Fix & Flip Update: Wahrheit über den Markt & meine Projekte

In diesem Video gibt Johannes einen ehrlichen Einblick in seinen aktuellen Alltag als Vollzeit-Immobilienhändler: Was läuft gut, wo liegen die echten Herausforderungen und wie bewertet er den deutschen Immobilienmarkt gerade? Du bekommst ein ungefiltertes Update aus dem Flipperleben, inklusive konkreter Zahlen, seiner Strategie beim Ankauf und einem wichtigen Hinweis zu einer möglichen Gesetzesänderung, die jeden Bestandshalter betreffen könnte.

Wer steckt hinter Flipper Immo?

Johannes ist 34 Jahre alt und seit fünf Jahren Vollzeit-Immobilienhändler und Bestandshalter. Was als klassisches Fix-and-Flip-Business begann, ist mittlerweile zu einem Unternehmensverbund mit rund 12 Mitarbeitern und einem Umsatz im mittleren siebenstelligen Bereich gewachsen. Neben dem Immobilienhandel betreibt er eine Personenmarke, eine Softwarefirma in Dresden namens Leverage, ein Generalunternehmen für Renovierungen und eine zweifach TÜV-zertifizierte Beratungsfirma für angehende Flipper.

Das Generalunternehmen hat in den vergangenen elf Monaten rund 14 Komplettbaustellen abgearbeitet und wird gerade strukturell weiterentwickelt: Bauleiter werden eingestellt, Prozesse nachgezogen. Am Ende des Jahres steht die Sanierung eines großen Gebäudes mit über 300 Quadratmetern an. Das passt nach Johannes' eigener Aussage perfekt in seinen Immobilien-Kosmos.

Der aktuelle Stand der Projekte: Zahlen aus dem echten Alltag

Wer wissen will, was in einer aktiv arbeitenden Fix-and-Flip-Operation gerade passiert, bekommt hier konkrete Einblicke. Zum Zeitpunkt des Videos sieht die Pipeline so aus:

• 12 Objekte befinden sich im Ankaufsprozess
• 25 Projekte sind in der Renovierungsphase, der Schlüssel ist also übergeben
• 4 Objekte werden aktiv vermarktet, ein weiteres ist bereits reserviert

Das sind keine eigenen Projekte von Johannes allein, sondern Begleitprojekte über seine Beratungsstruktur, bei der er Erst-, Zweit- und Drittflipper durch ihren ersten oder nächsten Flip begleitet. Parallel dazu laufen eigene Ankäufe: Unter anderem wurde ein Paket aus zwei Wohnungen mit insgesamt 145 Quadratmetern übergeben, das jetzt komplett saniert wird. Ein Sechsfamilienhaus steht kurz vor dem Abschluss. Und in Kempten im Allgäu, wo Johannes besonders aktiv ist, wird neben dem laufenden Fix-and-Flip-Geschäft auch Bestand nachgezogen, darunter erste Mehrfamilienhäuser.

Besonders spannend ist ein Neubauprojekt innerhalb einer bestehenden Gewerbeimmobilie: Gemeinsam mit einer Bank werden dort sieben Wohnungen komplett neu errichtet. Das angestrebte Abverkaufsvolumen liegt bei rund 2 Millionen Euro.

Warum Johannes gerade sehr viele Deals ablehnt

Das klingt zunächst kontraintuitiv: Ein erfahrener Flipper, der aktiv Deals sucht, sagt trotzdem zu sehr vielen Angeboten nein. Aber genau das ist sein klares Credo für den aktuellen Markt.

Der Grund liegt in der politischen und wirtschaftlichen Unsicherheit. Johannes zählt konkret auf, was den deutschen Immobilienmarkt gerade beeinflusst:

• Der schnellste Zinsanstieg in der Geschichte der Bundesrepublik in den letzten Jahren
• Der Ukrainekrieg und der Iran-Konflikt als geopolitische Unsicherheitsfaktoren
• Das Energiegesetz und die damit verbundene Unsicherheit bei der Sanierungspflicht
• Die schwächelnde Automobilbranche in Deutschland, die ganze Stadtregionen wie Wolfsburg strukturell belasten könnte
• Ein Aktienmarkt, der auf geopolitische Ereignisse sensibel reagiert

Sein Fazit daraus ist klar: Hoffnung ist keine Strategie. Wer ein Objekt mit einer Marge von 15 Prozent einkauft und darauf hofft, dass der Markt in acht Monaten noch oben steht, agiert aus seiner Sicht fahrlässig. Stattdessen legt er die Messlatte höher: Ein Deal muss auf den ersten Blick, also ohne sieben Mal nachzurechnen, eine Marge von mindestens 20 Prozent zeigen, besser Richtung 30 Prozent.

Lieber macht er fünf richtig starke Deals im Jahr, bei denen zwischen 80.000 und 150.000 Euro Gewinn realisiert werden, als viele mittelmäßige Objekte durchzujagen. Das ist eine bewusste Qualitätsstrategie, keine Bequemlichkeit.

Schlechte Energieklassen: Ein Risiko, das Anfänger unterschätzen

Ein weiteres Thema, das Johannes im Video deutlich anspricht: Objekte mit schlechter Energieklasse, die sich nicht verändern lassen. Wer eine Wohnung in einer WEG kauft, hat keinen Einfluss auf die energetische Einstufung des Gesamtgebäudes. Ein neuer Fußboden oder ein ausgetauschter Heizkörper ändert die Energieklasse nicht auf C.

