Mit 80.000 € Eigenkapital zur 5er-WG | Fix & Flip auf 110 m² in Osnabrück

In diesem Video zeigt Johannes, wie er eine 110 m² Wohnung in Osnabrück angekauft, zu einer vollwertigen 5er-WG umgebaut und anschließend als vermietetes Kapitalanlageprodukt wieder verkauft hat. Mit 80.000 Euro Eigenkapital, einem Zinssatz von 4,3 % und Gesamtinvestitionskosten von rund 350.000 Euro liefert dieses Projekt konkrete Zahlen und ehrliche Einblicke in ein Sondervermietungskonzept, das nicht für jeden Flipper geeignet ist.

Das Objekt: 110 m², Baujahr 1972, fünf Zimmer

Die Wohnung liegt in Osnabrück, wurde über einen Makler angekauft, inklusive regulärer Maklerprovision, und stammt aus dem Baujahr 1972. Mit 110 m² Wohnfläche war die Ausgangslage gut, denn für eine funktionierende WG brauchst du Platz. Nicht nur für die einzelnen Zimmer, sondern vor allem für einen gemeinsamen Bereich, in dem sich die Mieter auch wirklich aufhalten wollen.

Das ursprüngliche Wohnzimmer wurde abgetrennt und ist heute das größte WG-Zimmer mit eigenem Balkonzugang. Insgesamt entstanden fünf einzelne Zimmer, die alle Zugang zum Gemeinschaftsbereich haben. Dort befindet sich die Küchenzeile sowie ausreichend Platz für einen Essbereich. Der Grundriss wurde konsequent darauf ausgerichtet, möglichst viele separate Einheiten zu schaffen, ohne dass das Gemeinschaftsgefühl verloren geht.

Die Zahlen im Überblick

Johannes nennt im Video klare Kennzahlen, die für alle interessant sind, die selbst über ein solches Projekt nachdenken:

• Eigenkapital: 80.000 Euro
• Finanzierung: 100 % des Kaufpreises über Fremdkapital, alles andere aus Eigenkapital
• Zinssatz: 4,3 %
• Renovierungskosten: rund 45.000 Euro
• Gesamtinvestitionskosten: rund 350.000 Euro
• Hausgeld: 480 Euro monatlich (bei 110 m² nicht ungewöhnlich)
• Marge: plus 18 %
• Abwicklung: über die Flipper Consulting GmbH

Das Objekt war zum Zeitpunkt des Videos bereits reserviert, der Notartermin stand in rund zwei Wochen an, und das, obwohl der ursprüngliche Kaufpreis noch gar nicht vollständig bezahlt war. Das Objekt wurde also bereits vorab über einen Immobilienvertrieb abverkauft.

Ankauf aus einer Erbengemeinschaft

Der Ankauf fand im Mai statt, der Verkauf wurde im September abgeschlossen. Die etwas längere Laufzeit erklärt sich durch eine Erbengemeinschaft auf Verkäuferseite, die naturgemäß mehr Zeit in Anspruch nimmt als ein klassischer Einzelverkäufer. Das ist kein Einzelfall. Bürokratie und Erbschaftskonstellationen sind im Alltag eines Flippers häufige Ursachen für Verzögerungen, die man einkalkulieren sollte.

Insgesamt hat das Projekt von Ankauf bis Notartermin auf der Verkaufsseite einige Monate in Anspruch genommen, was für einen Standard-Flip mit WG-Umbau durchaus realistisch ist.

Der Umbau: Was wurde tatsächlich gemacht?

Die Renovierung war funktional ausgerichtet. Es geht nicht darum, ein Eigenheim mit Parkettboden und Korkzwischenleisten zu bauen, sondern um guten, bewohnbaren Wohnraum, der langfristig funktioniert. Folgende Maßnahmen wurden umgesetzt:

• Wände wurden komplett abgetapeziert, verputzt und neu gestrichen
• Böden wurden ausgeglichen, Vinylboden verlegt (dasselbe Modell wie in anderen Osnabrücker Projekten)
• Neue Trennwand zur Abtrennung des ehemaligen Wohnzimmers
• Steckdosen in allen Zimmern nachgerüstet
• Zwei separate Badezimmer eingebaut, eines davon mit Dusche, Aufputzarmaturen in Chrom, neuem Waschbecken und Durchlauferhitzer
• Einheitliche Fliesen in beiden Bädern
• Beleuchtete Spiegel (50x70 cm, neutrales Weißlicht mit 4000 K)
• Flache Deckenspots in modernem Weiß
• Waschmaschinenanschluss und Stellplatz für Waschmaschine eingeplant
• Küchenzeile mit Waschmaschinenanschluss
• Türbänder ausgetauscht

Die Materialien sind solide und bewusst nicht hochpreisig. Toiletten aus dem Baumarkt, Standardfliesen, funktionierende Armaturen. Das ist kein Mangel, sondern Kalkül. Wer ein WG-Zimmer für 400 bis 500 Euro im Monat vermietet, muss kein Premiumprodukt liefern, aber ein ordentliches.

Zwei Bäder für fünf Personen

Ein klares Highlight des Projekts sind die zwei separaten Badezimmer. Bei einer 5er-WG ist das schlicht notwendig. Wer schon mal in einer WG mit einem einzigen Bad für vier oder fünf Personen gelebt hat, weiß, warum das ein entscheidendes Vermietungsmerkmal ist. Johannes hat das bewusst so geplant und auch beim Umbau dafür gesorgt, dass beide Bäder vollständig ausgestattet sind, inklusive Dusche, Waschbecken und WC.

