Diese Fragen stellen sich alle beim Fix & Flip Immobilienhandel | Live Q&A

In diesem Live-Q&A beantwortet Johannes die häufigsten Fragen rund um Fix and Flip. Es geht um Renovierungskosten für Kapitalanlage und Eigennutzer, den richtigen Umgang mit Fehlkalkulation, die Frage nach der richtigen Unternehmensstruktur beim Bestandsaufbau und wie du Banken für kurzfristige Flipfinanzierungen wirklich überzeugst. Direkte Antworten aus der Praxis, keine Theorie.

Renovierungskosten: Was kostet eine Kapitalanlage, was kostet eine Eigennutzerwohnung?

Eine der meistgestellten Fragen beim Fix and Flip dreht sich um die Renovierungskosten. Und die Antwort ist nicht pauschal, sondern hängt stark davon ab, für wen die Wohnung am Ende gedacht ist.

Eine Kapitalanlage wird in der Regel für 350 bis 450 Euro pro Quadratmeter renoviert. Das ist eine solide, funktionierende Sanierung, die den Mieter anspricht, aber nicht auf Hochglanz poliert ist.

Soll die Wohnung emotional überzeugen und einen Eigennutzer ansprechen, also mit verklebtem Parkettboden, größeren Fliesen und mehr Aufwand im Detail, dann sind 550 bis 700 Euro pro Quadratmeter realistisch. Verklebter Parkett statt Schwimmender, hochwertigere Materialien im Bad, mehr Arbeitsstunden insgesamt.

Was kostet ein Badezimmer? Diese Frage kommt immer. Johannes gibt eine ehrliche Einschätzung: 2.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter Badfläche sind eine grobe Orientierung. Eine genaue Einzelposition rauszugreifen ist schwierig, weil im Flip alles zusammenhängt und das Bad selten isoliert betrachtet werden kann.

Ein wichtiger Hinweis dazu: Je größer die beauftragte Handwerksfirma, desto mehr zahlst du deren Strukturkosten mit. Ein Elektriker, der seit 40 Jahren alleine arbeitet, kommt auch samstags ohne Aufpreis und rechnet ganz anders ab als ein Betrieb mit 50 Leuten und 50 Fahrzeugen. Das sollte man beim Einholen von Angeboten immer im Hinterkopf behalten.

Wie findest du gute Handwerker?

Kein Thema beschäftigt Einsteiger so sehr wie die Suche nach verlässlichen Handwerkern. Die Antwort ist einfach: Empfehlung. Nicht MyHammer, nicht Google, nicht irgendein Portal.

Jeder kennt jemanden, der gut ist, und dieser jemand kennt wieder jemanden, mit dem er bereits zusammengearbeitet hat. Über dieses Netzwerk kommst du an Leute, die zuverlässig liefern. Das ist langsamer als eine schnelle Onlinesuche, aber deutlich sicherer.

Was tust du, wenn ein Objekt nicht in dein Schema passt?

Klare Antwort: Absagen. Das klingt einfacher als es ist, aber es ist die richtige Entscheidung.

Johannes kauft ausschließlich Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Ein Einfamilienhaus, ein Dreifamilienhaus, eine Airbnb-Wohnung zwischendurch, ein Dropshipping-Projekt nebenher. Das alles klingt verlockend, führt aber dazu, dass man sich ständig neu eindenken muss und nirgendwo wirklich tief wird.

Die Leute, die wirklich Ergebnisse erzielen, haben meistens eine oder zwei Sachen gemacht und danach lange nichts anderes. Fokus schlägt Diversifikation, zumindest in der Aufbauphase.

Johannes hat bewusst entschieden: Erst mehrere Jahre konsequent flippen, Eigenkapital aufbauen, Beziehungen knüpfen. Dann mit dem aufgebauten EK in Bestand gehen. Nicht beides gleichzeitig, nicht alles auf einmal. Wer nebenbei noch drei Kapitalanlagen mit 50 Euro Überschuss kauft, ruiniert seine Bonität für den nächsten Flip und lenkt sich selbst ab.

Und wenn ein Deal reinkommt, der nicht passt, wird er weitergegeben. Als Tippgeber kannst du trotzdem eine Tippgeberprovision mitnehmen, ohne selbst das Risiko einzugehen. Geld auf der Straße liegen lassen muss man also nicht, aber selbst in jedes Objekt einsteigen auch nicht.

