Fix und Flip im Detail erklärt an einem echten Projekt

In diesem Video nimmt dich Johannes von Flipper Immo mit auf ein konkretes Fix-and-Flip-Projekt und erklärt den gesamten Prozess von A bis Z: von der Akquise über die Finanzierung und Renovierung bis hin zum Verkauf. Kein aufgehübschtes Beispiel, sondern ein echter Deal mit echten Zahlen, echten Fehlern und echten Learnings.

Was Fix und Flip wirklich bedeutet

Fix und Flip ist keine Spekulation. Das ist einer der wichtigsten Punkte, die Johannes in diesem Vortrag klar macht. Beim Fix und Flip kaufst du keine Immobilie, weil du darauf hoffst, dass sich der Markt zu deinen Gunsten verändert, etwa durch eine neue Fabrik in der Nähe oder politische Entscheidungen. Du kaufst etwas unter dem aktuellen Marktwert, wertest es durch Renovierung auf und verkaufst es leicht über dem Marktwert. Das Prinzip ist dasselbe wie beim Autohandel: Kaufen, aufbereiten, mit Marge verkaufen.

Der Marktwert wird von dir nicht beeinflusst, er ist gesetzt. Du nutzt lediglich den Unterschied zwischen dem schlechten Zustand einer Immobilie und dem, was sie nach einer sauberen Renovierung wert ist. Deshalb ist Fix und Flip auch in einem stagnierenden oder leicht rückläufigen Markt funktionsfähig, solange du günstig einkaufst und den Aufwand im Griff hast.

Das erste Projekt: 80.000 Euro Gewinn mit Messi-Bude und Panzermunition

Johannes erzählt vom allerersten Deal, den er nach seiner Rückkehr aus dem Ausland in Corona-Zeiten umgesetzt hat. Er ist zurück auf den elterlichen Bauernhof im Allgäu, hat sich Flyer bei Flyeralarm bestellt, seine Handynummer draufgedruckt und sie in der Umgebung verteilt. Vier Wochen später saß er beim Notar.

Das Objekt war ein komplettes Messie-Haus. Beim Ausräumen fanden sich unter anderem:

• Briefe von Dominas
• Panzermunition
• Gummipuppen
• Reichszeugs und diverse Kuriositäten

Der Einkaufspreis lag bei 228.000 Euro. Die Renovierung hat Johannes gemeinsam mit seinem Vater fast komplett selbst durchgeführt. Sanitär und Elektro wurden abgegeben, den Rest, Wände streichen, Boden verlegen, haben die beiden selbst gemacht. Die Renovierungskosten lagen bei gerade einmal 17.000 Euro, was er selbst als heute nicht mehr realistisch einstuft. Am Ende stand ein Gewinn von 80.000 Euro, mehr als sein damaliges Jahresgehalt bei Condor.

Das konkrete Beispiel: Die Römerstraße

Für den Hauptteil des Vortrags nimmt Johannes ein aktuelleres Projekt her: die sogenannte Römerstraße, die im Januar verkauft wurde. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung in einem Dreißig-Parteien-Haus, die er über einen Bankmakler akquiriert hat. Die Wohnung gehörte einer verstorbenen Person, der Keller war vollgestopft mit Lebensmitteln, Schnaps und allem, was jemand als Vorrat für schlechte Zeiten anlegt. Insgesamt wurden drei Container aus dem Objekt gezogen.

Die Kennzahlen des Deals:

• Einkaufspreis: unter dem Marktwert, klassisch über variablen Kredit finanziert
• Zinssatz: 6,2 Prozent variabel
• Renovierung: weitgehend an einen Generalunternehmer abgegeben, nur Kleinigkeiten wie Türen und Zagen selbst gemacht
• Verkaufspreis: 260.000 Euro
• Gewinn: 92.000 Euro

Besonders bemerkenswert: Die Wohnung wurde verkauft, ohne auch nur eine Sekunde online gelistet zu sein. Zwei Interessentinnen hatten die Renovierungsarbeiten von außen mitbekommen und sich vorgemerkt. Das Objekt ging zum Listenpreis weg. Kein Immo Scout, kein Makler für den Verkauf, kein aufwendiges Marketing.

