Mit 80.000 € Eigenkapital zur 5er-WG | Fix & Flip auf 110 m² in Osnabrück

In diesem Video zeigt Johannes, wie er eine 110 m² große Wohnung in Osnabrück angekauft, zu einer 5er-WG umgebaut und anschließend als Kapitalanlage weiterverkauft hat. Mit 80.000 € Eigenkapital, einem Finanzierungszins von 4,3 % und Gesamtinvestitionskosten von rund 350.000 € gibt er einen ehrlichen Einblick in Zahlen, Ablauf und die Besonderheiten dieses Konzepts.

Das Objekt: Eine 110-m²-Wohnung wird zur WG

Ausgangspunkt war eine klassische, großzügige Wohnung in Osnabrück mit 110 m² Wohnfläche. Das Haus stammt aus dem Jahr 1972 und wurde über einen Makler angekauft, inklusive regulärer Maklerprovision. Was vorher ein großes Wohnzimmer war, ist heute das wohl schönste Zimmer der WG, mit eigenem Balkon.

Das Ziel war von Anfang an klar: den Grundriss so optimieren, dass möglichst viele einzelne Zimmer entstehen, die alle Zugang zum gemeinsamen Bereich haben. Am Ende sind es fünf separate Zimmer auf 110 m². Der Gemeinschaftsbereich umfasst eine großzügige Küchenzeile mit ausreichend Platz für einen Essbereich. Wer schon mal WGs gesehen hat, die lieblos aufgeteilt wurden, weiß, dass das kein Selbstläufer ist. Hier wurde von Beginn an auf Funktionalität und ausreichend Platz geachtet.

Die Zahlen im Überblick

Zahlen sind das Herzstück jedes Fix-and-Flip-Projekts. Hier sind die wichtigsten Kennzahlen dieses Deals auf einen Blick:

• Eigenkapitaleinsatz: 80.000 €
• Finanzierung: 100 % des Kaufpreises über Fremdkapital, Rest aus Eigenkapital
• Zinssatz: 4,3 %
• Renovierungskosten: ca. 45.000 € (fix)
• Hausgeld: 480 € monatlich
• Gesamtinvestitionskosten: rund 350.000 €
• Marge: ca. plus 18 %
• Abwicklung: über die Flipper Consulting GmbH

Zum Zeitpunkt der Videoaufnahme war das Objekt bereits reserviert, der Notartermin stand in rund zwei Wochen an. Der Kaufpreis war zu dem Zeitpunkt noch nicht vollständig bezahlt, die Reservierungsbestätigung lag aber bereits vor. Das Objekt wurde also praktisch vorab verkauft, noch bevor der ursprüngliche Kaufpreis vollständig geflossen war.

Der Ankauf fand im Mai statt. Da es sich um eine Erbengemeinschaft handelte, zog sich der Prozess etwas länger hin. Im September war der Notartermin vorbereitet. Ein klassischer Flip dauert also mehrere Monate, wobei die Bürokratie in der Regel der größte Zeitfresser ist.

Renovierung: Was wurde gemacht?

Bei einem WG-Projekt geht es nicht darum, eine Traumwohnung für den Eigennutzer zu schaffen. Es geht darum, guten, funktionalen Wohnraum zu liefern, der sich am Markt vermieten lässt und für einen Kapitalanleger eine ordentliche Rendite abwirft. Das ist ein wichtiger Unterschied im Mindset.

Folgende Arbeiten wurden in der Wohnung durchgeführt:

• Wände komplett verputzt, Tapeten entfernt
• Böden ausgeglichen, Vinylboden (gleicher Belag wie in anderen Osnabrücker Objekten von Johannes) verlegt
• Neue Trennwände eingezogen, um einzelne Zimmer zu schaffen
• Steckdosen in den Zimmern nachgerüstet
• Zwei separate Badezimmer eingebaut, komplett neu mit Chromarmaturen, neuem Waschbecken und einheitlichen Fliesen
• Durchlauferhitzer installiert
• Beleuchtung mit flachen Deckenspots (4.000 K, neutrales Weiß) erneuert
• Beleuchtete Spiegel (50 x 70 cm) angebracht
• Separater Waschmaschinenbereich eingerichtet, Waschmaschine inklusive
• Küche eingebaut mit Waschmaschinenanschluss

Ein Highlight sind die zwei separaten Badezimmer. Bei fünf Personen in einer WG ist das kein Luxus, sondern schlicht notwendig. Eines davon wurde auf einem Podest realisiert, weil man baulich nicht tiefer kommen konnte. Klassische Lösung, funktioniert.

Was nicht gemacht wurde: teure Materialien, aufwendige Sonderanfertigungen oder hochwertige Ausstattung, die für eine Kapitalanlage keinen Mehrwert bringt. Die Tür im Waschbereich ist noch ein Relikt aus der Vergangenheit. Das bleibt so. Es geht um Funktion, nicht um Perfektion.

WG als Fix-and-Flip-Konzept: Was du wissen musst

Johannes macht an diesem Projekt deutlich, dass eine WG kein Einsteigerprodukt ist. Wer gerade seinen ersten Flip plant, sollte mit einem einfacheren Objekt für den Eigennutzer beginnen. Eine WG ist eine Stufe komplexer, und das hat mehrere Gründe.

