Wie alles begann | die Fix & Flip Geschichte von Fabian Schlotter
Fabian Schlotter hat bereits mehrere Millionen Euro an Immobilien geflippt und ist seit rund zehn Jahren Vollzeit im Immobiliengeschäft aktiv. In diesem Video spricht Johannes mit ihm darüber, wie er 2015 überhaupt erst zum Fix-and-Flip-Investor wurde, welche ersten Deals er in Leipzig gemacht hat und was er dabei gelernt hat. Ein ehrliches Gespräch über Anfängerfehler, Marktchancen und die Frage, ob man wirklich gleich mit dem kompliziertesten Projekt starten muss.
Vom Wirtschaftsstudium zum Immobilieninvestor
Fabian Schlotter ist 38 Jahre alt, hat einen Sohn und ist seit knapp zehn Jahren Vollzeit im Immobilienbereich tätig. Vor dieser Zeit hat er Wirtschaft studiert und war anschließend im Bereich ökologischer Landwirtschaft tätig, weil sein Vater aus diesem Umfeld kommt. Unternehmer werden wollte er aber schon immer. Den entscheidenden Anstoß gab ihm 2015 ein Buch von Thomas Knedel, einem der damals wenigen deutschsprachigen Immobilienautoren und Online-Persönlichkeiten in diesem Bereich.
Damals war die Informationslage für angehende Immobilieninvestoren noch überschaubar. Es gab kaum Podcasts, keine große Instagram-Szene und nur eine handvoll Menschen, die öffentlich über Fix and Flip oder Kapitalanlage in Immobilien sprachen. Knedel verschickte einen Newsletter und rief dazu auf, sich für seine erste Mastermind zu bewerben. Fabian bewarb sich, wurde angenommen und nahm an dem Programm teil, das rund ein Jahr dauerte, von 2015 bis 2016.
Genau dort lernte er auch seinen späteren Geschäftspartner kennen. Beide verstanden sich auf Anhieb gut, menschlich wie inhaltlich. Dieser persönliche Fit war am Ende entscheidend dafür, dass aus dem Netzwerk ein echtes Geschäft wurde.
Der erste Deal: fünf Wohnungen in Leipzig
Nach der Mastermind war klar, dass es losgehen sollte. Fabian wohnte in Berlin, sein Geschäftspartner im Allgäu. Als Investitionsmarkt wählten sie Leipzig, weil Fabian aus Ostdeutschland kommt und die Stadt damals noch vergleichsweise günstig war. Heute liegen die Faktoren in Leipzig teilweise höher als in Berlin, damals gab es in Leipzig Ost noch viel Leerstand und entsprechend großes Potenzial.
Der erste Deal kam über einen Hamburger Makler, der in Leipzig Immobilien betreute, die in den 2000er-Jahren an normale Privatpersonen verkauft worden waren. Stichwort Steuersparmodelle. Bauträger hatten damals einfachen Leuten, zum Teil Busfahrern und kleinen Angestellten, Kapitalanlagemodelle verkauft, bei denen am Ende nur die Bauträger selbst profitierten. Diese Objekte standen nun im Bestand bei diesem Hamburger Makler.
Fabian und sein Partner wurden auf ein Paket von fünf Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus nahe der Eisenbahnstraße in Leipzig Ost aufmerksam. Die Eisenbahnstraße beschreibt Fabian als das, was Neukölln vor zehn Jahren war: ein lebhaftes, aber einfaches Viertel mit viel Entwicklungspotenzial. In einer Seitenstraße davon lagen die Wohnungen.