Im zweiten Bad wurde mit einem Podest gearbeitet, weil man baulich nicht tiefer kommen konnte. Die Lösung: Duschwannen auf dem Podest eingebaut. Kein Luxus, aber eine saubere handwerkliche Lösung, die funktioniert.

Warum eine WG kein Einsteigerprodukt ist

Johannes macht im Video einen wichtigen Punkt: Eine WG ist nicht das Brot-und-Butter-Geschäft eines Flippers. Wer gerade anfängt, sollte sich zunächst an klassische Renovierungsobjekte für Eigennutzer oder einfache Kapitalanleger wagen. Eine WG ist ein Level drüber, aus mehreren Gründen:

• Der Grundriss muss aktiv umgebaut werden, um möglichst viele separate Zimmer mit Zugang zum Gemeinschaftsbereich zu schaffen.
• Du brauchst einen Immobilienvertrieb für den Abverkauf. So ein Objekt lässt sich nicht einfach auf Plattformen wie eBay Kleinanzeigen inserieren.
• Das Objekt muss vorvermietet sein, das heißt, der Käufer bekommt es inklusive laufender Mietverträge.
• Du musst als Verkäufer Küche, Waschmaschine und weitere Ausstattung mitliefern, weil es sich um ein vollständig vermietetes Produkt handelt.
• Es gibt deutlich mehr Papierkram, also mehrere Mietverträge statt eines einzigen.
• Banken sind vorsichtiger bei solchen Sonderkonzepten. Das Objekt sollte auch ohne WG-Nutzung noch eine akzeptable Rendite abwerfen, damit die Finanzierung nicht ausschließlich auf der WG-Prämisse basiert.

Wer das alles unterschätzt und einfach mal eine WG bauen möchte, weil er gerade kein klassisches Flip-Objekt findet, sollte sich das gut überlegen. Das Konzept kann funktionieren, aber es verlangt mehr Koordination, mehr Erfahrung und ein passendes Objekt.

Die Zielrendite für den Käufer und die Rolle des Vertriebs

Das Projekt wurde an einen Kapitalanleger verkauft, der die WG als Bestandsobjekt in sein Portfolio aufnimmt. Der Cashflow kommt durch die fünf Zimmer, die pro Zimmer mit 400 bis 500 Euro Miete im Monat vermietet werden, in Städten wie München wären es deutlich mehr.

Beim Abverkauf über einen Vertrieb kommt noch eine weitere Kostenebene dazu: Der Vertrieb schlägt seine Provision auf den Abgabepreis von Flipper Immo drauf. Das bedeutet für alle Beteiligten, dass die Zielrendite für den Endkäufer mindestens 6 % Bruttorendite betragen sollte, auch nach Abzug der Vertriebsprovision von üblicherweise 10 bis 15 Prozent. Diesen Rechenschritt muss man konsequent durchführen, bevor man sich auf ein solches Projekt einlässt.

Die Lage: Osnabrück, Lift, Garagenhof, ruhige Aussicht

Die Wohnung liegt im dritten Obergeschoss von vier, ein Stockwerk ist noch drüber. Das Haus verfügt über einen Lift, was bei einem WG-Objekt in dieser Etage kein unwichtiger Punkt ist. Einkäufe, schwere Taschen, Fahrräder: Das alles wird durch einen Lift deutlich praktikabler. Dazu kommt ein Garagenhof, auf dem man Fahrräder sicher abstellen kann, und eine ruhige Aussicht ins Grüne. Das sind Eigenschaften, die bei der Vermietung an Studenten oder Berufseinsteiger echte Pluspunkte sind.

Kein perfekter Flip, aber ein erfolgreicher

Johannes sagt es direkt: Es gibt fast keinen perfekten Flip. Von zehn Projekten ist vielleicht eines perfekt, und selbst dort gab es mehr Entscheidungen zu treffen als gedacht, oder es war etwas mehr Geld nötig als ursprünglich kalkuliert. Auch bei diesem Objekt hätte man die eine oder andere Sache noch anders lösen können, zum Beispiel den Heizkörper in einem der Zimmer an die Wand verlagern statt ihn stehen zu lassen.

Trotzdem: Das Objekt wurde vom Markt angenommen. Es ist gut vermietet, die Mieter haben sich bewusst dafür entschieden, und der Käufer hat reserviert. Das ist am Ende das, worauf es ankommt. Ein Flip muss nicht perfekt sein, er muss funktionieren.

Flipper Immo sucht Objekte in Osnabrück und Umgebung

Am Ende des Videos weist Johannes darauf hin, dass das Team aktiv auf der Suche nach renovierungsbedürftigen Wohnungen in Osnabrück, Münster und einem Umkreis von etwa 50 km ist. Gesucht werden Objekte zwischen 50 und 120 m², gerne auch über Makler oder Tippgeber. Wer etwas hat oder kennt, kann sich direkt auf Instagram melden. Für erfolgreiche Hinweise wird eine Tippgeberprovision gezahlt.

Wenn dich das Thema Fix and Flip oder WG als Kapitalanlage interessiert und du mehr solcher Projekte in der Praxis sehen willst, lohnt sich ein Blick auf den Kanal und die weiteren Videos von Flipper Immo.