Fix & Flip mal anders: unsere neue Strategie mit Studenten-WGs | Folge #147

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf eine Baustelle nach Münster, die er selbst zum ersten Mal in Person besichtigt. Das Projekt ist eine Dreizimmerwohnung, die als voll möblierte und vermietete Studenten-WG zur Kapitalanlage entwickelt wird. Was dahintersteckt, warum Münster als Standort so gut passt und wie das Konzept mit Rendite, Vermietung und Verkauf zusammenhängt, erfährst du hier.

Warum eine Studenten-WG als Fix-and-Flip-Projekt?

Wer Fix and Flip hört, denkt meistens an Eigennutzerwohnungen: renovieren, schick machen, verkaufen. Johannes geht bei diesem Projekt in Münster einen anderen Weg. Die Dreizimmerwohnung wird nicht für den Eigennutz aufbereitet, sondern als vollständig vermietete Kapitalanlage an einen Investor verkauft. Das Modell dahinter ist clever: Erst renovieren, dann vermieten, dann als Renditeobjekt verkaufen.

Münster ist dafür ein fast schon logischer Standort. Die Stadt ist eine der größten Universitätsstädte Deutschlands. Das Durchschnittsalter auf der Straße liegt gefühlt bei 22 Jahren, wie Johannes selbst beschreibt. Die Nachfrage nach WG-Zimmern ist strukturell hoch und dürfte das auch mittelfristig bleiben. Wer hier eine gut aufgestellte WG-Wohnung anbietet, findet Mieter und findet Käufer.

Wie wurde die Wohnung angekauft?

Den Ankauf hat Tim übernommen, Projektleiter vor Ort und Mitarbeiter bei Flipper Immo. Er ist über einen Makler auf die Wohnung gestoßen, hat konsequent nachgefasst und den Zuschlag bekommen. Johannes war beim Kauf selbst nicht vor Ort und sieht die Wohnung in diesem Video zum ersten Mal persönlich. Das zeigt, wie das Modell bei Flipper Immo aktuell funktioniert: Tim bekommt ein Fixgehalt und eine Gewinnbeteiligung, übernimmt die operative Verantwortung vor Ort, während Johannes die Strategie vorgibt.

Der Kaufpreis wurde kurz vor dem Videodreh überwiesen. Konkrete Zahlen nennt Johannes bewusst noch nicht, weil er den Tag nicht vor dem Abend loben will. Das ist eine vernünftige Haltung bei Projekten mit größeren Beträgen. Die Zahlen sollen kommen, wenn die Wohnung fertig renoviert und verkauft ist.

Der Grundriss: aus drei Zimmern eine funktionierende WG machen

Die Ausgangssituation ist eine klassische Dreizimmerwohnung. Die Herausforderung beim WG-Umbau liegt darin, dass jedes Zimmer möglichst privat und eigenständig nutzbar werden soll, ohne dass der Gesamtgrundriss darunter leidet. Johannes und Tim haben sich dafür viel Zeit gelassen.

Konkret geplant ist folgendes:

• Ein großer Raum wird durch eine neue Wand in der Mitte in zwei separate Zimmer aufgeteilt. Beide haben große Fenster und werden dadurch gut belichtet.
• Das dritte Zimmer liegt bereits separat und wird über einen neuen Eingang erschlossen, sodass der Wohnbereich nicht mehr als Durchgang dient.
• Der Wohn- und Essbereich bleibt kompakt, bekommt aber eine klare Struktur mit Tisch und abgegrenzter Küche.
• Das Bad wird komplett saniert: neue Dusche, neue Fliesen bis zur Decke, neue Lüftung, neue Armaturen. Der bisherige Zustand war ein wilder Stilmix mit fehlender Privatsphäre zwischen Dusche und Toilette.

Ein langer Flur ist Teil des Layouts und nicht ideal, aber durch das Setup der Wohnung baulich nicht anders lösbar. Johannes geht damit pragmatisch um: besser geht nicht, also machen wir das Beste draus.

Was wird renoviert, was bleibt?

Es ist keine Kernsanierung. Johannes schätzt die Renovierungsdauer auf etwa vier bis sechs Wochen. Das ist ein wichtiger Punkt, denn kurze Bauzeiten bedeuten weniger Kapitalbindung und schnellere Vermarktung.

