Fix & Flip mal anders: unsere neue Strategie mit Studenten-WGs! | Folge #147

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit nach Münster, wo er zum ersten Mal persönlich eine Baustelle besucht, die sein Team bereits angekauft und geplant hat. Das Projekt ist kein klassisches Fix-and-Flip mit anschließendem Weiterverkauf an Eigennutzer, sondern eine durchdachte Strategie als Kapitalanlage: Eine Dreizimmerwohnung wird zur vermieteten Studenten-WG umgebaut und dann als vollständig vermietetes Renditeobjekt verkauft. Was dahintersteckt, wie die Zahlen aussehen und warum Münster dafür ideal ist, erfährst du hier.

Das Projekt in Münster: Warum eine Studenten-WG?

Münster ist eine der größten Universitätsstädte in Deutschland. Wer dort durch die Straßen läuft, merkt sofort: Das Durchschnittsalter liegt gefühlt bei Mitte 20. Eine Stadt mit dieser Demografie hat einen dauerhaft hohen Bedarf an WG-Zimmern, und genau da setzt dieses Projekt an.

Die Wohnung ist eine Dreizimmerwohnung, die über einen Makler angekauft wurde. Projektleiter Tim hat den Deal vor Ort abgewickelt, denn Johannes selbst war bei diesem Kauf nicht persönlich dabei. Tim bekommt für seine Arbeit eine feste Vergütung plus Gewinnbeteiligung, ein Modell, das Verantwortung und Motivation direkt miteinander verknüpft. So funktioniert skaliertes Fix-and-Flip: nicht alles selbst machen, sondern die richtigen Leute an den richtigen Stellen einsetzen.

Das Objekt liegt mitten in Münster, Erdgeschoss, mit Blick auf eine Hecke statt auf Nachbarhäuser. Kein Traumlage-Bonus, aber solide Substanz in einer gefragten Lage. Genau das ist es, was bei einer Kapitalanlage zählt: verlässliche Vermietbarkeit und ein realistischer Kaufpreis.

Der Grundriss: Was wird aus der Dreizimmerwohnung?

Die Wohnung kommt im Ist-Zustand mit einem wilden Stilmix daher. Johannes zeigt im Video eine Toilette ohne echte Privatsphäre, Retro-Spiegel, Kunststoffverkleidungen und eine Lüftung, die optisch niemanden begeistert. Trotzdem steckt in dem Objekt echtes Potenzial, weil die Grundsubstanz stimmt: großzügige Deckenhöhe von rund 3,50 Metern, ordentliche Fenster, brauchbare Struktur.

Der Plan sieht so aus:

• Die Dreizimmerwohnung wird zur Drei-Zimmer-WG umgebaut, mit drei in etwa gleich großen Zimmern.
• Ein bisheriger Durchgang zwischen zwei Zimmern wird geschlossen, damit jedes Zimmer einen eigenen, separaten Zugang vom Flur bekommt.
• Im größeren Raum wird eine Wand eingezogen, sodass zwei eigenständige Zimmer entstehen, beide mit großen Fenstern.
• Das Bad wird komplett saniert: neue Dusche, neuer Spiegel, neue Fliesen bis zur Decke, neue Lüftung, neue Handtuchhalter, neue Türzargen.
• Die vorhandene Küche, die noch in gutem Zustand ist, wird nicht übernommen, weil die Küchenplanung neu aufgesetzt wird. Wer die alte Küche kaufen will, kann sich bei Johannes auf Instagram melden.
• Neue Küche mit neuem Fliesenspiegel, der Heizkörper kommt von der Ecke an die Wand, die Anschlüsse werden versetzt für mehr Platz.
• In allen Zimmern kommen neue Steckdosen, neuer Verputz, neue Heizkörper.
• Rollos kommen ebenfalls neu.
• Komplett bezugsfertig, inklusive Waschmaschine und Einbauküche.

Das ist kein Luxus-Refurbishment, aber es ist auch kein billiges Aufhübschen. Johannes bringt es selbst auf den Punkt: Wir verkaufen keinen Scheiß. Auch bei einer WG muss die Qualität stimmen, weil am Ende ein Kapitalanleger kauft, der auf eine funktionierende, vermietbare Immobilie angewiesen ist.

Die Strategie dahinter: Vermietete Kapitalanlage statt klassischer Flip

Normalerweise läuft Fix-and-Flip so: kaufen, renovieren, an einen Eigennutzer verkaufen. Hier ist der Ansatz anders. Das Objekt wird renoviert, dann vollständig vermietet und anschließend als laufende Kapitalanlage an einen Investor verkauft. Der Käufer bekommt eine sofort cashflowpositive Immobilie, ohne selbst etwas organisieren zu müssen.

Was das für den Käufer bedeutet:

• Die Wohnung ist voll bezugsfertig und komplett ausgestattet.
• Die Mieter sind bereits vorvermietet, vorgeprüft und vorgecheckt.
• Es gibt Jahresverträge, keine kurzfristigen Arrangements.
• Geplanter Cashflow von rund 2.000 Euro pro Monat aus der WG-Vermietung.

Das ist ein klarer Vorteil für Kapitalanleger, die keine Zeit haben, sich um Renovierung und Mietersuche zu kümmern, aber trotzdem in Immobilien investieren wollen.

