Diese eine Wand hat alles verändert | Fix & Flip Vorher-Nachher

In dieser Folge zeigt Johannes gemeinsam mit Investor Andreas, was aus einer wilden Rohbauwohnung in Tegernheim geworden ist. Der 23-jährige Bankkaufmann hat sein erstes Fix-and-Flip-Projekt von Grund auf renovieren lassen und dabei eine entscheidende bauliche Veränderung vorgenommen, die den gesamten Grundriss aufgewertet hat. Das Ergebnis ist beeindruckend und liefert einige handfeste Lektionen für alle, die selbst in die Welt des Fix and Flip einsteigen wollen.

Das Projekt: Eine Wohnung in Tegernheim von Grund auf saniert

Johannes war bereits im Vorher-Zustand dieser Wohnung in Tegernheim mit der Kamera dabei. Damals war der Zustand noch relativ chaotisch, teilweise abgesperrt, teilweise offen. Jetzt, nach der vollständigen Renovierung, zeigt sich ein komplett anderes Bild. Die Wohnung strahlt, der Boden liegt, die Wände sind frisch verputzt, und auch das Bad wurde von Grund auf erneuert.

Andreas, 23 Jahre alt und Bankkaufmann mit Schwerpunkt Immobilienfinanzierung, hat sich für Fix and Flip entschieden, weil er das Thema Immobilien schon länger verfolgt und eine aktive Methode gesucht hat, nebenbei Vermögen aufzubauen. Über Johannes und sein Team ist er auf dieses Konzept gestoßen und hat sein erstes Projekt nun fast vollständig abgeschlossen.

Was wurde alles renoviert?

Die Sanierung war umfangreich. Hier ein Überblick über alle wesentlichen Maßnahmen, die in der Wohnung durchgeführt wurden:

• Komplett neuer Putz in der gesamten Wohnung
• Neuer Boden durchgehend: Eichenparkett in Landhausdiele-Optik, ca. 35 bis 36 Euro pro Quadratmeter im Einkauf, vollflächig verklebt
• Neue Türen inkl. Bearbeitung, da nicht alle auf Anhieb passten
• Komplette Elektrik neu
• Fenstergriffe und Rolladengurte ausgetauscht
• Bad vollständig erneuert inkl. neuer Fliesen (ca. 35 Euro pro Quadratmeter vom Fliesenhändler), elektrischer Fußbodenheizung, neuem Waschtisch (ca. 800 Euro), Duschwand und elektrischem Handtuchtrockner
• Gäste-WC ebenfalls mit Fußbodenheizung und neuen Fliesen ausgestattet
• Balkon neu beleuchtet und mit Steckdosen versehen
• Garage und Kellerabteil komplett neu verputzt
• Indirekte Beleuchtung im Flur und Wohnbereich, Empfehlung kam vom Elektriker
• Wanddurchbruch mit Stahlträger zur Öffnung des Grundrisses

Heizkörper und Fenster (Kunststoff) waren bereits auf einem modernen Stand und mussten nicht ersetzt werden. Das spart bei der Kalkulation ordentlich Geld.

Die wichtigste Entscheidung: der Wanddurchbruch

Das absolute Highlight dieses Projekts ist der Wanddurchbruch, der den Wohn- und Küchenbereich miteinander verbindet. Wo vorher eine massive Wand stand, ist jetzt ein offener Übergang entstanden, der die Wohnung deutlich großzügiger wirken lässt. Gleichzeitig wurde die Badezimmerwand leicht nach außen versetzt, um dort mehr Platz zu gewinnen, und die neue Elektrik wurde direkt in diesen Umbau integriert.

Für den Wanddurchbruch war ein Statiker notwendig. Andreas hat zunächst einen Maurer gefragt, der ihn dann direkt an einen Statiker verwiesen hat. Der Statiker kam vorbei, erstellte die Berechnung, und das Team hat die Wand an einem Vormittag herausgenommen. Der Stahlträger selbst wurde per LKW-Kran über das Fenster eingebracht, da es anders baulich nicht möglich gewesen wäre.

Wichtig für alle, die einen ähnlichen Eingriff planen: Das Genehmigungsverfahren hat die Bauzeit deutlich verlängert. Andreas schätzt, dass der Durchbruch durch die zusätzlichen Zinskosten, die in der Wartezeit angefallen sind, am Ende rund 5.000 Euro mehr gekostet hat als der reine Handwerkerpreis. Das muss bei der Kalkulation realistisch eingerechnet werden.

Einzelvergabe statt Generalunternehmer

Andreas hat die Renovierung nicht über einen Generalunternehmer abgewickelt, sondern in Einzelvergabe koordiniert. Er hat selbst die verschiedenen Gewerke angefragt, verglichen und abgestimmt. Im Einsatz waren:

• Ein Elektriker
• Ein Sanitärbetrieb
• Ein Allrounder
• Ein Maurer (inkl. Statikerkoordination)

Vier Gewerke, überschaubar, aber koordinationsintensiv. Andreas sagt selbst, dass es Spaß gemacht hat, das alles zu managen, auch wenn man sich dabei manchmal wie ein kleiner Bauleiter fühlt. Wer das erste Mal ein solches Projekt umsetzt, sollte sich darüber im Klaren sein, dass Koordination Zeit kostet, auch wenn man kein Handwerker ist.

