Diese Fragen stellen sich alle beim Fix & Flip Immobilienhandel | Live Q&A

In diesem Live Q&A beantwortet Johannes die Fragen, die sich beim Fix and Flip Immobilienhandel immer wieder stellen: von konkreten Renovierungskosten pro Quadratmeter über den richtigen Umgang mit Fehlkalkulationen bis hin zu Bankstrategie, Materialeinkauf und dem Thema, wann man bei einem Deal einfach Nein sagen sollte. Das Video gibt ehrliche Einblicke aus der täglichen Praxis und ist besonders für Einsteiger und alle, die ihren Fix-and-Flip-Prozess strukturieren wollen, sehr aufschlussreich.

Was kostet eine Renovierung wirklich? Kapitalanlage vs. Eigennutzer

Eine der meistgestellten Fragen im Fix and Flip ist die nach den Renovierungskosten, und zwar aufgeteilt nach Zielgruppe. Johannes unterscheidet dabei klar zwischen zwei Szenarien:

• Kapitalanlage: Hier kalkuliert er mit 350 bis 450 Euro pro Quadratmeter für die Gesamtrenovierung. Zweckmäßig, sauber, funktional.
• Eigennutzer: Wer emotional ansprechen will, mit verklebtem Parkettboden, größeren Fliesen und mehr Aufwand im Detail, liegt bei 550 bis 700 Euro pro Quadratmeter.

Beim Badezimmer, das erfahrungsgemäß die häufigste Einzelfrage ist, gibt er eine grobe Orientierung von 2.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter Badfläche. Diese Spannweite erklärt sich dadurch, dass das Bad selten isoliert betrachtet werden kann, weil Sanitär, Fliesen, Elektro und Handwerkerkosten zusammenspielen und sich kaum sauber trennen lassen.

Ein wichtiger Hinweis: Je größer die Handwerksfirma, desto mehr zahlst du deren Strukturkosten mit. Fuhrpark, Mitarbeiterstamm, Verwaltung, das alles steckt im Angebotspreis. Ein erfahrener Einzelkämpfer, der seit 40 Jahren seinen Job kennt, liefert oft bessere Konditionen und ist trotzdem am Samstag erreichbar. Das ist kein Geheimnis, aber es wird gern vergessen.

Handwerker finden: Der direkte Weg über Empfehlungen

Gute Handwerker über Plattformen wie MyHammer zu suchen, ist nach Johannes' Erfahrung oft ein Glücksspiel. Sein klarer Rat: Immer über persönliche Empfehlungen gehen. Jeder kennt jemanden, der einen Elektriker kennt, der wiederum einen Trockenbauer kennt, mit dem er schon zusammengearbeitet hat. Dieses Netzwerk baut sich schnell auf, wenn man anfängt zu fragen. Und Handwerker, die einander empfehlen, haben in der Regel schon bewiesen, dass sie liefern.

Nein sagen ist eine Kernkompetenz beim Fix and Flip

Eine der wichtigsten Lektionen aus dem Q&A: Disziplin beim Dealflow. Wenn ein Objekt nicht ins eigene Raster passt, also zum Beispiel ein Dreifamilienhaus statt der üblichen Wohnung oder das Mehrfamilienhaus, dann ist die Antwort Nein, auch wenn der Preis gut klingt.

Johannes erklärt das sehr pragmatisch: Die meisten Menschen, die er kennt und die wirklich Fortschritte gemacht haben, haben sich auf eine oder zwei Strategien konzentriert und diese konsequent durchgezogen. Wer gleichzeitig Kapitalanlagen aufbaut, eine Airbnb-Wohnung betreibt, einen Onlineshop startet und flippt, verliert den Überblick und macht in allen Bereichen nur halbe Sachen.

Sein eigener Ansatz: Erst drei bis vier Jahre konsequent flippen, Eigenkapital aufbauen, Netzwerke und Bankbeziehungen etablieren. Dann mit dieser Grundlage in den langfristigen Bestandsaufbau wechseln. Wer zu früh in den Bestand geht, mit 50 Euro Überschuss pro Monat und gebundenem Eigenkapital, schadet seiner Bonität und lenkt sich ab.

Was tun, wenn der Flip nicht läuft? Fehlkalkulation und Exitstrategie

Was passiert, wenn man sich verkalkuliert hat und das Objekt nicht loswerden kann, und das bei einer kurzfristigen Finanzierung? Johannes gibt hier klare Optionen:

• Umfinanzierung auf lang: Die meisten Banken gehen mit, wenn du sagst, du möchtest das Objekt doch behalten und auf eine langfristige Finanzierung umschichten. Das rettet den Deal kurzfristig, bindet aber das gesamte Eigenkapital.
• Verlust realisieren und verkaufen: Wenn du eine Handels-GmbH betreibst und das täglich dein Geschäft ist, dann lieber einen schnellen Cut als dauerhaft gebundenes Kapital. Wie bei Aktien hofft man immer, dass es noch dreht, aber ein sauberer Schnitt ist oft die bessere Entscheidung.

