projektdauer von 6 bis 7 Monaten dicke reicht.
• Du kannst jederzeit und ohne Strafzahlung zurückzahlen. Keine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Der Zinssatz ist variabel und orientiert sich am Euribor, dem Zinssatz, zu dem sich Banken selbst bei der EZB Geld leihen. Aktuell liegt der 12-Monats-Euribor bei rund 2,88 %. Die Bank schlägt darauf ihre Marge auf, was in der Praxis zu einem Gesamtzinssatz von rund 4,0 % pro Jahr führt, je nach Bonität.
• Dazu kommt eine Bearbeitungsgebühr von in der Regel 1 % des Darlehensvolumens. Bei 100.000 Euro Darlehen also 1.000 Euro einmalig.

Bei kleineren Summen unter 100.000 Euro kann die Bearbeitungsgebühr auch etwas höher ausfallen, weil der Aufwand für die Bank prozentual gesehen gleich bleibt, der absolute Betrag aber gering ist.

Ein Tipp aus der Praxis: Wenn du merkst, dass die Bank noch zögert und du das Geschäft unbedingt machen willst, kannst du die Bearbeitungsgebühr als Hebel nutzen. Biete von dir aus 1,5 oder 2 % an. Wegen 1 % mehr ist noch kein Fix-and-Flip-Deal geplatzt. Wenn schon, dann war die Kalkulation von Anfang an kaputt.

Kein Bauträger: Warum diese Verwechslung teuer werden kann

Lass dich bei der Bank nicht in eine Bauträgerfinanzierung hineindrängen. Das passiert manchmal, wenn der Berater das Produkt nicht kennt und das Nächstähnliche nimmt. Aber Fix and Flip ist kein Bauträgergeschäft, und der Unterschied ist fundamental.

Ein Bauträger kauft ein Objekt oder Grundstück, entwickelt es und verkauft es vorab an Endkunden. Es gibt eine Vorverkaufsquote, also Käufer, die das Objekt schon vor oder während der Bauphase erwerben. Das Projekt wird spezifisch für diese Kunden umgesetzt.

Beim Fix and Flip ist das genau anders: Du kaufst ein Objekt, weil du darin Potenzial siehst. Du renovierst es mit eigenem und fremdem Kapital. Den Käufer findest du erst danach, oder in der Mitte der Renovierung, wenn zum Beispiel der Nachbar klopft und fragt, ob er kaufen kann. Den Kunden von Anfang an zu kennen ist nicht das Modell.

Bauträgerfinanzierungen sind deutlich komplexer, teurer, mit mehr Regulierung verbunden und auch risikoreicher in der Haftung. Wer Fix and Flip macht, hat damit schlicht nichts zu tun. Bestehe darauf, ein variables Darlehen zu bekommen, und erkläre dem Berater genau, was du machst.

Was passiert, wenn das Projekt länger dauert als 12 Monate?

Die Frage kommt oft: Was ist, wenn ich in 12 Monaten nicht fertig bin? Die gute Nachricht: Das lässt sich lösen. Du gehst rechtzeitig auf deine Bank zu, erklärst die Situation, zum Beispiel dass es Probleme mit Handwerkern gab oder der Verkaufsprozess mit Notar, Grundbuch und Kaufpreisfälligkeit noch zwei weitere Monate braucht, und bittest um eine Verlängerung.

Für die Bank ist das ein einfaches Geschäft. Das bestehende Darlehen wird verlängert, die Daten sind schon im System, der Aufwand ist minimal. Sie verdienen dabei wieder eine Bearbeitungsgebühr und weiterhin Zinsen. In aller Regel stimmt jede Bank einer solchen Verlängerung zu, wenn man transparent kommuniziert und nachweisen kann, dass der Verkauf unmittelbar bevorsteht.

Genau deshalb ist die direkte Bankbeziehung so wichtig. Wenn du in Monat 12 in Stress gerätst und einen Vermittler zwischendrin hast, läuft die Kommunikation über einen Dritten, der nicht dein Interesse als oberstes Ziel hat. Wenn du die Bank direkt kennst, rufst du an, erklärst die Lage, und die meisten erfahrenen Berater im Gewerbebereich wissen, wie das Spiel läuft.