Was tun, wenn du fehlkalkuliert hast und das Objekt nicht loswerden kannst?

Das ist einer der unangenehmsten Momente im Fix and Flip. Die Finanzierung läuft kurzfristig, der Markt zieht nicht mit, und du kommst nicht raus.

Es gibt grundsätzlich zwei Wege:

• Umfinanzierung auf lang: Die meisten Banken machen das mit, wenn du aus einer kurzfristigen variablen Finanzierung heraus auf eine langfristige Finanzierung umsteigen möchtest. Das Objekt wird dann zur Kapitalanlage. Der Haken: Dein gesamtes eingesetztes Eigenkapital ist gebunden, bis du refinanzieren oder verkaufen kannst. Das kann dauern.
• Verlust realisieren und verkaufen: Wenn der Verlust überschaubar ist und du eine Handels-GmbH betreibst, also Fix and Flip dein täglich Brot ist, dann ist der schnelle Cut die bessere Entscheidung. Das Geld ist wieder frei für den nächsten Deal. Wie bei Aktien: Man hofft immer, dass es wieder hochgeht. Aber ein sauberer Schnitt ist oft klüger als Warten.

Was man nicht tun sollte: Das Eigenkapital auf unbestimmte Zeit in einem schlecht kalkulierten Objekt parken und auf bessere Zeiten hoffen.

Teuerster Fehler und was man daraus lernt

Johannes' teuerster Fehler war kein schlechtes Objekt, sondern ein schlechter Mitarbeiter. In knapp vier Monaten hat dieser Mitarbeiter fast 90.000 Euro verdient und war gleichzeitig der schlechteste, den Johannes je hatte.

Das zeigt: Bei einem Umsatz von fünf bis zehn Millionen Euro im Jahr sind 300.000 bis 400.000 Euro Lehrgeld keine Seltenheit. Falsche Leute eingestellt, falsches Produkt bestellt, ein Rebranding mit der falschen Agentur durchgezogen, obwohl der Bauch schon Nein gesagt hat. Das gehört dazu.

Der wichtigste Hinweis dabei: Diese Fehler werden selten erzählt. Wer nur die Erfolge sieht, hat ein verzerrtes Bild davon, wie Unternehmertum wirklich funktioniert. Fehler sind Teil des Weges, nicht das Gegenteil von Erfolg.

Wo sparen, wo nicht? Tipps zur Kostenkontrolle bei der Renovierung

Beim Thema Renovierungskosten gibt es klare Bereiche, wo Sparen sinnvoll ist, und Bereiche, wo es sich rächt.

Nicht sparen solltest du bei:

• Boden und Küche: Wer einen hochwertigen Flip mit Parkettboden plant, muss das auch durchziehen. Wer beim Boden knausert, verliert die Wirkung des ganzen Projekts.
• Sanitär- und Elektromeister: Wenn hier etwas schiefgeht, entstehen Kosten, die du dir nicht wegsparen kannst. Qualität bei Gewerken mit Gewährleistungsrelevanz ist Pflicht.
• Sanitärmaterial aus dubiosen Quellen: Alibaba-Armaturen und Billigbrausen zahlt man meist doppelt, wenn Reklamationen kommen oder etwas ausgewechselt werden muss.

Sparen kannst du bei:

• Aufwendigen Deckenabhängungen und indirekten Beleuchtungsspielereien, die kaum jemand braucht.
• Trockenbauarbeiten, die keine Meisterpflicht erfordern und von günstigeren Fachleuten erledigt werden können.
• Restposten bei Fliesen: Baumärkte haben an den Seiten ihrer Regalreihen oft Restpaletten mit hochwertigen Fliesen zu deutlich reduzierten Preisen, zum Beispiel 9 Euro statt 30 Euro pro Quadratmeter. Das lohnt sich, wenn man die Zeit hat, solche Angebote zu suchen. Wer als Unternehmer seine Stunde mit 1.000 Euro ansetzt, sollte die Kosten-Nutzen-Rechnung aber ehrlich machen.

Grundsätzlich gilt: Größere Mengen an Standardmaterial wie Böden, Türen und Zargen lohnt es sich ab etwa fünf bis zehn Renovierungen pro Jahr auf Vorrat zu kaufen. Einen guten Lieferanten mit fairen Großhandelspreisen zu haben, zahlt sich langfristig aus.

