Geld verdienen mit Immobilien: Drei Strategien unter der Lupe
Welche Immobilienstrategie passt zu dir, und wo lauern die echten Fallstricke? In diesem Video beleuchtet Johannes drei der bekanntesten Wege, mit Immobilien Geld zu verdienen: das klassische Vermieterdasein (Buy and Hold), das Ferienvermieten über Airbnb und das Fix-and-Flip-Modell. Du bekommst eine ehrliche Einschätzung mit konkreten Zahlen und Erfahrungen aus der Praxis.
Buy and Hold: Das klassische Vermieterdasein
Buy and Hold, also Kaufen und Halten, ist die am weitesten verbreitete Strategie unter Immobilieninvestoren in Deutschland. Der Grundgedanke ist einfach: Du kaufst eine Immobilie, vermietest sie und lässt den Mieter deinen Kredit über die Jahre abbezahlen. Das klingt verlockend, und in vielen Fällen ist es das auch. Aber es gibt einige Punkte, die du kennen musst, bevor du damit anfängst.
Ein klarer Vorteil dieser Strategie ist die Finanzierbarkeit. Wer einen guten Job hat und netto rund 2.500 bis 3.000 Euro im Monat verdient, hat eine realistische Chance auf eine 100- bis 110-prozentige Finanzierung durch die Bank. Das bedeutet, du musst unter Umständen kein oder kaum Eigenkapital einsetzen. Allerdings gilt das nie pauschal. Die Bank schaut sich deine Bonität genau an: Sparquote, Haushaltsrechnung, Selbstauskunft, bestehende Kredite, Konsumschulden. All das fließt in die Entscheidung ein.
Der andere wichtige Punkt ist die Rendite. Je mehr du an externe Dienstleister abgibst, desto mehr Rendite gibst du ebenfalls ab. Das betrifft zum Beispiel folgende Konstellationen:
- Du kaufst eine fertig kalkulierte Kapitalanlage von einer externen Firma, die das Objekt als Paket verkauft
- Du beauftragst zusätzlich eine Sonderhausverwaltung, weil du nicht vor Ort bist
- Ein Finanzierungsvermittler ist in den Prozess eingebunden
Jeder dieser Beteiligten verdient an deinem Objekt mit. Ein Objekt, das auf dem Papier 5 Prozent Rendite verspricht, kann nach Steuern, Reparaturen und Verwaltungskosten schnell deutlich weniger abwerfen. Und wenn die erste größere Reparatur, etwa eine neue Küche, ein Heizkörper oder ein Badezimmer, 3.000 bis 4.000 Euro kostet, ist deine Kalkulation für die nächsten ein bis zwei Jahre bereits durcheinander.
Dazu kommt, dass viele dieser Renditecalculations sehr optimistisch gerechnet sind. Null Leerstand, perfekte Konditionen, Steuervorteile am Jahresende als Hauptargument. Wer sich das blind einreden lässt, wird früher oder später von der Realität eingeholt.
Das Fazit zu Buy and Hold: Es ist eine solide Strategie, wenn du die Mieterauswahl sorgfältig triffst, die Wohnung ordentlich herstellst und möglichst viel selbst in die Hand nimmst. Je mehr du auslagern musst, desto kritischer solltest du die Zahlen prüfen.
Airbnb: Mehr Aufwand als viele denken
Der Hype rund um Airbnb und Kurzzeitvermietung hält sich hartnäckig. Die Idee klingt attraktiv: Du vermietest deine Wohnung an Touristen oder Geschäftsreisende, verlangst deutlich mehr pro Nacht als bei einer klassischen Langzeitmiete und steigerst damit deine Einnahmen. Das stimmt grundsätzlich, aber die Realität sieht in den meisten Fällen anders aus.
Airbnb ist kein passives Geschäftsmodell. Wer das ernsthaft betreiben will, hat täglich Aufgaben zu erledigen:
- Gästewechsel und Kommunikation mit Buchungsanfragen
- Organisation der Reinigung nach jedem Aufenthalt
- Logistik rund um Schlüsselübergabe, Schlüsselbox, Portale
- Schadenmanagement, weil Gäste nun mal Schäden verursachen
- Buchungsverwaltung auf mehreren Plattformen gleichzeitig
Natürlich kannst du einzelne Aufgaben auslagern. Die Nachrichtenverwaltung lässt sich zum Beispiel an eine virtuelle Assistentin abgeben. Aber das kostet wieder Geld und frisst deine Marge. Der Aufwand im Vergleich zur klassischen Vermietung liegt laut Johannes bei rund 70 Prozent höher. Das sollte sich also auch finanziell deutlich niederschlagen. Wer Airbnb betreibt und am Ende des Monats nur ein paar hundert Euro mehr in der Tasche hat als bei einer normalen Vermietung, hat den falschen Weg gewählt.
