Fix & Flip Q&A: Die häufigsten Fragen von Einsteigern & Profis | Seminar Part 1

In diesem Seminar-Mitschnitt beantwortet Johannes die häufigsten Fragen rund um Fix and Flip, die Einsteiger genauso beschäftigen wie fortgeschrittene Investoren. Es geht um Unternehmensstrukturen, Bankfinanzierung, Investorenkapital und die richtige Vorgehensweise beim ersten Flip zu zweit. Wer konkrete Antworten auf praxisnahe Fragen sucht, bekommt hier echte Einblicke statt theoretischem Lehrbuchinput.

GbR oder Einzelunternehmen: Was ist der Unterschied und was passt für den ersten Flip?

Eine der ersten Fragen im Seminar kommt von jemandem, der gerade seinen ersten Flip abgeschlossen hat und jetzt skalieren will. Die Frage: Wie strukturiert man das richtig, wenn man zu zweit startet?

Johannes erklärt es klar: Eine Einzelperson als Unternehmer ist ein Einzelunternehmen, zwei Personen zusammen bilden automatisch eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts). De facto handelt es sich dabei um dieselbe Konstruktion, nur mit einem zweiten Partner. Der entscheidende Vorteil der GbR liegt in der sauberen Aufteilung.

Eine Immobilie lässt sich nicht einfach fifty-fifty teilen. Eine GbR schon. Wenn beide Partner je 50 Prozent an der Gesellschaft halten, ist die Aufteilung klar und rechtlich sauber eingetragen. Zusätzlich bekommt die GbR ein eigenes Geschäftskonto, über das alle Renovierungskosten und Einnahmen laufen. Das verhindert den typischen Anfängerfehler, bei dem alles auf einem privaten Girokonto durcheinandergeht und am Ende niemand mehr nachvollziehen kann, welcher Cent wohin geflossen ist.

Wichtig zu wissen: Seit der Einführung des Transparenzregisters muss die GbR vor dem Notartermin eingetragen sein. Früher konnte man das noch spontan im Termin selbst regeln, das funktioniert heute so nicht mehr. Wer zu zweit kaufen will, sollte die Gründung also rechtzeitig anstoßen. Laut Johannes ist das kein großer Aufwand, die Gründung ist in wenigen Wochen erledigt.

Holding-Struktur: Sinnvoll oder überdimensioniert für Einsteiger?

Ein weiteres Thema im Q&A ist die Holding. Johannes erklärt, wann es Sinn ergibt, eine solche Struktur aufzubauen, und wann man damit noch warten kann.

Die Idee hinter einer Holding ist simpel: Die operative GmbH, die die Flips abwickelt, schüttet ihren Gewinn nicht direkt an die Person aus, sondern an die übergeordnete Holding-GmbH. Ausschüttungen zwischen Kapitalgesellschaften sind in Deutschland weitgehend steuerfrei, das Geld wächst also in der Holding, ohne dass sofort Steuern anfallen. Von dort aus kann man es wiederanlegen, in andere Projekte stecken oder sich als zinsgünstiges Darlehen aus der eigenen Struktur zurückleihen.

Johannes sagt dazu offen: Er hat die Holding früh aufgebaut, weil er von Anfang an wusste, dass er mehrere Standbeine aufbauen wollte. Für jemanden, der gerade mit dem ersten Flip startet, ist das noch keine zwingende Voraussetzung. Aber wer langfristig aktiv sein will, für den macht die Konstruktion Sinn, weil sie die effektive Steuerlast auf alle Gewinne innerhalb der Struktur deutlich reduziert. Unterm Strich spricht er von einer Steuerbelastung von rund eineinhalb Prozent auf Gewinne, die innerhalb des Konstrukts verbleiben.

Bankfinanzierung: Wann kann man den Job kündigen und trotzdem noch Kredite bekommen?

Eine der meistgestellten Fragen überhaupt: Ab wann kann man seinen Angestelltenjob aufgeben, ohne die Bonität für neue Finanzierungen zu verlieren?

