Fix & Flip Realität: 300 kg Fenster kaputt gegangen | Baustellen Update

Ein 300 kg schweres Hebeschiebeelement, das über Nacht umfällt, eine Fußbodenheizung auf 130 m², Förderung über den individuellen Sanierungsfahrplan und ehrliche Worte zur Frage, ob Anfänger eine Kernsanierung wirklich stemmen sollten. In diesem Baustellen-Update zeigt Johannes, wo das Reihenhaus gerade steht und was hinter den Kulissen einer energetischen Kernsanierung wirklich passiert.

Der aktuelle Stand der Baustelle

Das Reihenhaus, das Johannes und sein Team kernsanieren und anschließend wieder verkaufen, nimmt sichtbar Gestalt an. Oben wie unten sind die Wände bereits komplett verputzt. Das war beim letzten Update noch nicht der Fall. Parallel dazu legen die Handwerker gerade die Fußbodenheizung auf einer Gesamtfläche von 130 m² aus. Die Heizschlangen, genauer gesagt Leerrohre, werden nach einem Heizlastberechnungsplan verlegt, den der Energieberater erstellt hat. Der Plan gibt vor, in welchem Abstand die Schlangen in welchem Raum verlegt werden, welche Räume keine Fußbodenheizung bekommen und wie viele Heizkreise insgesamt geplant sind.

Damit der Estrich gegossen und der Putz ordentlich trocknen kann, müssen die Fenster zwingend eingebaut sein. Ohne geschlossene Hülle stimmt das Raumklima nicht, der Putz würde reißen oder abfallen, und der Estrich würde nicht gleichmäßig abbinden. Das macht den Fortschritt der Fensterlieferung zum kritischen Pfad auf dieser Baustelle.

Im Kinderschlafzimmer wurde der frühere Balkon in Wohnfläche integriert, die Fensterfront nach vorne gesetzt und bereits eingebaut. Alle neuen Fensterelemente sind dreifach verglast. Im Elternschlafzimmer zur Straße hin wurden drei komplette dreifach verglaste Fensterelemente eingesetzt. Auch die Unterverteilung für die Elektrik ist installiert und die Abhängung für Spots und LED-Leisten im Bad ist bereits fertig.

Das kaputte Fenster: Was wirklich passiert ist

Der Titel des Videos sagt es schon, und die Geschichte dahinter ist ein klassisches Beispiel dafür, was auf einer Baustelle schiefgehen kann, wenn man nicht aufpasst. Das betroffene Element ist ein Hebeschiebeelement, dreifach verglast, das laut Johannes und seinem Bruder rund 300 bis 450 kg wiegt. Weil der Zugang über den Garten nicht möglich war, wurde das Element per Autokran über das gesamte Haus gehoben und von dort in die Öffnung eingesetzt.

Der Fensterbauer stellte das Element provisorisch auf dem damals noch rohen Betonboden ab und sicherte es mit Keilen. Diese Sicherung war zu schwach. In der Nacht kam eine Windböe, das Element fiel um und eine der drei Scheiben der Dreischeibenverglasung brach. Rahmen und die anderen Scheiben blieben zum Glück unversehrt, weil noch Styropor-Verpackungsmaterial auf dem Rahmen lag, das den direkten Aufprall abfederte.

Die Konsequenz: Das Element wurde trotzdem eingebaut, weil die Baustelle weiterlaufen muss. Die beschädigte Scheibe wird ausgetauscht, sobald das Ersatzteil geliefert ist. Die Kosten trägt die Haftpflichtversicherung des Fensterbauers, denn die mangelhafte Sicherung liegt eindeutig in seinem Verantwortungsbereich. Ein paar Holzstreben von links und rechts hätten das verhindert, so Johannes. Für alle, die eigene Baustellen koordinieren: Schwere Elemente, die provisorisch abgestellt werden, brauchen eine ordentliche Abstützung nach allen Seiten, keine Keile, die nur "gefühlt" halten.

Die Verzögerung durch die Fensterlieferung war ebenfalls schmerzhaft. Vereinbart waren drei bis vier Wochen Lieferzeit, tatsächlich vergingen sechs bis sieben Wochen. In dieser Zeit herrschte auf der Baustelle faktisch Baustopp, weil ohne eingebaute Fenster weder Putz noch Estrich fachgerecht verarbeitet werden können.