Beim Beurkundungstermin beim Notar im Allgäu stellte sich heraus, dass drei der fünf Wohnungen von normalen Kapitalanlegern aus den 2000ern stammten, die damals zu Preisen zwischen 400 und 500 Euro pro Quadratmeter eingekauft hatten. Die anderen zwei Wohnungen gehörten Profis aus Hamburg, die bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen hatten und die Einheiten selbst zu rund 900 Euro pro Quadratmeter weiterveräußern wollten. Fabian und sein Partner kannten sich damals mit Auflassungsvormerkungen noch nicht gut genug aus und entschieden sich, nur die drei Wohnungen der ursprünglichen Kapitalanleger zu kaufen. Die zwei Wohnungen der Hamburger Profis ließen sie bewusst liegen.
Vom Einkauf bis zum Weiterverkauf: Was wirklich passiert ist
Den Einkaufspreis für die drei Wohnungen beschreibt Fabian mit rund 500 Euro pro Quadratmeter. Das war damals in Leipzig Ost ein guter Preis, der Markt war noch nicht annähernd so heiß wie heute. Anschließend zogen sie die Eigentümerliste des gesamten Hauses, schrieben die übrigen Eigentümer direkt an und kauften auf diesem Weg zwei weitere Wohnungen nach. Am Ende hatten sie wieder fünf Einheiten zusammen, diesmal allesamt zu günstigen Konditionen von Altkapitalanlegern.
Renoviert wurde kaum. Die Wohnungen waren im Wesentlichen in ordentlichem Zustand, also wurden sie vermietet und rund sechs bis sieben Monate später als Paket weiterverkauft. Ein bisschen Kosmetik hier und da, aber kein großer Sanierungsaufwand. Der Verkaufspreis lag dann bei rund 1.400 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt rechnerisch einen Gewinn von fast 1.000 Euro pro Quadratmeter, bei vergleichsweise wenig eingesetztem Kapital und ohne nennenswerte Baumaßnahmen.
Fabian selbst nennt das aus heutiger Sicht schlicht "Kindergarten". Der Markt befand sich im Aufwind, die Zinsen waren niedrig und steuerten in Richtung Nullzinsphase, und wer damals in Leipzig gut eingekauft hat, hat nicht nur durch den cleveren Einkauf verdient, sondern auch noch durch die Marktentwicklung während der Haltedauer.
Erste Fehler und was Fabian daraus gelernt hat
Ganz ohne Stolpersteine lief es natürlich nicht. Als die ersten Wohnungen auch wirklich saniert wurden, arbeiteten Fabian und sein Partner mit Handwerkern zusammen, mit denen er heute nicht mehr zusammenarbeiten würde. Die Sanierungskosten lagen bei rund 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter, und das Ergebnis zeigte sich dann, wenn zum Beispiel die Heizungen angestellt wurden und es überall zu Problemen kam. Wichtige Lernmomente, wie Fabian selbst sagt.
Ein weiterer früher Drang, den er selbst kritisch bewertet, war der Wunsch, möglichst schnell in komplexere Projekte einzusteigen. In Leipzig gab es damals noch viele unsanierte Denkmalmehrfamilienhäuser, und Fabian erinnert sich, wie er seinen Geschäftspartner immer wieder überreden wollte, eins davon zu kaufen. Komplett runtergekommene Häuser, ohne ausreichendes Know-how. Heute ist er froh, dass sie das damals nicht gemacht haben. Sie wären pleite gegangen, sagt er ohne Umschweife.
Genau deshalb rät er jedem, der mit Fix and Flip anfangen will, zunächst mit Eigentumswohnungen zu starten. Sanieren, vermieten oder weiterverkaufen, Erfahrung sammeln. Und zwar echte Standardobjekte, keine Erbpachtgrundstücke, keine Sonderkonzepte, die man sich schönredet.
Wohnungshandel bleibt das beste Einstiegsgeschäft
Auf die direkte Frage, was nach all seinen Erfahrungen noch immer das einfachste Geschäft im Fix-and-Flip-Bereich ist, antwortet Fabian ohne Zögern: Eigentumswohnungen ankaufen, sanieren und weiterverkaufen. Das Risiko ist überschaubar, die Komplexität beherrschbar, und man lernt dabei alles, was man für größere Projekte später braucht.