Eigenleistung hat Andreas nur punktuell eingebracht: LEDs im Flur verlegt, eine Tür gestrichen und gefräst sowie kleinere Holzverkleidungen auf dem Balkon selbst gebaut. Alles andere haben die Fachbetriebe übernommen.

Homestaging selbst gemacht und damit Tausende Euro gespart

Für das Homestaging lagen ihm Angebote von professionellen Anbietern vor. Die lagen durchweg zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Andreas hat sich dagegen entschieden und das Staging gemeinsam mit seiner Freundin selbst übernommen. Das Ergebnis: Er war bei rund 1.500 Euro für das gesamte Mobiliar.

Minimalistische Einrichtung, wenige aber stimmige Möbelstücke pro Raum, neutrale Dekoration und ein paar Kerzen. Das reicht, um eine frisch renovierte Wohnung ansprechend zu präsentieren. Der Plan ist, die Möbel nach dem Verkauf einzulagern und beim nächsten Projekt wieder einzusetzen. Bei Einsparungen von 3.000 bis 3.500 Euro gegenüber dem externen Anbieter rechnet sich das schnell.

Eine Randnotiz zum Staging: Die Küche ist nicht real, sondern ein Papp-Aufsteller, der nur für den optischen Eindruck bei Fotos und Besichtigungen dient. Eine häufig gestellte Frage, die Johannes direkt im Video beantwortet. Steckdosen wurden bewusst so platziert, dass eine spätere Küche sinnvoll integriert werden kann.

Zahlen zum Projekt: Kosten, Preise und erwarteter Gewinn

Andreas teilt im Video offen die wichtigsten Eckdaten dieses Fix-and-Flip-Projekts:

• Renovierungskosten: ca. 720 Euro pro Quadratmeter, inklusive Garage und Kellerabteil
• Verkaufspreis: geplant ca. 390.000 Euro, entspricht ca. 4.700 Euro pro Quadratmeter
• Erwarteter Gewinn: ca. 50.000 bis 60.000 Euro vor Steuern
• Renovierungskosten lagen am Ende 10.000 bis 15.000 Euro über der ursprünglichen Planung

Die Mehrkosten entstanden hauptsächlich durch den Wanddurchbruch und die damit verbundene Verzögerung durch das Genehmigungsverfahren. Wer solche strukturellen Eingriffe plant, sollte dafür immer einen Puffer einkalkulieren, sowohl finanziell als auch zeitlich.

Der Bankgutachter, der die Wohnung im Auftrag einer finanzierenden Bank besichtigt hat, war nach eigener Aussage beeindruckt. Er hat die Ausführung als Luxussanierung eingestuft und auf Details wie Steckdosen, Türen und Verarbeitung hingewiesen. Das ist ein gutes Zeichen für den Verkaufsprozess.

Der Verkauf: selbst statt Makler

Andreas hat sich entschieden, die Wohnung selbst zu vermarkten, ohne Makler. Die Nachfrage im Raum Regensburg und Umgebung soll laut Einschätzung aus dem Netzwerk gut sein. Auf dem lokalen Markt gibt es nach Aussage beider kaum vergleichbare Objekte in diesem Renovierungsstand. Das ist ein klarer Vorteil beim Verkauf, weil die Wohnung aus der Masse heraussticht.

Was man aus diesem Projekt mitnehmen kann

Dieses Projekt zeigt gut, wie Fix and Flip in der Praxis aussieht, wenn man es zum ersten Mal durchzieht. Einige Punkte, die besonders wichtig sind:

• Strukturelle Eingriffe wie Wanddurchbrüche können den Wert einer Wohnung deutlich steigern, aber Genehmigungen kosten Zeit und damit Geld.
• Einzelvergabe ist möglich, erfordert aber Koordinationsaufwand und Überblick.
• Homestaging selbst zu übernehmen ist realistisch und kann mehrere Tausend Euro sparen, wenn man strukturiert vorgeht.
• Der Boden ist das sichtbarste Element bei einer Renovierung. Wenn er verlegt ist, kippt die Wahrnehmung der gesamten Wohnung ins Positive.
• Puffer einplanen: Renovierungskosten laufen fast immer über den ersten Ansatz hinaus. 10 bis 15 Prozent Reserve sind keine Ausnahme, sondern Normalfall.
• Details zählen: Indirekte Beleuchtung, Steckdosen auf dem Balkon, elektrische Fußbodenheizung im Bad. Diese Dinge fallen beim Käufer positiv auf und differenzieren das Objekt vom Wettbewerb.

Johannes macht Fix and Flip seit über vier Jahren und begleitet mittlerweile mehr als 30 aktive Baustellen quer durch Deutschland, gemeinsam mit Partnern, die ihr erstes Projekt umsetzen. Wer mehr darüber erfahren oder selbst einsteigen möchte, findet den passenden Link in der Videobeschreibung.