Es gibt zwei grundlegende Modelle bei der Kurzzeitvermietung. Erstens: Du kaufst das Objekt selbst und vermietest es über Airbnb. Zweitens: Das sogenannte Rent-to-Rent-Modell, auch Arbitragemodell genannt. Dabei mietest du eine Wohnung langfristig von einem Vermieter an, zahlst dafür oft etwas mehr als die marktübliche Miete und vermietest die Wohnung dann kurzfristig weiter. Der Unterschied zwischen dem, was du zahlst, und dem, was du einnimmst, ist dein Gewinn.
Das Problem beim Rent-to-Rent-Modell: Du hast Fixkosten, die laufen, egal ob die Wohnung gebucht ist oder nicht. Leerstand, Saisoneinbrüche, Umbauarbeiten im Gebäude. Du zahlst die Miete trotzdem. Das ist ein Risiko, das viele unterschätzen.
Johannes kennt viele Menschen, die auf den Airbnb-Hype aufgesprungen sind. Die wenigsten haben dieses Modell dauerhaft skaliert oder behalten es langfristig bei, wenn es nicht ihr Kerngeschäft wird. Wer es nur nebenbei macht, gibt es meistens nach einer Weile wieder auf. Das Fazit: Airbnb kann ein gutes Geschäftsmodell sein, aber nur dann, wenn du es wirklich als solches behandelst, mit klarer Strategie, Skalierungsabsicht und dem Bewusstsein, dass es viel Arbeit bedeutet.
Gewerbeimmobilien: Ein kurzer Überblick
Bevor es um Fix and Flip geht, noch ein kurzer Blick auf Gewerbeimmobilien. Johannes selbst hat keine Erfahrung in diesem Bereich, gibt aber ein paar grundsätzliche Einschätzungen.
Gewerbeimmobilien erfordern in der Regel einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil als Wohnimmobilien. Banken sehen ein Gewerbeobjekt als eigenständiges Geschäftsmodell, das von einem Mieter abhängt. Ohne Mietvertrag ist eine 100-Prozent-Finanzierung praktisch ausgeschlossen. Mit einem langfristigen, soliden Mietvertrag, zum Beispiel über 10 oder 20 Jahre mit Staffelmiete, kann das Bild anders aussehen.
Der entscheidende Wert bei einer Gewerbeimmobilie ist nicht die Immobilie selbst, sondern der Mietvertrag: Mietdauer, Miethöhe und die Staffelungen, die sich über die Jahre erhöhen. Außerdem gibt es bei Gewerbe keine Mietpreisbremsen oder gesetzlichen Obergrenzen, wie man sie aus dem Wohnbereich kennt. Die Beziehung zum Mieter ist eine reine Geschäftsbeziehung. Das macht Gewerbeimmobilien interessant, aber auch anspruchsvoller. Für Einsteiger ist dieser Bereich in der Regel nicht der richtige Startpunkt.
Fix and Flip: Kaufen, renovieren, verkaufen
Das ist die Strategie, hinter der Johannes mit ganzer Leidenschaft steht. Fix and Flip bedeutet: Du kaufst eine Immobilie in schlechtem Zustand günstig ein, renovierst sie grundlegend und verkaufst sie anschließend mit Gewinn. Klingt simpel, ist es aber nur in der Theorie.
Wenn Johannes von Renovierung spricht, meint er keine oberflächliche Kosmetik. Keine billiges Laminat für 8 Euro auf den Boden, keine aufgemalten Fliesen, kein schnelles Durchputzen. Er meint echte Kernsanierungen von Objekten, die 40 bis 50 Jahre lang nicht angefasst wurden. Das umfasst unter anderem:
- Elektrostränge komplett erneuern
- Wasserleitungen und Verrohrungen unter dem Estrich
- Heizkörper austauschen oder modernisieren
- Fenster erneuern, wenn nötig
- Badezimmer vollständig neu gestalten
- Oberflächen, Türen, Böden in hochwertiger Qualität neu aufbauen
Der Anspruch dahinter ist klar: Das fertige Objekt soll einen Wert widerspiegeln, der auch langfristig trägt. Es geht nicht darum, eine Wohnung schnell loszuwerden, sondern darum, etwas herzustellen, das die nächsten Jahrzehnte standhalten kann. Johannes formuliert es so: Er stellt ein Zuhause her, kein schnell renoviertes Durchlaufobjekt.