Gesamtinvestitionskosten finanzieren statt nur den Kaufpreis

Ein weiterer Punkt, der in der Praxis einen großen Unterschied beim Eigenkapitaleinsatz macht: Lass dir nicht nur den Kaufpreis finanzieren, sondern den GIK, also den Gesamtinvestitionskosten. Das GIK setzt sich zusammen aus:

• Kaufpreis
• Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
• Renovierungskosten

Diese Gesamtsumme packst du in ein Paket und fragst die Bank, wie viel Eigenkapital sie von dir sehen möchten, wenn du diesen gesamten Betrag finanziert bekommst. In der Praxis liegt dieser Anteil oft bei rund 15 % Eigenkapital auf den GIK.

Warum ist das vorteilhafter? Stell dir vor, du bekommst 100 % des Kaufpreises und musst Nebenkosten plus Renovierung selbst aufbringen. Die Renovierungskosten allein liegen schnell bei 40.000 bis 50.000 Euro. Das ist deutlich mehr Eigenkapital als 15 % auf den gesamten GIK. Durch die GIK-Finanzierung hebst du deinen Eigenkapitaleinsatz effizienter und kannst mit dem gleichen Kapital mehr Projekte parallel stemmen oder schlicht mehr Reserve behalten.

Steuern auf den Gewinn: Kein Grund, das Geschäft zu lassen

Zum Thema Steuern gibt es immer wieder Verwirrung, gerade rund um die sogenannte Spekulationssteuer. Das lässt sich kurz klären: Bei Fix and Flip zahlst du keine Spekulationssteuer im klassischen Sinne, weil du dieses Geschäft gewerblich betreibst.

Was du versteuern musst, ist der Gewinn, also der Verkaufspreis abzüglich aller Kosten:

• Kaufpreis
• Nebenkosten
• Renovierungs- und Herstellungskosten

Was nach dieser Rechnung übrig bleibt, zum Beispiel 50.000 Euro, wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, wenn du privat flippst. In einer GmbH liegt der Steuersatz bei rund 30 %. Das ist vergleichbar mit dem, was du als Angestellter auf dein Gehalt zahlst. An einem versteuerten Gewinn ist noch niemand pleite gegangen. Wer kein Geschäft macht, weil er Steuern fürchtet, macht schlicht kein Geschäft.

Der erste Banktermin: Vorbereitung entscheidet alles

Fix and Flip steht und fällt mit der Qualität deines ersten Bankgesprächs. Eine Bank ist ein risikoaverses, sicherheitsgetriebenes Konstrukt. Um einen Bankberater zu überzeugen, der dieses Produkt vielleicht zum ersten Mal hört, musst du vollständig vorbereitet erscheinen. Das bedeutet konkret:

• Marktanalyse: Was kostet das Objekt im sanierten Zustand? Was kostet es im jetzigen Zustand? Was sind Vergleichsobjekte?
• Renovierungsplanung: Was kostet die Renovierung? Hast du bereits Angebote von Handwerkern?
• Zeitplan: Wie lange dauert das Projekt?
• Visualisierung: Ein Moodboard oder eine kurze Stilpräsentation zeigt der Bank, dass du weißt, was du tust.
• Kalkulation: Eine klare Rechnung mit GIK, erwartetem Verkaufspreis, Gewinn vor Steuern.

Johannes und sein Team arbeiten mit einer Präsentation von 10 bis 15 Seiten, die sie auch an Kooperationspartner weitergeben. Wer zur Bank geht und sagt, er hat auf ImmoScout ein Objekt gesehen und denkt, da könnte jemand mehr bezahlen, wird kein Darlehen bekommen. Die Bank braucht Fakten, keine Wünsche.

Bereite dich also so vor, dass die Bank das Risiko nicht mehr sehen muss, weil du es bereits für sie gerechnet und durchdacht hast. Das ist die eigentliche Arbeit, die am Anfang wartet, und die Arbeit, die sich über alle weiteren Projekte auszahlt.

Fix and Flip ist ein Menschensport

Am Ende dieses Videos bringt Johannes es auf den Punkt: Fix and Flip ist kein passives Investment. Du bist ständig in Kontakt mit Banken, Handwerkern, Maklern, Käufern. Das ist ein aktives Geschäftsmodell, das Fleißarbeit, Menschenkenntnis und Kommunikationsbereitschaft voraussetzt.

Wer mehrere Bankpartner aufgebaut hat, wer seinen Bankberater persönlich kennt und wer gut vorbereitet in Gespräche geht, hat einen entscheidenden Vorteil gegenüber denen, die das Thema Finanzierung als lästige Nebensache betrachten. Die Bankbeziehung ist kein Hindernis auf dem Weg zum nächsten Objekt. Sie ist das Fundament, auf dem das gesamte Geschäftsmodell steht.