Ein häufiges Muster, das er bei Einsteigern beobachtet, klingt ungefähr so: Jemand schaut sich 30 Wohnungen an, kommt nicht zum Zug, verliert die Geduld und kommt dann auf die Idee, gleich ein Mehrfamilienhaus zu flippen und aufzuteilen. Die Logik dahinter ist, dass Häuser günstig verfügbar sind und der Gewinn höher sein könnte. Fabian nennt das direkt keine Logik. Die Akquise von Eigentumswohnungen ist zwar schwieriger und wettbewerbsintensiver, gerade in Märkten wie Leipzig, aber genau das ist der richtige Weg, um die Grundlagen zu verstehen.
- Eigentumswohnungen bieten geringeres Risiko als Mehrfamilienhäuser oder Projektentwicklungen
- Die Lernkurve ist steiler und direkter
- Fehler passieren in einem überschaubaren finanziellen Rahmen
- Das Netzwerk zu Maklern, Handwerkern und Notaren wächst mit jedem Deal
- Erst wenn diese Grundlage sitzt, macht der Schritt zu Mehrfamilienhäusern oder Projektentwicklungen Sinn
Was Fabian heute macht und warum er auf ein Brotgeschäft schwört
Inzwischen hat Fabian deutlich komplexere Projekte umgesetzt. Das Projekt "Giesela", eine Aufstockung mit rund 1.400 Quadratmetern, hat er gerade weitgehend abgeschlossen. Daneben ist er in der Beratung tätig, unterstützt Investoren beim Ankauf von Mehrfamilienhäusern und bringt dabei sein Wissen als Projektentwickler ein, insbesondere zu energetischen Sanierungsthemen und deren Kosten.
Gleichzeitig kehrt er bewusst wieder zum Aufteilergeschäft und zum Wohnungshandel zurück. Der Grund ist einfach: Als Projektentwickler verdienst du erst ganz am Ende eines Projekts, und das kann mehrere Jahre dauern. In dieser Zeit brauchst du ein verlässliches Brot-und-Butter-Geschäft, das regelmäßigen Cashflow erzeugt. Genau das hat Fabian nach eigener Aussage zeitweise aus Arroganz vernachlässigt, als er nur noch die großen Millionenprojekte im Blick hatte.
Sein klarer Rat an jeden, der größere Deals macht oder plant: Behalte immer ein zweites, verlässlicheres Standbein. Kombination schlägt Konzentration, wenn es darum geht, dauerhaft stabil im Immobiliengeschäft zu bleiben.
Die aktuelle Marktlage sieht Fabian für klassische Projektentwicklungen als schwierig an. Wer jetzt in Neubau oder große Entwicklungsprojekte geht, muss wissen, worauf er sich einlässt. Aufteilen, Wohnungshandel und beratungsnahe Modelle hingegen funktionieren auch in diesem Umfeld, wenn man den Einkauf sauber hinbekommt.
Fazit: Vom Einstieg bis zum erfahrenen Investor
Die Geschichte von Fabian Schlotter zeigt, wie ein strukturierter Einstieg in die Immobilienbranche aussehen kann. Ein Buch, eine Mastermind, ein Geschäftspartner, der erste Deal mit fünf Wohnungen in Leipzig, Einkauf unter 500 Euro pro Quadratmeter, Verkauf deutlich darüber, und dann langsam in komplexere Projekte hineingewachsen. Kein Sprung ins kalte Wasser mit einem Denkmal-Mehrfamilienhaus ohne Know-how, sondern ein schrittweiser Aufbau.
Wer selbst mit Fix and Flip starten oder den nächsten Schritt Richtung Mehrfamilienhäuser gehen möchte, kann sich gerne bei Fabian melden. Fragen an ihn können auch direkt in den Kommentaren hinterlassen werden, aus denen in einer weiteren Folge ein Q&A entstehen kann.