Das Problem dabei: Solche Objekte lassen sich schwerer verkaufen, bleiben länger im Bestand und frieren Eigenkapital ein. Für einen Flipper bedeutet das doppelten Schaden: Die laufenden Kosten steigen, und gleichzeitig ist das Kapital blockiert, das für den nächsten Deal gebraucht wird. Für Partnerflippern lässt Johannes solche Ankäufe grundsätzlich nicht zu. Die Logik dahinter ist einfach: Ein luxuriös renoviertes Apartment in einem unsanierten DDR-Plattenbau erzielt keinen Premiumpreis. Das Gebäude setzt die Wertgrenze, nicht die Innenausstattung.

Wer trotzdem in so einem Fall feststeckt, kann theoretisch aus einem Fix-and-Flip-Projekt eine Bestandsimmobilie machen, also von einer variablen in eine langfristige Finanzierung wechseln. Das machen Banken in der Regel mit. Der Haken: Das eingesetzte Eigenkapital bleibt eingefroren, bis das Objekt entweder refinanziert oder nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden kann.

Wichtige Gesetzesänderung: Die 10-Jahres-Frist könnte fallen

An dieser Stelle spricht Johannes ein Thema an, das viele Bestandshalter noch nicht auf dem Schirm haben. Es gibt einen Gesetzesentwurf, der die steuerfreie Veräußerung von Immobilien nach zehn Jahren Haltefrist abschaffen soll. Und dieser Entwurf ist laut Johannes nicht mehr in einem frühen Stadium, er ist konkret und weit fortgeschritten.

Besonders brisant: Im Entwurf steht, dass die neue Regelung rückwirkend ab 2016 gelten soll. Das würde bedeuten, dass alle nach 2016 angeschafften Immobilien nicht mehr steuerfrei verkauft werden können, egal wie lange man sie hält. Johannes selbst sieht es als sehr wahrscheinlich an, dass diese Änderung kommt, auch wenn der genaue Zeitpunkt noch offen ist.

Die Konsequenz für Anleger, die aktuell darauf spekulieren, in zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen und damit ihre Rendite zu realisieren: Diese Strategie ist mit erheblicher Unsicherheit behaftet. Wer eine Immobilie kauft, die sich monatelang nicht durch Mieteinnahmen trägt, und dann auf einen steuerfreien Exiterlös hofft, sitzt auf einem fragilen Fundament.

Wie viele Angebote musst du schreiben, um einen guten Deal zu finden?

Johannes gibt hier eine ehrliche Einschätzung, die besonders für Einsteiger relevant ist. Wer ohne großes Netzwerk und ohne etablierte Maklerbeziehungen in den Markt einsteigt, muss damit rechnen, zwischen 20 und 40 Angebote zu schreiben, bevor er ein passendes Fix-and-Flip-Objekt ankaufen kann. Wer gute Beziehungen zu Maklern aufgebaut hat, kommt deutlich schneller ans Ziel. Bei Johannes und seinem Team ist die Quote mittlerweile deutlich besser, aber das ist das Ergebnis jahrelanger Netzwerkarbeit.

Was er dabei unmissverständlich sagt: Wer schon bei 30 Besichtigungen oder ein paar abgelehnten Angeboten aufgibt, sollte seine Erwartungen überprüfen. Der Wunsch, mit Fix and Flip 50.000, 100.000 oder 200.000 Euro im Jahr zu verdienen, und gleichzeitig keine intensive Fleißarbeit leisten zu wollen, ist eine Diskrepanz, die sich nie auflöst. Unternehmerischer Erfolg und minimaler Aufwand schließen sich in dieser Branche aus. Das ist kein Problem, das ist die Realität.

Saisonale Marktphasen nutzen statt beklagen

Noch ein praktischer Hinweis aus dem Video: Der Immobilienmarkt hat saisonale Schwächephasen, die sich regelmäßig wiederholen. Im Juli und August gehen Handwerker, Banker, Notare und Grundbuchämter in den Urlaub. Besichtigungen werden seltener, Abschlüsse verzögern sich. Das gleiche passiert im Dezember.

Johannes nutzt diese Phasen aktiv zur Reflexion: Was läuft gut, was kann optimiert werden, wo kann KI und Automatisierung weiterhelfen? Mit seiner Softwarefirma Leverage ist er in diesem Bereich bereits tief involviert und entwickelt Lösungen, die speziell für den Immobilienmarkt als B2B-Tool funktionieren.

Die Quintessenz: Nur die guten Deals machen

Das wichtigste Fazit dieses Updates lässt sich kurz zusammenfassen. Gute Fix-and-Flip-Deals gibt es nach wie vor, Johannes und sein Team sind jeden zweiten Tag auf Besichtigungen. Aber der Filter muss engmaschig sein. Der Markt vergibt Fehler gerade weniger gnädig als noch vor einigen Jahren. Politische Unsicherheiten, die mögliche Abschaffung der Steuerfreiheit nach zehn Jahren, schwächelnde Industriestandorte und stabile bis leicht fallende Zinsen bilden ein Umfeld, in dem Vorsicht beim Ankauf keine Schwäche ist, sondern Professionalität.

Wer jetzt Deals kauft, die sich nur mit viel Optimismus in der Kalkulation rechnen, riskiert nicht nur einen einzelnen schlechten Trade, sondern im schlimmsten Fall den Verlust aller bisher erwirtschafteten Gewinne. Lieber weniger, dafür mit klarer Marge und solidem Fundament.