Erstens der Vertrieb: Eine WG kannst du nicht einfach auf eBay Kleinanzeigen inserieren. Du brauchst einen professionellen Immobilienvertrieb, der das Objekt als Kapitalanlage an Investoren vermittelt. Der Vertrieb schlägt seine Provision von in der Regel 10 bis 15 % auf den Abgabepreis auf. Das muss bei der Kalkulation von Anfang an berücksichtigt werden.

Zweitens die Vermietung: Das Objekt muss vorvermietet sein, bevor es verkauft wird. Ein Kapitalanleger kauft eine WG, weil er sofort Cashflow haben will. Das bedeutet, du musst Mietverträge mit den einzelnen Mietern abschließen, bevor der Verkauf stattfindet. In diesem Fall handelt es sich um Studenten, die pro Zimmer zwischen 400 und 500 € zahlen.

Drittens die Ausstattung: Anders als bei einer Eigentumswohnung für den Eigennutzer musst du bei einer WG Küche, Waschmaschine und weitere Ausstattung mitliefern. Das erhöht den Investitionsbedarf, ist aber Voraussetzung dafür, dass das Objekt im vermieteten Zustand übergeben werden kann.

Viertens der Grundriss: Der muss für eine WG komplett anders gedacht werden als für einen Eigennutzer. Die Wohnung braucht eine ausreichende Größe, damit sich die Umgestaltung lohnt, und die Raumaufteilung muss so optimiert werden, dass jedes Zimmer sinnvoll nutzbar ist und dennoch ein ordentlicher Gemeinschaftsbereich übrig bleibt.

Zielrendite und Bankfinanzierung bei WG-Objekten

Wer eine WG als Kapitalanlage kauft, sollte laut Johannes eine Bruttorendite von mindestens 6 % anpeilen. Dabei muss man realistisch rechnen: Die Provision des Vertriebs kommt noch oben drauf, und am Ende muss für den Käufer noch genug übrig bleiben, damit das Investment Sinn ergibt.

Ein weiterer Punkt, den viele unterschätzen: Banken sind bei Sondernutzungskonzepten vorsichtiger geworden. Eine WG gilt als Sondervermietungskonzept. Das bedeutet, dass das Objekt auch ohne das WG-Konzept noch eine vertretbare Rendite abwerfen sollte. Wenn eine Wohnung nur dann rechnet, weil fünf Leute je 500 € zahlen, und als normale Mietwohnung komplett unattraktiv wäre, wird es schwierig, eine Bank zu überzeugen. Das sollte man bei der Auswahl des Objekts von Anfang an mitdenken.

Dieses Objekt in Osnabrück wurde an einen Kapitalanleger verkauft, der die WG in seinen Bestand übernimmt und durch das Sondervermietungskonzept einen ordentlichen Cashflow generiert. Der Käufer hatte die Wohnung also von Anfang an als Renditeobjekt im Blick.

Realistisches Bild eines Flips: Perfektion ist nicht das Ziel

Johannes betont im Video etwas, das viele angehende Flipper gern verdrängen: Es gibt fast keinen perfekten Flip. Von zehn Projekten ist vielleicht eines wirklich reibungslos gelaufen, und selbst da gab es mehr Entscheidungen, mehr Geld oder mehr Aufwand als ursprünglich gedacht.

Das bedeutet nicht, dass man schlechte Arbeit abliefern soll. Es bedeutet, dass man sich von der Vorstellung verabschieden muss, dass alles nach Plan läuft und am Ende jedes Detail perfekt sitzt. Bei diesem Projekt in Osnabrück hätte man noch den einen oder anderen Heizkörper versetzen, noch die eine Tür tauschen können. Das Wichtige ist: Das Objekt wurde vom Markt angenommen, gut vermietet und reserviert. Das ist das Ziel.

Was das Haus außerdem attraktiv macht: Es gibt einen Aufzug im Gebäude, Blick ins Grüne, einen Garagenhof mit Parkmöglichkeiten und Abstellmöglichkeiten für Fahrräder. Details, die beim Vermieten helfen und die Wohnung für Studenten und Berufstätige gleichermaßen interessant machen.

Objektsuche in Osnabrück und Münster

Am Ende des Videos weist Johannes darauf hin, dass er und sein Team aktuell aktiv auf der Suche nach renovierungsbedürftigen Wohnungen im Raum Osnabrück, Münster und einem Umkreis von rund 50 km sind. Gesucht werden Wohnungen zwischen 50 und 120 m², die Renovierungsbedarf haben. Wer als Makler, Eigentümer oder Tippgeber etwas Passendes kennt, kann sich direkt über Instagram melden. Es wird eine Tippgeberprovision gezahlt.

Wenn du selbst mit Fix and Flip starten oder tiefer ins Thema Kapitalanlage und WG-Konzepte einsteigen willst, lohnt sich ein Blick auf die weiteren Videos von Johannes sowie die Arbeit der Flipper Consulting GmbH.