Johannes gibt eine ehrliche Antwort: Die meisten Banken brauchen zwei bis drei Jahresabschlüsse (BWAs), um eine fundierte Einschätzung treffen zu können. Er selbst hat seinen Job noch behalten, als er im zweiten Jahr bereits rund 380.000 Euro Gewinn mit seinen Flips gemacht hat. Das Angestellteneinkommen von damals deutlich über 3.000 Euro netto gab ihm zusätzliche Stabilität bei den Gesprächen mit den Banken.

Gleichzeitig betont er, dass es keine pauschale Antwort gibt. Die Kreditentscheidung hängt stark vom einzelnen Bankberater ab. Er schildert ein Beispiel, bei dem bei derselben Sparkasse ein Berater Fix and Flip komplett ablehnte, ein anderer Berater eine Woche später sofort zusagte. Immobilienfinanzierung ist Menschensache, nicht nur Zahlenwerk.

Was ihm bei einer seiner Finanzierungen geholfen hat: Er hatte bereits Eigenkapital im GmbH-Konto, eine eingetragene Grundschuld auf dem Objekt und eine gelebte Beziehung zum Bankberater. Das Ergebnis waren 140.000 Euro zusätzlich freigeschaufelt, nicht wegen Formalitäten, sondern wegen gegenseitigem Vertrauen.

Bankbeziehungen aufbauen: Der unterschätzte Erfolgsfaktor im Fix and Flip

Johannes spricht offen über etwas, das viele Einsteiger unterschätzen: die langfristige Beziehung zu einem Bankberater ist einer der wichtigsten Hebel im Fix and Flip.

Sein Ansatz ist transparent. Der Bankberater bekommt Fotos vom Projekt, eine Exceltabelle mit allen Zahlen, ein Konzept. Er beschreibt es so: "Ich mache die Hosen runter, weil er es sowieso irgendwann sieht und lieber mit offenen Karten spielen." Wenn ein Flip verkauft wird, schreibt Johannes sofort eine kurze Nachricht, damit der Berater immer weiß, wie das Projekt läuft. Im Grunde behandelt er seinen Bankberater wie einen Sparringpartner.

Ein wichtiger Aspekt dabei: Viele Sparkassen und Volksbanken haben regionale Beschränkungen. Eine Bank in Kempen finanziert zwar überregional, wenn die Bonität stimmt. Aber eine Münchner Bank wird ein Objekt in Kempen meist nicht anpacken, wenn dort kein bestehender Kundenvertrag vorhanden ist. Das bedeutet in der Praxis, dass man für jede neue Region möglicherweise eine neue Bankbeziehung aufbauen muss.

Johannes empfiehlt: Geht zu mehreren Banken und fragt direkt. Wer Bock auf Fix and Flip hat, wird sich melden. Und wer es ablehnt, der ist keine gute Grundlage für eine Zusammenarbeit. Mit zunehmendem Volumen wächst auch das Netzwerk an Banken, da jede Bank einen internen Rahmen hat, bis zu dem sie finanziert, zum Beispiel 5 Millionen Euro. Wer größere Projekte stemmt, verteilt das Volumen deshalb auf mehrere Institute.

Variables Darlehen und Kreditlinie: Wie funktioniert die kurzfristige Finanzierung beim Flip?

Ein Teilnehmer fragt nach dem variablen Darlehen und ob der Euribor da eine Rolle spielt. Johannes erklärt das Prinzip kurz und verständlich.

Der Euribor ist der Zinssatz, zu dem Banken sich gegenseitig Geld leihen, gesteuert über die Europäische Zentralbank. Was die Bank von der EZB bekommt, gibt sie mit einem Aufschlag an den Kreditnehmer weiter. Aktuell liegt der effektive Zinssatz für variable Darlehen im Bereich von 5 bis 7 Prozent, abhängig von Konditionen und Aufschlag der jeweiligen Bank.