Akquise ist der wichtigste Hebel beim Fix und Flip

Johannes betont mehrfach, dass die Akquise der entscheidende Faktor ist, nicht die Renovierung, nicht der Verkauf und nicht die Finanzierung. Wer keinen Deal einkaufen kann, kann auch nichts flippen. Es gibt verschiedene Quellen:

• Immobilienmakler: Die wichtigste Quelle überhaupt. Suchaufträge auf deren Webseiten hinterlegen, regelmäßig nachfragen, Beziehungen pflegen. Kaffee trinken ist kein Klischee, sondern Arbeit. Wer mit einer Handvoll verlässlicher Makler arbeitet, bekommt Objekte, bevor sie online gehen.
• Doppelte Provision: Wer ein Objekt über einen Makler einkauft und es dann wieder über denselben Makler verkauft, gibt ihm zweimal Provision. Das klingt erst teuer, macht dich aber zu einem bevorzugten Käufer, weil der Makler an einem Objekt doppelt verdient.
• Metasucher: Tools wie Immometrika durchsuchen mehrere Portale gleichzeitig, ähnlich wie Trivago für Hotels. Spart Zeit beim täglichen Marktbeobachten.
• Flyer und Postkarten: 15.000 Flyer kosten als Firma rund 5.000 bis 6.000 Euro im Jahr. Kurzfristig ist der Erfolg oft ernüchternd, langfristig kommt aber was zurück, gerade bei älteren Eigentümern, die offline erreichbar sind.
• Tippgeber: Jeder im Umfeld soll wissen, was du suchst. Oma, Gymbesitzer, Nachbar. Wer dir einen Deal vermittelt, bekommt 2 bis 3 Prozent. Makler kostet auch Geld, also warum nicht dem Bekannten dasselbe anbieten?
• Entrümpelungsfirmen: Die kommen als Erstes an hässliche Objekte ran. Eine gute Quelle für Hinweise auf Verkaufswillige.

Besichtigung richtig machen

Bei der Besichtigung geht es nicht nur darum, die Wohnung zu inspizieren. Du musst verstehen, wer verkauft und warum. Das beeinflusst deinen Verhandlungsspielraum erheblich. Ein Beispiel aus dem Video: 50.000 Euro Rabatt verlangen von einer Einzelperson ist psychologisch ein riesiger Brocken. Von fünf Erben verteilt wären es nur 10.000 Euro pro Nase. Das ändert die Dynamik komplett.

Wichtige Fragen bei der Besichtigung:

• Wer verkauft?
• Warum wird verkauft?
• Muss es schnell gehen?
• Handelt es sich um eine Erbschaft?
• Gibt es eine Trennung oder andere Drucksituationen?

Zur Grundausrüstung bei der Besichtigung gehören ein Lasermesser und ein Feuchtigkeitsmesser. Man muss nicht wie ein Gutachter jede Wand systematisch abprüfen, aber die wichtigsten Punkte sollte man zumindest kurz checken.

Einwertung und Kalkulation

Die Grundregel beim Fix und Flip ist die Rückwärtsrechnung: Du weißt, zu welchem Preis du verkaufen kannst, und rechnest von dort aus rückwärts. Was bleibt übrig, wenn du Einkaufspreis, Nebenkosten, Renovierungskosten, Zinskosten, Hausgeld und Steuern abziehst?

Für die Einwertung gibt es verschiedene Tools:

• Immo Scout: Kostenlose Einwertungsfunktion, liefert ein PDF mit vier Preisniveaus. Johannes arbeitet immer mit dem gehobenen Segment als Zielverkaufspreis.
• Price Hubble: Kostet rund 100 bis 120 Euro im Monat, detailliertere Daten.
• Check 24 Immobilienbewertung: Kostenlose Variante von Price Hubble, ausreichend für eine erste Orientierung.
• Sprengnetter: Gehört zu Immo Scout, nutzt denselben Datenpool.