Folgende Arbeiten sind geplant:

• Alle Wände werden neu verputzt
• Heizkörper kommen neu und werden sinnvoll positioniert, nicht mehr in ungünstigen Ecken
• Neue Elektroinstallation mit deutlich mehr Steckdosen, besonders in den Zimmern, wo bisher kaum welche vorhanden waren
• Neue Innentüren und Zargen
• Neues Bad komplett, inklusive Dusche, Fliesen und Lüftung
• Neue Küche mit anderem Setup, neuer Fliesenspiegel
• Die alte Küche ist übrigens noch gut in Schuss und wird zum Verkauf angeboten
• Komplette Ausstattung: Die Wohnung wird bezugsfertig übergeben, inklusive Waschmaschine und Möbeln

Die Fenster sind in Ordnung und werden nicht erneuert. Auch das ist ein Zeichen dafür, dass beim Fix and Flip gut selektiert wird: nicht alles tauschen, was noch funktioniert, sondern gezielt dort investieren, wo es den größten Mehrwert bringt.

Das Renditemodell: 4% normal, 6% als WG

Der Verkauf soll nicht leer erfolgen, sondern mit vorgemieteten Zimmern und Jahresmietverträgen. Der Plan ist ein monatlicher Cashflow von rund 2.000 Euro. Damit ergibt sich als WG eine Bruttomietrendite von ca. 6%, was für eine Innenstadtlage in Münster ein starker Wert ist.

Besonders interessant ist aber die Überlegung, die Johannes explizit anspricht: Was passiert, wenn das WG-Konzept irgendwann nicht mehr funktioniert? Deshalb wurde beim Ankauf auch gerechnet, wie die Wohnung als normale Dreizimmerwohnung vermietet werden könnte. Das Ergebnis: rund 3,8 bis 4% Rendite auch ohne Sondervermietung. Das gibt dem Käufer eine echte Rückfalloption und macht die Kapitalanlage belastbarer.

Diese Doppelbetrachtung ist kein Detail, sondern ein wesentliches Qualitätsmerkmal. Viele WG-Konzepte rechnen sich nur, solange alles läuft. Wenn man bei normalem Mietansatz immer noch auf knapp 4% kommt, ist das Fundament deutlich solider.

Standort Münster: warum die Stadt für Kapitalanleger interessant ist

Münster hat als Investitionsstandort mehrere Vorteile gleichzeitig. Die Universität Münster ist eine der größten in Deutschland mit rund 45.000 Studierenden. Dazu kommt die Fachhochschule. Das sorgt für eine konstant hohe und planbare Nachfrage nach WG-Wohnraum.

Die Wohnung liegt mitten in der Stadt, im Erdgeschoss, mit Blick auf eine Hecke statt auf andere Häuser. Das ist für eine EG-Wohnung ein angenehmer Aspekt. Die zentrale Lage bedeutet kurze Wege zu Uni, Innenstadt und öffentlichem Nahverkehr, was für Studenten ein wesentliches Entscheidungskriterium ist.

Für Kapitalanleger ist der Münsteraner Markt interessant, weil die Kaufpreise im Vergleich zu München oder Hamburg noch auf einem Niveau liegen, das vernünftige Renditen ermöglicht. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote strukturell niedrig, weil die Studierendenzahlen stabil bleiben.

Das Modell hinter dem Projekt: Dezentral investieren mit lokalem Projektleiter

Was dieses Projekt auch zeigt, ist ein Organisationsmodell, das über das reine Flip-Geschäft hinausgeht. Johannes sitzt in München, Tim ist der Mann vor Ort in Münster. Der Ankauf, die Bauleitung und die lokale Koordination laufen über Tim. Johannes gibt die strategischen Parameter vor, prüft das Konzept und begleitet das Projekt aus der Distanz.

Das Vergütungsmodell mit Fixgehalt und Gewinnbeteiligung setzt die richtigen Anreize: Tim hat ein Interesse daran, dass das Projekt schnell, sauber und profitabel abgewickelt wird. Für alle, die selbst über dezentrale Strukturen nachdenken oder wissen wollen, wie man Projekte in anderen Städten stemmt, ist das ein praxisnahes Beispiel.

Gleichzeitig macht Johannes deutlich, dass er selbst primär im Eigennutzersegment unterwegs ist. Dieser Ausflug in den Kapitalanlagenmarkt ist für ihn Neuland, das er aber bewusst erkundet, weil der Standort und das Konzept zusammenpassen.

Was kommt als nächstes?

Die Renovierung startet rund um den Jahreswechsel. Tim wird das Projekt laufend dokumentieren, damit Follower und Interessenten den Fortschritt verfolgen können. Wer Interesse am Kauf dieser Kapitalanlage hat, kann sich direkt bei Johannes melden. Das Objekt wird vorvermietet und bezugsfertig übergeben, mit Küche, Waschmaschine und allem, was Studenten brauchen.

Die finale Auswertung mit allen Zahlen, also Ankaufspreis, Renovierungskosten, Verkaufspreis und Gewinn, kommt in einer späteren Folge, wenn das Projekt abgeschlossen ist. Das ist eine transparente Vorgehensweise, die zeigt, dass Fix and Flip kein Selbstläufer ist und erst nach dem Verkauf eine vollständige Bilanz möglich ist.