Bestand aufbauen: privat oder in der GmbH?

Die Frage nach der richtigen Struktur für den Bestandsaufbau ist eine der komplexeren, aber Johannes hat eine klare Meinung: Bestand immer privat kaufen, nicht in der GmbH.

Der Grund ist die Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer im Privatvermögen. Diesen Hebel gibt es in der GmbH nicht. Wer Wohnungen in der GmbH kauft, verzichtet auf einen der größten steuerlichen Vorteile, die Deutschland Privatanlegern bietet. Viele erfahrene Investoren mit 400 bis 1.500 Wohnungen bereuen jede einzelne, die sie in der Firma gekauft haben.

In jeder operativen GmbH hält Johannes bewusst eine Cash Cow, also ein Objekt mit starkem, konstantem Cashflow. Der Grund: Flips erzeugen punktuelles Einkommen, keine gleichmäßigen Einnahmen. Banken mögen das nicht. Eine vermietete Einheit mit stabilem Cashflow in der Firma signalisiert der Bank Stabilität, gerade in Krisenzeiten.

Ein konkretes Beispiel: Johannes hat eine Bankfiliale der Raiffeisen, bei der er selbst finanziert, zu einem Faktor 2,3 erworben. Das Objekt kostet 33.000 Euro und ist in zwei Jahren abbezahlt. Finanziert wird es anschließend sogar wieder bei derselben Bank, die es verkauft hat.

Wie überzeugst du Banken für eine Flipfinanzierung?

Banken tun sich schwer mit kurzfristigen Flipfinanzierungen, weil sie an variablen Darlehen wenig verdienen. Der entscheidende Hebel ist die Bearbeitungsgebühr, nicht der Zinssatz. Die Gebühr ist das, womit ein Bankberater intern punktet. Den Zins verdient sozusagen die Bank, die Gebühr verdient er.

Deshalb: Biete der Bank 1 bis 2 Prozent mehr Bearbeitungsgebühr. Und berechne diese nicht auf den Ankaufspreis, sondern auf den geplanten Verkaufspreis nach dem Flip. Kaufst du für 100.000 Euro und planst für 250.000 zu verkaufen, geht die Bearbeitungsgebühr auf die 250.000 Euro. Das macht für dich vielleicht 2.000 bis 3.000 Euro Unterschied, aber die Bank freut es deutlich mehr.

Wer am Anfang steht, sollte mit einer klaren Präsentation zu verschiedenen Banken gehen und das Vorhaben erklären. Grünes Licht von einer Bank, dann in die Akquise. Rotes Licht, nächste Bank. Acht bis neun Banken abklappern ist in der Anfangsphase völlig normal.

Einbauküche mitverkaufen oder nicht?

Bei Kapitalanlagen immer, beim Eigennutzer in der Regel nicht. Der Eigennutzer will die Küche selbst wählen, das ist ein sehr persönlicher Teil der Wohnung. Wer eine Anthrazitküche einbaut, aber der Käufer wollte Weiß, hat Geld verschwendet und den Käufer trotzdem nicht glücklich gemacht.

Wenn ein Eigennutzer unbedingt eine Küche haben möchte, kannst du die Koordination übernehmen und einen Küchenbauer organisieren. Aber das bleibt eine separate Rechnung, nichts, was in den Kaufpreis eingeflossen ist.

Heizung beim Flip: drin lassen, neu machen oder als Verhandlungsmasse nutzen?

Die Antwort hängt davon ab, wie schnell du verkaufen musst und wie stark der Markt reagiert. Johannes empfiehlt, es zuerst als Verhandlungsmasse zu versuchen, aber nur, wenn du die Kosten konkret beziffern kannst und einen Handwerker hast, der jederzeit liefern kann.

Kaufer wollen in der Regel eine fertige Lösung. Wer einen Flip kauft, will nicht noch selbst eine Heizung einbauen lassen. Wenn ein Käufer nicht bereit ist, das so zu akzeptieren, und die Verhandlung zieht sich, dann ist es klüger, den guten Deal mit dem Heizungsbauer zu nutzen und das Objekt fertig zu übergeben. Das lässt sich einfacher verkaufen.