Bei einer Kreditlinie ist das Prinzip ähnlich: Die Bank stellt einen festen Geldbetrag bereit, sagen wir 200.000 Euro. Der Investor zahlt einen vereinbarten Zinssatz für diesen Rahmen, egal ob er gerade 50.000 Euro davon nutzt oder den kompletten Betrag. Der Vorteil ist die Flexibilität: Man kann damit zwei Flips gleichzeitig finanzieren, die Renovierung aus Eigenkapital bestreiten und trotzdem immer liquide bleiben. Der Nachteil: Auch wenn das Geld gerade nicht eingesetzt wird, laufen die Zinsen weiter. Wer Leerlaufzeiten hat, zahlt trotzdem.

Investorenkapital für Flips: Wie strukturiert man das richtig?

Eine weitere praxisnahe Frage dreht sich um privates Investorenkapital. Was ist zu beachten, wenn jemand Geld für einen Flip bereitstellt?

Johannes unterscheidet klar zwischen zwei Modellen:

• Darlehen mit festem Zinssatz: Der Investor gibt zum Beispiel 100.000 Euro, bekommt dafür zwischen 7 und 10 Prozent Zinsen pro Jahr, ausgezahlt zum Beispiel quartalsweise. Kein Mitspracherecht, kein Anteil an der Firma. Das ist die sauberste und unkomplizierteste Variante.
• Gewinnbeteiligung oder GbR-Anteil: Der Investor bekommt einen Anteil an der Gesellschaft oder am Deal. Das klingt verlockend, birgt aber enormes Konfliktpotenzial. Wer bezahlt Gewährleistungsschäden? Was passiert, wenn der Gewinn geringer ausfällt als erwartet? Wie werden alle Ausgaben transparent gemacht?

Johannes empfiehlt klar die erste Variante. Er zieht dabei ein plastisches Beispiel: Wenn die Oma 50.000 Euro auf dem Giro hat und keine bessere Alternative sieht, gibt sie das Geld für 5 Prozent Zins und ist glücklich. Kein Drama. Wenn dagegen jemand 20 Prozent an der GmbH haben will, bringt er automatisch Mitsprache, potenzielle Konflikte und Abhängigkeiten mit sich.

Sein Notar bringt es auf den Punkt: Man muss davon ausgehen, dass im schlimmsten Fall einer von euch morgen tot ist und der andere mit deiner Frau geschlafen hat. Klingt drastisch, aber es trifft den Kern. Partnerschaften in der Geschäftswelt funktionieren solange gut, wie es gut läuft. Die Bewährungsprobe kommt dann, wenn es mal nicht läuft. Deswegen gilt: Wer Kapital aufnimmt, sollte das so strukturieren, dass der Kapitalgeber ein klares, vertraglich festgelegtes Darlehen mit Zinssatz bekommt und ansonsten nichts zu melden hat.

Kaufnebenkosten und Transparenz gegenüber Banken und Finanzamt

Zum Abschluss des Seminarteils kommt noch eine Frage zu Kaufnebenkosten und wie diese im Vertrag auftauchen. Der Hintergrund: Manchmal übernimmt der Verkäufer die Nebenkosten des Käufers, was den Kaufpreis auf dem Papier anders aussehen lässt.

Johannes macht dazu eine klare Ansage: Wer glaubt, solche Vereinbarungen vor der Bank oder dem Finanzamt verstecken zu können, liegt falsch. Der Kaufvertrag, der beim Notar beglaubigt wird, geht automatisch an Finanzamt, Bank, Hausverwaltung und beide Vertragsparteien. Es gibt keine versteckten Nebenabreden, die dauerhaft unentdeckt bleiben. Wer seriös arbeiten will, spielt mit offenen Karten, und das ist auch die einzige Basis, auf der sich langfristige Bankbeziehungen aufbauen lassen.

Wer sich tiefer mit dem Thema Fix and Flip beschäftigen will, findet in diesem Seminar-Q&A einen direkten Einblick in die Themen, die in der Praxis wirklich zählen: Struktur, Finanzierung, Kapital und die richtigen Partnerschaften.