Die Rendite: 6% mit WG, fast 4% bei normaler Vermietung

Beim Thema Rendite wird Johannes konkret. Als WG mit Sondervermietung liegt die Bruttorendite bei rund 6%. Das ist für den deutschen Immobilienmarkt ein guter Wert, gerade in einer Universitätsstadt wie Münster, wo die Nachfrage nach WG-Zimmern strukturell hoch und stabil ist.

Wichtig ist aber der zweite Blickwinkel: Was passiert, wenn das WG-Konzept irgendwann nicht mehr funktioniert? Johannes hat diesen Fall ausdrücklich mitgedacht. Bei normaler Einzelvermietung der Wohnung als Ganzes liegt die Rendite immer noch bei knapp 4%, also rund 3,8%. Das ist der entscheidende Sicherheitspuffer. Man kann immer attraktive Spezialkonzepte fahren, aber die Basisvermietbarkeit muss stimmen, sonst sitzt man irgendwann mit einer Wohnung da, die nicht mehr funktioniert.

Dieses Denken in Szenarien ist grundlegend für solides Immobilien-Investment:

• Optimistisches Szenario: WG-Vermietung, 6% Rendite, ca. 2.000 Euro Cashflow monatlich.
• Basisfall: Normale Vermietung als Dreizimmerwohnung, knapp 4% Rendite, immer noch attraktiv für Kapitalanleger.

Gerade in Münster macht das Sinn. Die Stadt hat eine der höchsten Studentendichten in Deutschland, der WG-Markt ist chronisch unterversorgt und die Nachfrage nach Einzelzimmern in gepflegten Wohnungen ist konstant hoch. Trotzdem ist es klug, nicht ausschließlich auf dieses Konzept zu setzen, ohne den Plan B zu kennen.

Zeitplan und Umfang der Renovierung

Die geplante Renovierungsdauer liegt bei etwa einem bis eineinhalb Monaten. Das ist kein Zufall: Es handelt sich ausdrücklich nicht um eine Kernsanierung. Die Substanz ist in Ordnung, die Fenster sind verwendbar, die Elektrik wird punktuell ergänzt, nicht komplett neu gemacht. Der Fokus liegt auf dem, was wirklich geändert werden muss, um die Wohnung aufzuwerten und das WG-Konzept umzusetzen.

Über Weihnachten soll bereits begonnen werden, im Januar dann Vollgas. Das ist typisch für ein gut geplantes Fix-and-Flip: Schon während der Renovierung läuft die Suche nach dem Käufer. Wer Interesse hat, kann sich direkt bei Johannes melden, bevor das Objekt offiziell auf den Markt kommt.

Projektleiter vor Ort: Wie skaliertes Fix-and-Flip funktioniert

Ein Aspekt, der in dieser Folge besonders deutlich wird: Johannes war bei der Besichtigung vor dem Kauf nicht dabei. Tim hat die Immobilie bewertet, den Ankauf abgewickelt und koordiniert jetzt die Renovierung. Das ist kein Zeichen von Nachlässigkeit, sondern ein Zeichen von Skalierung.

Wer wachsen will im Immobilienbereich, kann nicht jedes Projekt persönlich stemmen. Das Modell mit einem Projektleiter vor Ort, der eine Fixvergütung plus Gewinnbeteiligung bekommt, gibt dem Mitarbeiter echten Anreiz, sorgfältig zu arbeiten, und gibt dem Investor die Möglichkeit, mehrere Projekte gleichzeitig zu führen, ohne jeden Tag selbst auf der Baustelle zu stehen.

Gleichzeitig zeigt dieser Besuch, wie wichtig es ist, das Objekt irgendwann selbst zu sehen. Johannes macht sich vor Ort ein Bild, prüft den Grundriss, diskutiert die Planung und gibt Input. Das ist Unternehmertum in der Praxis: delegieren, aber nicht loslassen.

Zahlen zum Kaufpreis: Noch keine Angaben

Den genauen Kaufpreis und die finale Kalkulation hält Johannes in dieser Folge bewusst zurück. Seine Begründung ist nachvollziehbar: Bei großen Zahlen und laufenden Projekten möchte er nicht den Tag vor dem Abend loben. Wenn das Objekt fertig renoviert, vermietet und verkauft ist, wird es eine eigene Folge geben, in der alle Zahlen auf den Tisch kommen. Das ist ein fairer Deal für alle, die das Projekt mitverfolgen.

Fazit: Fix-and-Flip als Kapitalanlage produzieren

Dieses Projekt in Münster zeigt, dass Fix-and-Flip nicht immer bedeutet, an einen Eigennutzer zu verkaufen. Der Ansatz, eine renovierte und vollständig vermietete Immobilie als Kapitalanlage weiterzugeben, ist ein eigenes Geschäftsmodell mit klaren Vorteilen für alle Seiten. Der Verkäufer erzielt einen guten Preis, weil er Mehrwert geliefert hat. Der Käufer bekommt eine schlüsselfertige Renditeimmobilie ohne eigenen Aufwand.

Münster als Studentenstadt ist für dieses Konzept fast ideal: hohe Nachfrage, stabile Mieterstruktur, gute Renditekennzahlen. Wer selbst nach solchen Objekten sucht oder Interesse an dieser konkreten Kapitalanlage hat, findet Johannes über seine Website und auf Instagram.