Fix und Flip im Detail erklärt an einem echten Projekt

In diesem Video nimmt dich Johannes von Flipper Immo mit auf eines seiner echten Fix-and-Flip-Projekte und erklärt das komplette Konzept von A bis Z: von der Akquise über die Finanzierung und Renovierung bis hin zum Verkauf. Kein aufgehübschtes Beispiel, sondern ein echter Deal mit echten Zahlen, echten Problemen und einem Gewinn von 92.000 Euro.

Was Fix und Flip wirklich bedeutet

Fix und Flip ist kein Spekulationsgeschäft. Das ist einer der häufigsten Irrtümer, den Johannes im Video direkt anspricht. Du kaufst nicht irgendwo in einer Boomregion und hoffst, dass eine Chipfabrik in der Nähe gebaut wird. Der Marktwert ist gesetzt, du beeinflusst ihn nicht. Was du machst: Du kaufst eine Immobilie unter dem Marktwert, wertest sie durch Renovierung auf und verkaufst sie leicht über dem Marktwert im gehobenen Segment. Dasselbe Prinzip funktioniert beim Autohandel, beim Restaurant und überall dort, wo aus Rohstoffen und Arbeit ein Mehrwert entsteht.

Das erste Objekt von Johannes kam über einen selbst verteilten Flyer. Zurück aus Dubai und Mallorca, mitten in der Corona-Pandemie auf dem elterlichen Bauernhof im Allgäu, hat er sich Flyer bei FlyerAlarm bestellt, seine Handynummer drauf und vier Wochen später saß er beim Notar. Kaufpreis: 228.000 Euro. Er hat fast alles selbst renoviert, zusammen mit seinem Vater, der Landwirt und handwerklich begabt ist. Sanitär und Elektro wurden vergeben, den Rest haben sie selbst gemacht. Renovierungskosten: rund 17.000 Euro. Gewinn am Ende: 80.000 Euro, mehr als sein damaliges Jahresgehalt bei Condor.

Das Beispielprojekt: Die Römerstraße

Das Hauptbeispiel im Video ist die sogenannte Römerstraße, ein Projekt, das im Januar verkauft wurde. Es handelt sich um eine 60-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die nach einem Todesfall leer stand. Die Wohnung war in einem klassischen Messizustand: drei Containerladungen Entrümpelung, Geruch, ein Keller vollgepackt mit Trockenfutter, Schnaps und allem, was an einen Kriegsvorrat erinnert.

Das Objekt kam über den Bankmakler, damals Raiffeisenbank, heute Volksbank. Finanziert wurde es mit einem variablen Darlehen zu 6,2 Prozent, wie es für Fix-and-Flip-Projekte typisch ist. Nebenkosten und Renovierung wurden aus Eigenmitteln bezahlt. Ein Generalunternehmer (GU) hat das Objekt schlüsselfertig saniert, lediglich Kleinigkeiten wie Zargenmontage und Türen wurden selbst erledigt. Verkaufspreis: 260.000 Euro. Bruttogewinn: 92.000 Euro. Das Objekt wurde nie online inseriert, sondern über Mundpropaganda während der Renovierungsphase verkauft, zum vollen Listenpreis.

Akquise: Die wichtigste Disziplin beim Flippen

Wer Deals findet, kann flippen. Wer keine Deals findet, kann es nicht. Johannes betont deutlich: Akquise ist der aufwendigste und wichtigste Teil des gesamten Prozesses, nicht die Renovierung und nicht der Verkauf. Es gibt keinen magischen Knopf, den man drückt und der Deals regnen rein. Das baut man sich über Zeit auf.

Die wichtigsten Akquisekanäle im Überblick:

• Immobilienmakler: Das ist die mit Abstand wichtigste Quelle, egal ob man zwei oder zwanzig Objekte im Jahr dreht. Eine Handvoll verlässlicher Makler, die regelmäßig passende Objekte bringen, ist mehr wert als hundert Suchaufträge auf Portalen. Dazu gehört echter Beziehungsaufbau: Kaffee trinken, persönlich vorbeischauen, Geburtstage merken, einfach präsent sein. Wer als Flipper bekannt ist, der schnell entscheidet und innerhalb von 24 Stunden zusagt oder absagt, wird bevorzugt behandelt. Das Modell der doppelten Provision hilft dabei: Du kaufst über den Makler und gibst ihm das Objekt nach der Renovierung wieder in den Vertrieb. Er verdient zweimal in rund sechs Monaten an demselben Objekt.
• Metasucher wie Immometrika: Diese Tools crawlen alle Immobilienportale gleichzeitig, ähnlich wie Check24 für Versicherungen. Praktisch für einen schnellen Marktüberblick.
• Flyer und Postkarten: Klassisch, aber wirksam bei der richtigen Zielgruppe. 15.000 Flyer kosten als Firma rund 5.000 bis 6.000 Euro im Jahr und bringen irgendwann was, auch wenn man punktuell keine Kontrolle über das Ergebnis hat. Flyer sollten auch bei Besichtigungen mitgenommen und in der Nachbarschaft verteilt werden.
• Tippgeber: Jeder, der in deinem Leben vorkommt, sollte wissen, was du suchst. Oma, Gymbesitzer, Nachbar. Dafür bietet Johannes 2 Prozent Tipp auf einen erfolgreich vermittelten Deal. Ein Tipp ist genauso viel wert wie ein Makler, also warum nicht das eigene Umfeld aktivieren?
• Zeitungsinserate: Funktioniert manchmal, keine garantierte Quelle, aber ein weiterer Baustein.
• Entrümpler: Ein oft übersehener Tippgeber. Entrümpelungsfirmen kommen als erste an häsliche, sanierungsbedürftige Objekte. Ein Entrümpler im Netzwerk mit 3 Prozent Provision ist Gold wert.

