Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung Jahre im Voraus sichern

Forward-Darlehen: Zins heute festlegen, Geld später abrufen

Ein Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, das Du heute abschließt, dessen Auszahlung aber erst zu einem festen Termin in der Zukunft erfolgt. Du sicherst Dir damit den Zinssatz für Deine Anschlussfinanzierung, bevor die laufende Zinsbindung endet. Die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung heißt Forward-Periode und liegt je nach Bank bei bis zu 60 Monaten. Für diese Wartezeit verlangt die Bank einen Zinsaufschlag, den Forward-Aufschlag.

Wie der Forward-Aufschlag entsteht

Die Bank muss sich das Geld für Deine spätere Auszahlung schon heute am Kapitalmarkt beschaffen und bis zum Abrufdatum vorhalten. Diese Vorhaltung kostet sie Geld, und genau das gibt sie als Aufschlag weiter. Der Aufschlag wird meist pro Monat Vorlaufzeit angegeben und auf den regulären Sollzins aufgeschlagen.

• Die ersten sechs bis zwölf Monate Vorlauf sind bei vielen Banken aufschlagsfrei.

• Danach fällt für jeden weiteren Monat ein Aufschlag an, häufig im Bereich weniger Hundertstel Prozentpunkte pro Monat.

• Der Aufschlag gilt für die gesamte neue Zinsbindung, nicht nur für die Wartezeit.

Rechenbeispiel mit Beispielzahlen

Die folgenden Zinssätze sind frei gewählte Beispielwerte und keine Aussage über das aktuelle Zinsniveau. Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung: 220.000 Euro, neue Zinsbindung zehn Jahre, Vorlaufzeit 36 Monate, Beispiel-Aufschlag 0,02 Prozentpunkte je Monat ab dem siebten Monat.

Du zahlst in diesem Beispiel rund 1.320 Euro mehr Zins im ersten Jahr. Steigt der Marktzins bis zum Abrufdatum dagegen auf 5,00 Prozent, hast Du mit dem Forward-Darlehen 2.200 Euro im Jahr gespart. Der Vergleich ist also immer eine Wette darauf, wie sich der Zins bis zum Ablauf Deiner Bindung entwickelt.

Abnahmepflicht: Der Vertrag bindet Dich

Mit der Unterschrift entsteht eine Abnahmepflicht. Du musst das Darlehen zum vereinbarten Termin abrufen, auch wenn der Marktzins inzwischen gefallen ist oder Du die Immobilie gar nicht mehr hältst. Nimmst Du nicht ab, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie berechnet sich ähnlich wie eine Vorfälligkeitsentschädigung aus dem entgangenen Zinsgewinn.

• Ein Widerruf ist nur innerhalb der gesetzlichen Frist nach Vertragsschluss möglich, nicht kurz vor dem Abruf.

• Verkaufst Du das Objekt vor dem Abrufdatum, brauchst Du eine Lösung mit der Bank, etwa die Übertragung auf ein anderes Objekt.

• Einige Banken bieten gegen Aufpreis ein Forward-Darlehen mit Verzichtsrecht an. Das kostet zusätzliche Zinsmarge.

Was das für Fix und Flip bedeutet

Beim klassischen Flip ist ein Forward-Darlehen fast immer das falsche Werkzeug. Du willst in zwölf bis 24 Monaten verkaufen und Dein Darlehen ablösen, nicht Dich für weitere zehn Jahre binden. Die Abnahmepflicht arbeitet dann direkt gegen Deine Exit-Strategie.

Interessant wird es, sobald Du ein Objekt aus einem Flip heraus in den Bestand übernimmst oder ohnehin Bestandswohnungen hältst. Läuft dort in zwei oder drei Jahren eine Bindung aus, kannst Du Deine Kalkulation für die Folgejahre festzurren, statt sie offen zu lassen. In unserer eigenen Kalkulation rechnen wir bei Bestandsobjekten immer beide Szenarien durch, Forward und normale Prolongation, und entscheiden erst dann.

Wann sich der Abschluss lohnt

• Deine Zinsbindung läuft in zwölf bis 36 Monaten aus und die Restschuld ist hoch.

• Du brauchst Planungssicherheit, weil die Rate sonst Deine Mieteinnahmen oder Dein Budget sprengen würde.

• Du willst das Objekt sicher halten und hast keinen Verkauf in der Schublade.

Gegen ein Forward-Darlehen spricht eine niedrige Restschuld, eine unklare Haltestrategie oder ein sehr langer Vorlauf, bei dem der Aufschlag den Zinsvorteil auffrisst.

Häufige Fehler

• Nur auf den Nominalzins schauen und den Aufschlag nicht gegen die Restschuld rechnen. Bei 60.000 Euro Restschuld ist ein halber Prozentpunkt kaum spürbar.

• Zu früh abschließen. Je länger der Vorlauf, desto teurer der Aufschlag, ohne dass Du mehr Sicherheit bekommst.

• Die Abnahmepflicht überlesen und parallel über einen Verkauf nachdenken.

• Nur bei der eigenen Bank anfragen. Ein Forward-Darlehen kann auch von einer anderen Bank kommen, dann fällt allerdings ein Grundschuldwechsel an.

• Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel im neuen Vertrag vergessen. Genau die brauchst Du, wenn Du später doch flexibel werden willst.

So gehst Du vor

Schreib Dir das Ablaufdatum Deiner Zinsbindung mit einer Vorwarnung von 36 Monaten in den Kalender. Zieh Dir dann die aktuelle Restschuld aus dem Tilgungsplan und hol mindestens drei Angebote ein, jeweils mit und ohne Forward. Vergleich nicht die Monatsrate, sondern die Restschuld am Ende der neuen Bindung. Diese Zahl zeigt Dir, welches Angebot Dich wirklich weiterbringt.