Geld verdienen mit Immobilien: Drei Strategien unter der Lupe

Vermieter sein, Airbnb oder Fix and Flip: Es gibt verschiedene Wege, mit Immobilien Geld zu verdienen, aber nicht jeder Weg passt zu jedem. In diesem Video beleuchtet Johannes die drei gängigsten Strategien im Immobilienbereich, zeigt deren Vor- und Nachteile und erklärt, warum Immobilien grundsätzlich alles andere als passives Einkommen sind.

Buy and Hold: Das klassische Vermieterdasein

Die erste und wohl bekannteste Strategie ist Buy and Hold, also Kaufen und Halten. Man erwirbt eine Immobilie, vermietet sie langfristig und lässt den Kredit durch die Mieteinnahmen abbezahlen. Das klingt simpel, und in vielen Fällen ist es das auch. Aber es gibt einige Dinge, die man dabei klar verstehen muss.

Ein großer Vorteil dieser Strategie ist die Finanzierbarkeit. Wer einen stabilen Job hat und 2.500 bis 3.000 Euro netto im Monat verdient, hat realistische Chancen auf eine 100- bis 110-prozentige Finanzierung durch die Bank. Das bedeutet, dass auch der Kaufnebenkosten anteilig mitfinanziert werden kann und du mit wenig oder ohne Eigenkapital einsteigst. Wichtig dabei: Das hängt vollständig von deiner Bonität ab. Deine Schufa, deine Sparquote, deine Haushaltsrechnung, etwaige Konsumschulden und deine gesamte Selbstauskunft entscheiden darüber, ob und zu welchen Konditionen die Bank mitmacht. Pauschale Aussagen aus dem Internet helfen da nur bedingt weiter.

Das klassische Vermieterdasein kann sehr entspannt sein, wenn du es richtig angehst:

• Den Mieter sorgfältig auswählen, also Bonität prüfen, Referenzen einholen.
• Die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben, damit spätere Konflikte und Reparaturen vermieden werden.
• Möglichst viel selbst machen, statt alles auszulagern.

Genau dieser letzte Punkt ist entscheidend für deine Rendite. Je mehr Dienstleister du in den Prozess einbindest, desto mehr fressen diese an deiner Marge. Wenn du eine fertige Kapitalanlage von einer externen Firma kaufst, hat bereits der Finanzierungsvermittler verdient, die Vertriebsfirma, die dir das Objekt verkauft hat, und womöglich noch eine Sonderhausverwaltung, weil du nicht vor Ort bist. All das ist in deiner Rendite eingepreist.

Ein Objekt, das auf dem Papier 5 Prozent Rendite verspricht, kann nach Steuern, Verwaltungskosten und der ersten größeren Reparatur, sei es an der Heizung, dem Bad oder der Küche für 3.000 bis 4.000 Euro, schnell auf dem Niveau von zwei Jahren kaputt kalkuliert sein. Das bedeutet nicht, dass fertige Kapitalanlagen schlecht sind. Wer sich nicht selbst damit befassen will oder kann, für den kann dieses Produkt sinnvoll sein. Aber man sollte die Augen offen halten und verstehen, dass viele Menschen bereits vor einem in diesen Topf gegriffen haben.

Der grundlegende Vorteil von Buy and Hold bleibt: Der Mieter bezahlt deinen Kredit ab. Über die Jahre baust du so Eigenkapital auf, das Objekt gehört dir, und du profitierst von einer möglichen Wertsteigerung. Wer wenig abgibt und viel selbst macht, hat die besten Karten für eine attraktive Rendite.

Airbnb: Großes Potenzial, großer Aufwand

Die zweite Strategie ist Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb. Das Thema hat in den letzten Jahren einen regelrechten Hype erlebt, und die Zahlen klingen verlockend: Wer 10, 15 oder 20 Wohnungen über Airbnb betreibt und das Konzept skaliert, kann damit ordentlich Geld verdienen. Aber es gibt dabei eine Wahrheit, die man kennen muss: Airbnb ist kein Nebenher-Geschäft.