Einwertung und Kalkulation: Rückwärtsrechnung als Grundprinzip

Bevor ein Deal gemacht wird, steht die Kalkulation. Johannes erklärt das Prinzip der Rückwärtsrechnung: Du kennst den möglichen Verkaufspreis und rechnest rückwärts, was das Objekt kosten darf. Abzuziehen sind:

• Renovierungskosten
• Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
• Monatliche Kosten während der Haltedauer (Zinsen, Hausgeld)
• Puffer für Unvorhergesehenes, denn Renovierungen dauern fast immer länger als geplant

Als Zielgröße gilt beim Fix und Flip für den Eigennutzer eine Bruttomarge von mindestens 20 Prozent. Alles darunter rechtfertigt den Aufwand kaum noch. Bei der Einwertung nutzt Johannes verschiedene Tools: ImmoScout24 liefert eine kostenlose Einschätzung in vier Preisniveaus (einfach, mittel, gehoben, Luxus). Er verkauft immer im gehobenen Segment. Price Hubble kostet rund 100 Euro im Monat, ist aber deutlich detaillierter. Die kostenlose Version davon findet man auf Check24. Sprengnetter gehört zu ImmoScout und speist denselben Datenpool. Daneben nutzt das Team die eigene Software Leverage, die per Chrome-Extension Exposédaten direkt von jeder Immobilienwebseite zieht und für die Kalkulation aufbereitet, inklusive KI-Analyse des Portfolios.

Unternehmensform: Privat oder GmbH?

Wer flippt, muss sich früh überlegen, in welcher Rechtsform er das tut. Es gibt zwei grundsätzliche Wege:

• Privat oder als GbR: Man unterliegt dem persönlichen Steuersatz. Gerade zu Beginn, wenn man ein oder zwei Objekte im Jahr macht, kann das sinnvoll sein. Johannes hat mit einer GbR zusammen mit seinem Vater angefangen.
• GmbH: Pauschal rund 30 Prozent Steuern, dafür klare Trennung und bessere Bonität bei der Bank. Eine UG empfiehlt Johannes ausdrücklich nicht. Die Bonität bei Banken ist katastrophal, was für jemanden, der regelmäßig Immobilienkredite braucht, ein ernsthaftes Problem ist.

Wichtig zu wissen: Wer keinen Job mehr hat, verliert seine Bonität. Johannes betont, dass alle seine Partner ihre Flips nebenbei machen, also mit festem Einkommen im Hintergrund. Wer kündigt, bevor er wirklich auf eigenen Beinen steht, sägt sich selbst den Ast ab.

Finanzierung: Variables Darlehen bei der Regionalbank

Fix-and-Flip-Finanzierungen gibt es nicht bei der Direktbank oder über Finanzierungsvermittler. Letztere haben daran kein Interesse, weil sie an variablen Darlehen kaum Provision verdienen. Die richtigen Ansprechpartner sind regionale Banken: Sparkasse, Volksbank, Raiffeisenbank, manchmal auch DKB oder Deutsche Bank, wenn dort bereits eine Beziehung besteht.

Die Konditionen in der Praxis:

• Zinssatz: Euribor plus Aufschlag der Bank, aktuell rund 5 bis 6 Prozent
• Bearbeitungsgebühr: üblicherweise 1 Prozent
• Keine Tilgung, keine Vorfälligkeitsentschädigung: das Darlehen kann jederzeit zurückgezahlt werden
• Finanzierung: in der Regel 100 Prozent des Kaufpreises, Nebenkosten und Renovierung aus Eigenmitteln. Mit wachsender Bonität können auch Teile der Renovierungskosten mitfinanziert werden.

Was man beim Einkauf vermeiden sollte

Als Flipper kaufst du ein Produkt, das du wieder verkaufen musst. Was du beim Kauf einschleust, das kriegst du beim Verkauf nicht weg. Deshalb klare Ausschlusskriterien:

• Erbbaurecht: Keine Bank will das finanzieren, kaum ein Käufer will es haben.
• Denkmalschutz: Zu viele Behörden, zu viele Normen, nichts für Einsteiger.
• Hohe Sonderumlagen: Alles über rund 10.000 Euro sollte ein Warnsignal sein. Kleine Sonderumlagen kann man als Flipper selbst bezahlen, damit der Käufer das Problem nicht hat.
• Schlechte Energieklassen: Banken finanzieren Objekte der Klassen E, F, G, H immer schwerer. Als Grenze gilt intern Klasse D. Alles darunter wird zur echten Bremse beim Wiederverkauf.
• Hohes Hausgeld: Mehr als 400 Euro pro Monat macht die Haushaltsrechnung für den Käufer schwieriger und schreckt Finanzierungen ab.