Förderung: Warum BAfA statt KfW

Bei einer energetischen Sanierung dieses Umfangs stellt sich immer die Frage nach der richtigen Förderung. Johannes erklärt, warum sein Team bewusst auf den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) über das BAfA setzt und nicht auf einen ganzheitlichen KfW-Kredit.

Die KfW-Förderung läuft über Kredite mit Laufzeiten von mindestens vier bis sechs Jahren. Das Problem: Das Objekt soll nach der Fertigstellung wieder verkauft werden. Würde man einen KfW-Kredit aufnehmen, müsste dieser beim Verkauf entweder übernommen oder abgelöst werden, was den Prozess verkompliziert. Außerdem betreibt Johannes das Projekt über eine GmbH, was eine ganzheitliche Eigennutzerförderung über die KfW ohnehin ausschließt.

Das BAfA hingegen bietet direkte Zuschüsse für einzelne förderfähige Maßnahmen. Gebäudehülle, Heizung und weitere Maßnahmen sind grundsätzlich förderfähig. Diese Zuschüsse sind nicht an eine Mindesthaltedauer gebunden und lassen sich unabhängig voneinander für die einzelnen Maßnahmen beantragen. Für alle, die eine Immobilie kaufen, sanieren und wieder verkaufen, ist das der praktikablere Weg.

Wichtig dabei: Johannes empfiehlt ausdrücklich, einen unabhängigen Energieberater einzuschalten. Das Förderdschungel aus BAfA, KfW, Heizlastberechnung und iSFP ist komplex genug, dass Fehler teuer werden können. Wer nicht vom Fach ist, sollte sich hier keine Eigenleistung antun. In diesem Fall hat Johannes' Bruder die Koordination mit dem Energieberater übernommen und die Maßnahmen entsprechend umgesetzt.

Für private Eigennutzer, die selbst in einem Objekt wohnen bleiben, ist die KfW dagegen laut Johannes sehr wahrscheinlich die bessere Wahl.

Dämmung, Heizung und technischer Aufbau im Detail

Ein weiterer Teil des Videos widmet sich den technischen Details, die hinter einer echten Kernsanierung stecken. Wer das nur von Wohnungsrenovierungen kennt, bekommt hier eine andere Dimension vor Augen geführt.

Beim Bodenaufbau wird zwischen kalten und warmen Räumen unterschieden. Im Erdgeschoss liegt der Fußboden auf kaltem Rohbeton, weshalb hier eine hochdämmende PUR-Dämmplatte mit Alukaschierung eingesetzt wird. Diese reflektiert zusätzlich und erhöht den Dämmeffekt. In der zweiten Etage, wo der Boden zwischen zwei beheizten Geschossen liegt, reicht eine günstigere Dämmvariante, da hier keine nennenswerte Wärme nach unten abgeführt wird.

Kalte Räume wie der Keller bekommen ebenfalls eine klare Behandlung. Die Kellerdecke wurde mit knapp 10 cm Dämmung versehen, damit der Übergang zum darüberliegenden Wohnraum keine Schwachstelle im Wärmeschutz darstellt. Auch die Abschlusstür zwischen Keller und Wohnbereich wird als gedämmte Tür ausgeführt, vergleichbar mit einer Wohnungseingangstür.

Im Keller wurde außerdem eine Viessmann Wärmepumpe installiert. Die Außeneinheit steht bereits im Garten, die Rohre wurden durch ein großes KG-Rohr geführt, das durch das Kellerfenster nach außen läuft. Das erspart eine aufwendige Kernbohrung durch die Hauswand. Der Anschluss läuft von dort direkt zum Heizkreisverteiler und zum Pufferspeicher. Das Rohr wird anschließend gedämmt und mit flüssigem Kunststoff versiegelt, um Feuchtigkeitseintrag zuverlässig zu verhindern. Ergänzt wird das System durch eine PV-Anlage auf dem Dach, die gemeinsam mit der Wärmepumpe betrieben wird.

Der Heizkreisverteiler im Keller nimmt alle Fußbodenheizungskreise auf und verteilt Vor- und Rücklauf über Thermostate in die einzelnen Räume. Was oben im Video als Geflecht roter Rohre zu sehen war, endet hier unten in einem geordneten System, das die Temperaturen raumweise steuert.