Diese Qualitätsorientierung hat einen praktischen Hintergrund. Wer langfristig im Immobilienmarkt tätig ist, baut seinen Ruf auf den Objekten auf, die er in den Markt gebracht hat. Wer einmal schlechte Qualität verkauft, verbrennt Brücken. Wer konsequent gute Qualität liefert, wird weiterempfohlen und baut ein Netzwerk auf, das den nächsten Deal bringt.
Fix and Flip als Kapitalanlage verkaufen
Es gibt beim Fix and Flip noch eine weitere Variante, die in der Praxis häufig vorkommt. Du renovierst ein Objekt nicht nur, um es an einen Eigennutzer zu verkaufen, sondern stellst es als fertige Kapitalanlage her. Das bedeutet: Du renovierst, suchst einen Mieter, setzt einen Mietvertrag auf und verkaufst das Paket an einen Investor, der diese Arbeit nicht selbst leisten will oder kann.
Solche Objekte lassen sich mit einer Rendite von 5 bis 6 Prozent gut vermarkten. Der Käufer bekommt eine schlüsselfertige Anlage, du als Flipper hast deine Marge verdient, der Vertrieb hat eine Provision und die Handwerker wurden für ihre Arbeit bezahlt. Dieses Modell ist transparent, wenn alle Beteiligten ehrlich rechnen. Das Problem entsteht nur dann, wenn die Renditeversprechen schön gerechnet werden, ohne Reparaturpuffer, Leerstand oder realistische Steuerbetrachtung.
Wie hoch sind die Margen beim Fix and Flip?
Johannes spricht von rund 20 Prozent Marge auf den Einsatz, was je nach Objektgröße 50.000 bis 80.000 Euro an einer einzelnen Wohnung bedeuten kann. Das ist kein Selbstläufer, das ist Arbeit. Objekte finden, Ankauf verhandeln, Renovierung steuern, Qualität sichern, Verkauf abwickeln. Wer glaubt, das geht passiv nebenbei, hat den falschen Eindruck.
Das Team von Johannes hat zum Zeitpunkt des Videos 12 aktive Baustellen quer durch Deutschland sowie 9 Objekte im Ankauf. Zusätzlich laufen weitere 11 Objekte in Renovierung, Ankauf oder Verkauf in Zusammenarbeit mit Partnern, also Menschen, die das Fix-and-Flip-Modell begleitet ausprobieren.
Der Mythos vom passiven Einkommen mit Immobilien
Einer der wichtigsten Punkte aus diesem Video ist die klare Aussage zum Thema Passivität. Immobilien sind kein passives Geschäft. Das gilt für Buy and Hold, für Airbnb und genauso für Fix and Flip. An jeder Immobilie hängen Menschen: Banken, Makler, Hausverwaltungen, Handwerker, Gutachter, Statiker, Miteigentümer, Mieter. Dieser Markt ist in Bewegung, er erfordert Entscheidungen, Wissen und Einsatz.
Wer wirklich Rendite optimieren will, sollte zu Beginn möglichst viel selbst in die Hand nehmen. Das bedeutet nicht, dass du alles alleine tun musst, aber du solltest verstehen, was du tust. Je mehr du auslagern kannst, weil du das System verstehst und bewusst delegierst, desto besser. Aber wer von Anfang an alles abgibt, ohne zu verstehen warum, zahlt dafür mit Rendite.
Der Einstieg in den Immobilienmarkt gelingt am besten durch Hausaufgaben: Objekte analysieren, Zeitungen lesen, Flyer verteilen, mit Nachbarn und dem eigenen Umfeld reden, Offline-Aktivitäten aufbauen. Je mehr Materie du angeschaut hast, desto besser wirst du Chancen erkennen und Fehler vermeiden. Und Fehler werden passieren. Das gehört dazu. Aus ihnen lernt man in der Immobilienbranche am meisten.