Renovierung: Funktion versus Emotion

Bei der Renovierung unterscheidet Johannes zwei Ansätze: Funktion für die Kapitalanlage, also solide und zweckmäßig, und Emotion für den Eigennutzer, also ein Badezimmer, in das jemand reingeht und sagt: hier will ich wohnen. Der zweite Ansatz ist beim Flip für Eigennutzer entscheidend.

Die drei emotionalsten Punkte in jeder Wohnung sind laut Johannes:

• Bad
• Boden
• Küche

Danach kommen Licht, Farben und kleine Akzente. Niemand kauft eine Wohnung wegen des besonders schönen Putzes, aber viele wegen des Bads. Deshalb sollte man genau hier nicht am falschen Ende sparen. Großflächige Fliesen in Grau oder Beige, Fugen in derselben Farbe für einen fugenlosen Look, große Spiegel, die den Raum größer wirken lassen, ein hängendes WC, eine vernünftige Armatur. Keine Unterputzarmaturen für eine normale Dreizimmerwohnung, weil man diesen Mehrpreis im Verkaufspreis nicht wiederbekommt.

Beim Bodenbelag gilt: Parkett für den Eigennutzer, Laminat oder Vinyl für die Kapitalanlage. Holz gewinnt in der wahrgenommenen Qualität immer gegenüber Kunststoff. Eine Küche baut Johannes bei Eigennutzerobjekten grundsätzlich nie selbst ein, weil das so eine emotionale Entscheidung ist, dass man es nur falsch machen kann. Stattdessen wird der Anschlussort vorbereitet und der Käufer entscheidet selbst.

Zum Thema selbst renovieren ist Johannes klar: Für das erste Objekt gut, um die Materie kennenzulernen. Aber um zu skalieren, muss man abgeben. Wenn man seine eigene Stunde mit 20 oder 30 Euro ansetzt, geht die Rechnung meist nicht mehr auf. Elektriker und Sanitärbetriebe werden immer an Fachfirmen vergeben, nicht nur wegen der Qualität, sondern auch wegen der 5-jährigen Gewährleistungspflicht als gewerblicher Immobilienhändler.

Handwerker finden: So geht es in der Praxis

Empfehlung schlägt alles. Wer einen zuverlässigen Elektriker kennt, fragt den, wer sonst noch gut ist für Trockenbau, Sanitär oder Putz. So baut man sich ein Netzwerk aus bewährten Gewerken auf. Wer neu in einem Gebiet ist, geht um 7 Uhr morgens zum Bäcker. Dort frühstücken Handwerker. Einfach ansprechen, nach einer Karte fragen, fragen ob Kapazitäten frei sind. Plattformen wie MyHammer sind laut Johannes ein Münzwurf: fünfzig Prozent Chance auf eine Vollkatastrophe.

Was wirklich passiert: Der Alltag auf der Baustelle

Johannes zeigt im Video auch, was schiefgehen kann. Bei einem Projekt haben Handwerker auf sein Zeichen hin eine Küche ausgebaut und dabei gleich die ganze Wohnung entkernt, ohne dass das abgesprochen oder bezahlt war. Das gesamte Haus hat Sturm geklingelt. Bei einem anderen Objekt hat ein Handwerker die Wasseranschlüsse nicht richtig gemacht, sechs Monate lang siffte Wasser ins Gebäude. Und in Münster hat ein Nagelsalon das Wasser der Wohnung genutzt, ohne je dafür zu bezahlen, weil der Anschluss falsch gelegt war.

Das gehört dazu. Kein Projekt läuft so, wie man es plant. Deshalb ist der Puffer in der Kalkulation kein Nice-to-have, sondern Pflicht.

Zusammenfassung: Der Fix-and-Flip-Prozess auf einen Blick

• Markt beobachten, Preise kennen, Einwertungstools nutzen
• Akquise über Makler, Flyer, Tippgeber und Netzwerk aufbauen
• Besichtigung mit den richtigen W-Fragen: Wer verkauft? Warum? Wie schnell?
• Rückwärtsrechnung mit mindestens 20 Prozent Marge als Ziel
• Finanzierung über regionale Bank mit variablem Darlehen
• Objekt mit Fokus auf Bad, Boden, Küche emotional aufwerten
• Elektriker und Sanitär immer an Fachfirmen vergeben
• Verkauf an Eigennutzer, idealerweise ohne Maklerprovision durch frühe Interessenten

Fix und Flip ist kein passives Investment. Es ist Arbeit, vor allem in der Akquise. Aber wenn der Einkauf stimmt, die Renovierung sauber geplant ist und man versteht, wer am Ende kauft und warum, dann sind Gewinne wie bei der Römerstraße durchaus erreichbar, auch neben dem Job.