Wichtig: Kein Algorithmus ersetzt den lokalen Makler, der weiß, was im Nachbarhaus gerade angeboten wird. Eine Maschine liest niemals den kompletten Markt. Du brauchst eine Mischung aus Erfahrung, Software und Makler-Input. Als Ziel beim Eigennutzer-Flip gilt: mindestens 20 Prozent Marge auf den Einkaufspreis. Alles darunter ist für den Aufwand zu wenig und lässt keinen Puffer für Verzögerungen oder unvorhergesehene Kosten.

Unternehmensform: Privat, GbR oder GmbH?

Es gibt zwei grundsätzliche Wege beim Flippen. Entweder du machst es privat, als Einzelperson oder GbR, dann gilt dein persönlicher Einkommensteuersatz. Oder du gründest eine GmbH, dann zahlst du pauschal rund 30 Prozent Körperschaftsteuer plus Gewerbesteuer.

Johannes rät klar: Eine UG ist bei Banken keine Option. Die Bonität einer UG ist so schlecht, dass viele Banken gar nicht erst anfangen zu prüfen. Wenn man es ernst meint, macht man direkt eine GmbH. Das Signal an die Bank lautet: Diese Person ist in der Lage, 25.000 Euro Stammkapital aufzubringen, also kann sie auch eine Immobilie kaufen.

Ebenso wichtig: Wer seinen Job kündigt, verliert Bonität. Johannes und seine Partner machen nahezu alle ihre Projekte neben dem Hauptberuf. Ohne festes Einkommen gibt es in der Regel keine Finanzierung, gerade am Anfang.

Finanzierung beim Fix und Flip

Das klassische Fix-and-Flip-Darlehen ist ein variables Darlehen, kein langfristiger Annuitätenkredit. Die wichtigsten Merkmale:

• Zinssatz: Euribor plus Aufschlag, aktuell etwa 5 bis 6 Prozent
• Bearbeitungsgebühr: in der Regel 1 Prozent des Darlehensbetrags
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Das Darlehen kann jederzeit zurückgezahlt werden, auch nach zwei Monaten
• Keine Tilgung: Du zahlst nur Zinsen, der Kredit wird am Ende komplett zurückgeführt
• Finanzierungsquote: Anfangs meist 100 Prozent des Kaufpreises, Nebenkosten und Renovierung aus Eigenmitteln. Mit wachsender Bonität können auch Teile der Renovierung mitfinanziert werden.

Finanzierungsvermittler wie Baufi24 sind beim Fix und Flip wenig hilfreich, weil sie an variablen Darlehen kaum Provision verdienen. Die richtigen Ansprechpartner sind regionale Banken: Sparkassen, Volksbanken, Raiffeisenbanken, manchmal auch DKB oder Deutsche Bank bei etablierter Bonität.

Was du beim Einkauf vermeiden solltest

Nicht jede günstige Immobilie ist ein guter Deal. Johannes nennt mehrere Ausschlusskriterien, die du beim Einkauf im Blick haben solltest:

• Erbbaurecht: Banken mögen es nicht, Käufer auch nicht. Wer kauft schon gerne ein Haus, dem das Grundstück nicht gehört?
• Denkmalschutz: Behörden, Auflagen, Normen. Für den Einstieg zu komplex.
• Sonderumlagen über 10.000 Euro: Was du als Flipper nicht bezahlst, wird zum Problem deines Käufers. Kleine Umlagen kannst du übernehmen, große töten den Deal.
• Schlechte Energieklassen (E, F, G, H): Banken lehnen zunehmend ab, Käufer auch. Deine Grenze sollte bei Klasse D liegen.
• Hohes Hausgeld über 400 Euro: Beeinflusst die Haushaltsrechnung des Käufers und damit seine Kreditwürdigkeit erheblich.
• Schlechter Gesamtzustand des Hauses: Du kaufst immer die Wohnung und das Haus mit. Wenn das Haus morgen zusammenbricht, hilft dir das schönste Bad nichts.