Wenn du eine oder zwei Wohnungen mal kurzzeitig vermietest, ist das noch überschaubar. Sobald du das aber wirklich als Einkommensquelle ausbauen willst, wird daraus ein eigenes Unternehmen mit allem, was dazugehört:

• Täglicher Gästewechsel und die dazugehörige Kommunikation
• Organisation von Reinigungsdiensten und Schlüsselübergaben
• Verwaltung von Buchungsportalen und Zahlungen
• Umgang mit Schäden, die unweigerlich entstehen
• Eventuelle Auslagerung der Nachrichtenverwaltung an eine virtuelle Assistenz

Es gibt grundsätzlich zwei Modelle: Entweder du kaufst die Immobilie selbst und vermietest sie über Airbnb, oder du nutzt das sogenannte Rent-to-Rent-Modell. Beim Rent to Rent mietest du eine Wohnung langfristig an, zahlst dem Eigentümer eine etwas höhere Miete als der Marktdurchschnitt und kannst sie anschließend weiter untervermieten. Das ist ein klassisches Arbitragemodell: Du verdienst an der Differenz zwischen dem, was du zahlst, und dem, was du als Airbnb-Erlös einnimmst.

Der Haken beim Rent-to-Rent-Modell: Du hast eine feste Mietzahlung als laufende Kosten, egal ob die Wohnung gut gebucht ist oder Leerstand hat. Wenn die Auslastung sinkt, zahlt du trotzdem. Das ist ein Risiko, das nicht unterschätzt werden sollte.

Aus der Praxis lässt sich sagen: Viele Menschen, die auf den Airbnb-Zug aufgesprungen sind, haben das Konzept irgendwann wieder aufgegeben, weil es nicht ihr Kerngeschäft war und der Aufwand schlicht zu groß. Airbnb erfordert im Vergleich zur klassischen Vermietung rund 70 Prozent mehr Aufwand. Wer dafür am Ende nur ein paar hundert Euro mehr im Monat verdient, sollte sich den Stress sparen und lieber langfristig vermieten. Wenn das Konzept aber so skaliert ist, dass jeden Monat tausende Euro Gewinn entstehen, lohnt es sich, mehr Fokus darauf zu legen.

Eines gilt für alle Immobilienstrategien: Der Begriff passives Einkommen hat in der Immobilienbranche so gut wie nichts verloren. Ob Vermieter, Airbnb-Betreiber oder Gewerbevermieter, irgendwer muss sich immer kümmern.

Gewerbeimmobilien: Interessant, aber nichts für Anfänger

Kurz zur Vollständigkeit: Gewerbeimmobilien funktionieren nach einer anderen Logik als Wohnimmobilien. Der eigentliche Wert eines Gewerbeobjekts liegt nicht im Gebäude selbst, sondern im Mietvertrag. Laufzeit, Miethöhe und Staffelungen sind entscheidend. Je länger der Vertrag, je solider der Mieter und je höher die Staffelmieten über die Jahre, desto wertvoller das Objekt.

Banken finanzieren Gewerbeimmobilien ohne bestehenden Mietvertrag in der Regel deutlich konservativer als Wohnimmobilien. Ein hoher Eigenkapitalanteil ist meist Pflicht. Gleichzeitig ist man bei Gewerbe nicht an Mietpreisdeckel oder ähnliche Regulierungen gebunden, die im Wohnbereich zunehmend Thema sind. Die Beziehung zum Mieter ist eine reine Geschäftsbeziehung.

Da Johannes in diesem Bereich keine eigene Erfahrung hat, hält er sich hier bewusst zurück. Wer sich mit Gewerbeimmobilien auskennt, ist herzlich eingeladen, sein Wissen in den Kommentaren zu teilen.

Fix and Flip: Einkaufen, renovieren, verkaufen

Die dritte und aus Johannes' Sicht spannendste Strategie ist Fix and Flip. Das Prinzip: Man kauft ein sanierungsbedürftiges Objekt günstig ein, renoviert es grundlegend und verkauft es anschließend mit Gewinn. Das ist das, was Johannes täglich macht, mit mehreren Gesellschaften und an verschiedenen Standorten in Deutschland.