Das Kapital bleibt so lange geparkt, bis die Wohnung verkauft oder anderweitig refinanziert werden kann. Kein angenehmes Szenario, aber eines, das im Fix and Flip realistisch einkalkuliert werden sollte.

Der teuerste Fehler: Menschen, nicht Objekte

Auf die Frage nach dem teuersten Fehler gibt Johannes eine überraschende Antwort: kein gescheiterter Deal, sondern ein falscher Mitarbeiter. In drei bis vier Monaten hat dieser Mitarbeiter knapp 90.000 Euro Kosten verursacht und war dabei der schlechteste in der gesamten Firmenhistorie.

Das zeigt, was im Immobiliengeschäft auf Unternehmensebene wirklich passiert: Bei einem Jahresumsatz von 5 bis 10 Millionen Euro können Fehler in der Größenordnung von 300.000 bis 400.000 Euro entstehen, durch falsche Personalentscheidungen, falsches Material, ein Rebranding, das sich im Nachhinein nicht richtig angefühlt hat. Das gehört zum Lehrergeld und ist der Preis für Wachstum. Entscheidend ist, daraus zu lernen und nicht dieselben Fehler zweimal zu machen.

Wo sparen, wo nicht? Tipps zur Kostenkontrolle bei der Renovierung

Johannes unterscheidet klar, bei welchen Gewerken es sinnvoll ist zu sparen und bei welchen nicht:

• Nicht sparen bei: Bodenbelag, Küche, Sanitär- und Elektromeistern. Wer hier am falschen Ende spart, riskiert Mängel, Nacharbeiten und im schlimmsten Fall echten Schaden. Gerade bei Sanitär und Elektro kann ein Fehler teuer werden, weit über die eingesparte Summe hinaus.
• Sparen möglich bei: Dekorativen Elementen wie Deckenabhängungen, indirekten Beleuchtungsinstallationen oder unnötigen Designspielereien. Auch Trockenbauarbeiten lassen sich ggf. günstiger vergeben oder in Eigenleistung erbringen.
• Materialschnäppchen: In Baumärkten gibt es oft Restposten, zum Beispiel Fliesen für 9 statt 30 Euro pro Quadratmeter. Das lohnt sich, wenn man die Zeit hat zu suchen. Für wachsende Unternehmen ist die Zeit jedoch ein knappes Gut. Wer die eigene Stunde mit 1.000 Euro ansetzt, rechnet schnell aus, dass die Schnäppchenjagd für ein paar Hundert Euro Ersparnis nicht lohnt.

Von Sanitärartikeln von Alibaba oder billigen Importlösungen hält Johannes gar nichts. Was auf den ersten Blick spart, zahlt man oft doppelt, durch Rückgaben, Nachbestellungen oder schlicht durch schlechte Qualität, die dem Käufer auffällt.

Bestand kaufen: privat oder in der GmbH?

Ein wichtiges Thema im Q&A ist die Frage der Struktur beim Bestandserwerb. Johannes' klare Aussage: Bestand immer privat kaufen, nicht in der GmbH. Der Grund ist die Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer, die in Deutschland für Privatpersonen gilt. Wer Wohnungen in die GmbH kauft, verliert diesen Hebel dauerhaft, und viele große Investoren mit 400 bis 1.500 Wohnungen bereuen genau das.

In den operativen Firmen hat Johannes sogenannte Cash Cows, also vermietete Immobilien mit solidem Cashflow. Das dient einem konkreten Zweck: Die Bank sieht kontinuierliche Einnahmen und nicht nur punktuelle Gewinne aus Flips. Denn Flipgewinne kommen in Batzen, nicht monatlich gleichmäßig, und das ist für Kreditgeber schwerer einzuschätzen. Eine Cash Cow in der Firmenstruktur schafft Planbarkeit und Vertrauen bei der Bank.

Als konkretes Beispiel nennt er den Kauf einer ehemaligen Raiffeisenbank-Filiale zu einem Faktor von 2,3, also einer Investition von 33.000 Euro, die in zwei Jahren abbezahlt ist. Das Objekt war bereits vermietet und wird nach einer Entwicklungsphase bei der gleichen Bank refinanziert, die es ihm verkauft hat.

Bankstrategie beim Fix and Flip: So überzeugst du Banken

Viele Banken haben keine Freude an kurzfristigen Fix-and-Flip-Finanzierungen, weil die variablen Darlehen wenig Zinsmarge bringen. Johannes' Tipp: Biete der Bank eine höhere Bearbeitungsgebühr an.