Renovierung: Was wirklich zählt

Johannes unterscheidet klar zwischen zwei Renovierungsstrategien: Funktion für die Kapitalanlage und Emotion für den Eigennutzer. Beim Eigennutzer geht es nicht um günstig, sondern darum, eine Kaufentscheidung auszulösen. Und die fällt in drei Bereichen:

• Bad
• Boden
• Küche

Danach kommen Licht, Farben und kleine Akzente. Was dazwischen liegt, der Putz, die Zagen, die Türen, ist notwendig, aber entscheidend für den Kauf ist es selten.

Konkrete Empfehlungen aus dem Video:

• Bad: Großflächige Fliesen in 60x60 oder 80x80, neutral in Beige oder Hellgrau. Fugenfarbe passend zur Fliese für einen fugenlosen Look. Großer Spiegel für ein größeres Raumgefühl. Kein Unterputz in der normalen Dreizimmerwohnung, das holst du im Verkaufspreis nicht wieder rein.
• Küche: Beim Eigennutzer nie einbauen. Die Küche ist zu emotional, du machst es immer falsch. Lass den Käufer selbst entscheiden. Anschlüsse vorbereiten, fertig.
• Boden: Parkett für den Eigennutzer, Laminat oder Vinyl für die Kapitalanlage. Bei zehn Bodenbelägen nebeneinander gewinnt Holz in der wahrgenommenen Qualität immer.
• Wände: Putz statt Tapete, immer. 0,5er Körnung reicht für die normale Wohnung. Q4-Qualität ist teuer und bringt beim Verkauf nichts extra ein.
• Zagen und Türen: Immer neu. Eine Tür mit Zarge und Beschlag kostet etwa 300 bis 350 Euro und sieht immer besser aus als eine gestrichene Altlage.
• Elektro und Sanitär: Immer an Fachfirmen abgeben. Als gewerblicher Verkäufer haftest du fünf Jahre auf Gewährleistung. Ein schwarz gemachter Sanitärjob lohnt sich nicht.
• Dreiadrige Elektrik: Pflicht. Alles vor etwa 1970 war zweiadertig, das muss beim Renovieren auf dreiadrig umgestellt werden.
• Durchgangszimmer: Immer auflösen, wenn möglich. Mit Trockenbau lassen sich Wände versetzen und Räume sinnvoll abteilen. Das kostet 2.000 bis 3.000 Euro und ist mehr wert als ein komisches Durchgangszimmer.

Handwerker finden

Die beste Quelle für zuverlässige Handwerker ist Empfehlung. Kein Myhammer, kein Zufall, sondern der bekannte Elektriker, der weitere Gewerke kennt, mit denen er bereits zusammengearbeitet hat. So baust du dir nach und nach ein Netzwerk auf, das du Projekt für Projekt verfeinern kannst.

Ein praktischer Tipp aus dem Vortrag: Um 7 Uhr morgens beim Bäcker sind fast nur Handwerker. Karte fragen, kurzes Gespräch. Wer beschäftigt ist, sagt es dir. Wer Kapazität hat, auch.

Was es wirklich bedeutet, zu flippen

Johannes macht klar, dass Fix und Flip keine Abkürzung zum schnellen Reichtum ist. Es ist Fleißarbeit, besonders bei der Akquise. Wer erwartet, dass nach einem Flyer die Deals hereinpurzeln, wird enttäuscht. Was funktioniert, ist konsequente und regelmäßige Präsenz: bei Maklern, bei Tippgebern, bei der Marktbeobachtung.

Und es passieren Dinge, die man nicht plant. Ein Handwerker entkernt die gesamte Wohnung, obwohl nur die Küche raus sollte. Ein Wasserschaden sifft sechs Monate unbemerkt durch die Anschlüsse. Ein Nagelsalon zapft ungefragt das Wasser der Wohnung an. Das gehört dazu. Der Puffer in der Kalkulation ist nicht optional, er ist der Unterschied zwischen einem Deal, der noch funktioniert, und einem, der schmerzt.

Der wichtigste Satz aus dem Vortrag, sinngemäß: Fürs Aushalten bekommt man keinen Preis. Wer mit Fix und Flip anfängt, sollte es neben dem Job tun, die Bonität schützen und mit einem klar kalkulierten, realistischen ersten Deal beginnen.