Wichtig dabei: Fix and Flip bedeutet nicht, schnell ein paar Fliesen zu streichen und 8-Euro-Laminat zu verlegen. Die Renovierungen, von denen hier die Rede ist, sind vollständige Kernsanierungen:

• Objekte, die seit 40 oder 50 Jahren nicht materiell angefasst wurden
• Komplette Entkernungen mit Erneuerung der Elektrostränge
• Neue Wasserrohre und Verrohrungen unter dem Estrich
• Erneuerung von Heizkörpern, Fenstern, Türen und Badezimmeranschlüssen
• Hochwertige Oberflächen, die den Wert auch langfristig widerspiegeln

Das Ziel ist nicht, eine günstig möblierte Vermietungswohnung auf den Markt zu werfen. Das Ziel ist, ein Zuhause herzustellen, das den Marktpreis auch tatsächlich rechtfertigt und das die nächsten Jahrzehnte standhält. Qualität ist kein Nice-to-have, sondern die Grundlage des Geschäftsmodells.

Neben dem klassischen Flip, bei dem an einen Eigennutzer verkauft wird, gibt es auch die Variante, eine fertige Kapitalanlage zu flippen. Das bedeutet: Du renovierst das Objekt, suchst einen Mieter, setzt den Mietvertrag auf und verkaufst das Paket an jemanden, der eine laufende Rendite von 5 bis 6 Prozent sucht, aber keine Zeit oder Lust hat, sich selbst um die ganze Vorarbeit zu kümmern. Auch dabei verdienen mehrere Parteien mit, der Flipper, der Vertrieb, die Handwerker. Das ist normal und legitim, solange die Kalkulation transparent ist.

Die Margen im Fix and Flip können erheblich sein. Wer konsequent arbeitet, kann 20 Prozent Marge erzielen, was bei einer Wohnung schnell 50.000, 60.000 oder 80.000 Euro Gewinn bedeutet. Das ist kein passiver Vorgang, das ist Arbeit. Aber mit dem richtigen System und dem nötigen Fleiß ist es machbar.

Aktuell laufen bei Johannes und seinen Partnern 12 Baustellen quer durch Deutschland, dazu 9 Objekte im Ankauf und weitere 11 in verschiedenen Phasen zwischen Ankauf, Renovierung und Verkauf. Ein Teil davon läuft über Partner, also Menschen, die das Thema Fix and Flip ausprobieren wollten und dabei auf Johannes' Beratung zurückgegriffen haben.

Was alle drei Strategien gemeinsam haben

Egal für welche Strategie du dich entscheidest, ein paar Grundprinzipien gelten immer:

• Wissen ist entscheidend. Je mehr du dich mit dem Markt beschäftigst, desto besser wirst du. Fehler gehören dazu, sie sind sogar ein wichtiger Teil des Lernprozesses.
• Eigenkapital gegen Zeit. Wer wenig Eigenkapital einsetzt und dafür mehr Zeit investiert, also Objekte selbst sucht, Hausaufgaben macht, Zeitungsanzeigen liest, Flyer verteilt, mit Nachbarn spricht, hat tendenziell die höchste Rendite.
• Immobilien sind nicht passiv. Banken, Makler, Hausverwaltungen, Handwerker, Gutachter, Statiker, Miteigentümer: An einer Immobilie hängen immer viele Menschen. Das ist kein ETF, das ist ein aktives Geschäftsfeld.
• Qualität zahlt sich langfristig aus. Wer Schrottware verkauft, verbrennt Brücken. Wer sauber arbeitet und ehrliche Qualität liefert, baut sich einen nachhaltigen Ruf auf, und der ist im Immobilienmarkt unbezahlbar.

Wenn du tiefer in das Thema einsteigen willst, ob als angehender Vermieter, Airbnb-Betreiber oder zukünftiger Flipper, lohnt es sich, den Kanal weiter zu verfolgen. Johannes dokumentiert seinen Alltag, seine Baustellen und auch seine Fehler auf YouTube, weil genau daraus die wertvollsten Lektionen entstehen.