Dabei kann die Gebühr nicht auf den Ankaufspreis, sondern auf den geplanten Verkaufspreis berechnet werden. Kaufst du für 100.000 ein und willst für 250.000 verkaufen, läuft die Bearbeitungsgebühr auf die 250.000. Das sind für dich vielleicht 2.000 bis 3.000 Euro mehr, aber der Bankberater feiert es, weil seine interne KPI über Gebühren gemessen wird, nicht über Zinsen. Zins ist das Geld der Bank, Gebühr ist das Geld des Beraters, vereinfacht gesagt. Dieses Verständnis des Bankberaters als Verkäufer mit eigenen Zielen hilft, die richtigen Anreize zu setzen.

Zur Bankstrategie generell: Vor dem ersten Deal geht Johannes mit neuen Partnern und einer Präsentation zu einer oder mehreren Banken. Nicht mit einem konkreten Objekt, sondern mit der Vorstellung des Vorhabens. Grünes Licht bedeutet, die Akquise kann starten. Rotes Licht bedeutet, zur nächsten Bank gehen. Bis zu acht oder neun Banken anzusprechen ist dabei völlig normal und kein Zeichen für Scheitern.

Einbauküche: ja oder nein?

Bei der Frage, ob eine Einbauküche mitverkauft werden soll, trennt Johannes ebenfalls klar nach Zielgruppe:

• Kapitalanlage: Immer mit Einbauküche. Der Mieter soll einziehen können, ohne selbst etwas beschaffen zu müssen.
• Eigennutzer: Grundsätzlich ohne Küche. Eigennutzer möchten die Küche nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten, und eine bereits eingebaute Küche wird eher als Nachteil empfunden als als Mehrwert. Ein Koch beispielsweise freut sich explizit, wenn noch nichts drin ist, weil er genau weiß, was er will.

Falls ein Eigennutzer dennoch eine Küche wünscht, kann das als separate Leistung angeboten werden, nie aber in den Kaufpreis eingerechnet. Sauber trennen, transparent kommunizieren.

Heizung ersetzen oder als Verhandlungsmasse nutzen?

Ein Teilnehmer fragte nach dem richtigen Umgang mit einer alten, aber noch funktionsfähigen Heizung in einem Zweifamilienhaus der Energieklasse C. Drei Optionen standen im Raum: drinlassen, neu einbauen oder den Austausch als Verhandlungshebel nutzen.

Johannes' Empfehlung: Zuerst versuchen, das Objekt so zu verkaufen und die neue Heizung als bezifferbare Option auf den Tisch legen. Wichtig dabei: Die Zahl muss konkret sein und die Umsetzung muss gesichert sein, also ein Fachbetrieb, der jederzeit verfügbar ist. Wenn das nicht funktioniert und nach einigen Wochen kein Käufer anbeißt, dann lieber den guten Angebotspreis des Heizungspartners nutzen und das Objekt fertig machen. Eine fertige Lösung lässt sich immer leichter verkaufen als ein Objekt mit offenem Sanierungsaufwand.

Materialeinkauf und Lagerung: ab wann macht Großeinkauf Sinn?

Ab etwa fünf bis zehn Renovierungen pro Jahr lohnt es sich laut Johannes, Materialien wie Fußböden, Türblätter oder Fliesen auf Vorrat zu kaufen und zu lagern. Darunter ist der Aufwand und das gebundene Kapital kaum gerechtfertigt, weil Lieferwege kurz sind und die meisten Baumärkte in der Nähe genug vorhalten.

Für den laufenden Kleinbedarf empfiehlt er ein SEPA-Lastschriftmandat beim Baumarkt einzurichten: 14-tägige oder monatliche Sammelabrechnung statt Einzelbelege bei jedem Einkauf. Das reduziert Papierkram erheblich und spart Zeit in der Buchhaltung.

Für Großeinkäufe lohnt sich ein guter Materiallieferant mit Deutschlandlieferung, der verlässlich gute Preise bietet. Wer einmal einen solchen Kontakt hat, sollte ihn pflegen. Günstige Importware aus Fernost für Sanitär oder Ausstattung hingegen ist nach Johannes' Erfahrung kein echter Sparfaktor, weil man oft nachbessern oder ersetzen muss.

Fazit: Fix and Flip braucht Fokus, Struktur und klare Entscheidungen

Das Live Q&A macht deutlich, dass erfolgreiches Fix and Flip keine Frage von Glück oder dem richtigen Objekt allein ist. Es braucht eine klare Strategie, zuverlässige Handwerker über Empfehlungen, eine durchdachte Bankstrategie, die richtige Unternehmensstruktur für Bestandsaufbau und die Disziplin, bei nicht passenden Deals Nein zu sagen. Wer das konsequent umsetzt und bereit ist, Lehrgeld zu zahlen, schafft sich Schritt für Schritt die Grundlage für den nächsten Level.