Kernsanierung vs. Wohnungsflip: Ein ehrlicher Vergleich

Johannes und sein Bruder Julian, der seit etwa einem Jahr als Geschäftsführer in der Firma tätig ist, sprechen im Video offen darüber, was eine Kernsanierung im Vergleich zu einem klassischen Wohnungsflip wirklich bedeutet. Julian kommt aus dem Handwerk als Schreiner-Meister und hat bislang vor allem Wohnungen begleitet. Seine Einschätzung ist eindeutig: Der Aufwand bei diesem Reihenhaus ist rund dreimal so hoch wie bei allem, was er bisher gemacht hat.

Und das Objekt ist noch nicht einmal fertig. Noch ausstehend sind:

• Außenanlage und Terrasse
• Rolläden
• Fassadendämmung
• Geschossdeckendämmung

Das sind keine Kleinigkeiten. Bei einem Wohnungsflip übernimmst du keine Verantwortung für Dach, Garten, Heizanlage, Kellerböden oder Nachbarwände. Du konzentrierst dich auf die Fläche innerhalb der Wohnung. Das ist überschaubar, planbar und auch dann noch lösbar, wenn einzelne Entscheidungen nicht optimal waren.

Bei einem Haus, das mitten in der Kernsanierung steckt, gibt es keinen Rückzugsweg. Du musst fertigstellen. Ein Haus, das zum Verkauf gedacht ist und noch im Rohzustand ist, lässt sich weder vermieten noch zeitnah verkaufen. Jede Verzögerung, jedes unerwartete Problem kostet zusätzliches Kapital. Johannes nennt das ein Klumpenrisiko, das im schlimmsten Fall zur Privatinsolvenz führen kann. Er beobachtet, dass genau das in der Hochzinsphase viele Flipper getroffen hat, die sich auf freistehende Einfamilienhäuser spezialisiert hatten.

Beim Reihenhaus haben sie zumindest den Vorteil, dass zwei Seitenwände an Nachbarhäuser grenzen und deshalb nicht gedämmt oder bearbeitet werden müssen. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus kommen noch mal deutlich mehr Flächen hinzu, innen wie außen.

Das Fazit von Johannes für alle, die gerade anfangen: Starte mit Wohnungen. Die ersten ein, zwei Jahre lernt man dort das Handwerk des Fix-and-Flip-Investierens, ohne sich sofort mit Heizanlagen, Förderbedingungen, Energieberatern, Estrich und Wärmepumpen auseinandersetzen zu müssen. Wer noch einen anderen Job hat und nebenher in Immobilien einsteigen will, ist mit einer Eigentumswohnung deutlich besser aufgestellt als mit einem sanierungsbedürftigen Haus.

Was dieses Update für Fix-and-Flip-Investoren bedeutet

Dieses Baustellen-Update liefert mehr als einen Einblick in eine konkrete Baustelle. Es zeigt, was in der Praxis schiefgehen kann und wie man damit umgeht. Ein kaputtes Fensterelement ist ärgerlich, aber lösbar, wenn die Versicherungsfrage klar ist und die Baustelle trotzdem weiterläuft. Lieferverzögerungen von mehreren Wochen sind auf deutschen Baustellen keine Seltenheit und müssen in der Zeitplanung eingeplant werden.

Was das Projekt aber vor allem zeigt: Eine energetische Kernsanierung ist kein erweiterter Wohnungsflip. Sie ist ein eigenes Geschäftsfeld mit eigenen Risiken, eigener Förderlogik und einem deutlich höheren Koordinationsaufwand. Wer das strukturiert angeht, mit dem richtigen Energieberater, einem klaren Förderkonzept über BAfA oder KfW und einem erfahrenen Team vor Ort, kann damit auch am Ende profitabel verkaufen. Aber unterschätzen sollte man es nicht.

Johannes macht Fix and Flip seit über vier Jahren und begleitet aktuell mehr als 30 Baustellen gemeinsam mit Partnern quer durch Deutschland. Wer mehr darüber erfahren möchte, wie das funktioniert, findet den Link dazu in der Videobeschreibung.