Der Genehmigungs-Krimi in meiner Wohnung | Fix & Flip

Ein Flip ohne Probleme wäre kein Flip. In dieser Folge nimmt Johannes dich direkt aus der Baustelle mit und zeigt dir, welche vier Themen bei diesem Projekt eine Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft brauchen, warum ein Fallrohr versetzt werden muss und was es mit den LED-Schienen in Bad und Küche auf sich hat.

Wenn die WEG mitredet: Genehmigungen als Teil des Fix-and-Flip-Alltags

Wer in einer Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) flippt, kommt an einem Thema nicht vorbei: Genehmigungen. Das klingt nach lästiger Bürokratie, ist aber schlicht ein Teil des Geschäfts. In diesem Projekt gibt es gleich vier Punkte, die auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung müssen. Bis zu dieser Versammlung, die in 20 Tagen stattfindet, heißt es abwarten. Und das hat direkten Einfluss auf den Bauablauf.

Für Investoren, die Fix and Flip zum ersten Mal in einer WEG-Struktur machen, ist das eine wichtige Lektion: Du planst nicht nur mit Handwerkern, Materialkosten und Verkaufspreisen, sondern auch mit Fristen und Mehrheitsentscheidungen anderer Eigentümer. Wer das nicht einkalkuliert, gerät schnell unter Zeitdruck.

Die vier Genehmigungspunkte im Überblick

Johannes legt im Video offen, welche vier Themen konkret genehmigungspflichtig sind:

• Fassade streichen: Die Wohnung hat noch eine grüne Fassade, während die meisten anderen der rund 30 Wohnungen im Haus längst weiß gestrichen sind. Die Wand soll ebenfalls weiß werden, was einheitlich und zeitgemäßer wirkt. Trotzdem muss die Gemeinschaft zustimmen.
• Eingangstür tauschen: Die bestehende Haustür aus Aluminium mit Ornamentglas ist in die Jahre gekommen und nicht mehr energetisch auf dem Stand der Zeit. Eine neue Tür muss her, die optisch zu den anderen Eingangstüren im Haus passt. Das Problem: Moderne Haustüren sehen heute anders aus als die alten Modelle mit großen Glasflächen. Hier muss mit der Hausverwaltung abgestimmt werden, welche neue Tür zugelassen wird.
• Fallrohr versetzen und Kernbohrung: Das ist der technisch komplexeste und heikelste Punkt. Dazu gleich mehr.
• Hecke im Gartenbereich: Eine gemeinsam genutzte Hecke darf nicht einfach verändert werden, da sie auch dem Nachbarn gehört. Hier wird ein Holzzaun im eigenen Gartenbereich gesetzt, die Hecke selbst bleibt vorerst stehen.

Das größte Problem: Fallrohr versetzen und Kernbohrung durch Beton

Der aufwendigste Eingriff in diesem Flip betrifft die Grundrissänderung. Küche und Badezimmer wurden in dieser Wohnung bereits getauscht, weil das neue Layout mehr Sinn ergibt und mehr Wert für potenzielle Käufer schafft. Das hat allerdings eine direkte Konsequenz für die Haustechnik.

In der zukünftigen Küche befindet sich noch das alte Fallrohr der Toilette. Das ist natürlich fehl am Platz. Das Rohr führt runter in die Tiefgarage, und um eine neue Toilette im umgebauten Badezimmer anschließen zu können, muss dieses Fallrohr um etwa 60 Zentimeter versetzt werden. Dafür ist eine Kernbohrung durch die Betondecke erforderlich.

Und genau hier liegt das Problem: Bei einer Betondecke greift die Brandschutzverordnung. Eine solche Bohrung muss zwingend genehmigt werden, denn die Decke ist Gemeinschaftseigentum. Kein Eigentümer darf einfach alleine entscheiden, dort ein Loch zu bohren. Die WEG muss abstimmen, die Kosten trägt der Investor selbst.

Johannes schätzt die Kosten für diesen Eingriff auf rund 3.000 Euro. Er geht davon aus, dass die Genehmigung durchkommt, da er sachlich argumentieren kann: Wer dagegen stimmt, zwingt ihn nicht dazu, das Projekt aufzugeben, sondern nur dazu, das Geld trotzdem zu zahlen. Ein vernünftiger Grund zur Ablehnung ist schwer zu konstruieren. Dennoch ist es für ihn das erste Mal, dass er eine solche Abstimmung in einer WEG durchläuft, und er berichtet offen darüber.

Der Bauablauf ist durch diese Situation bereits beeinflusst: Der Estrich kann im betroffenen Bereich noch nicht vollständig gelegt werden. Man lässt eine Aussparung offen, um später nachgießen zu können, sobald das Fallrohr versetzt und die neue Position gesichert ist.

Warum Grundrissänderungen beim Flip manchmal unvermeidlich sind

Die Entscheidung, Küche und Bad zu tauschen, ist keine Kleinigkeit. Sie bedeutet Mehrkosten, mehr Koordinationsaufwand und in diesem Fall auch einen Genehmigungsprozess. Trotzdem ist sie eine bewusste Investitionsentscheidung: Der neue Grundriss ergibt funktional mehr Sinn und macht die Wohnung für Käufer attraktiver.

Das ist ein wichtiger Grundsatz beim Fix and Flip: Nicht jede Veränderung lohnt sich, aber manche sind notwendig, um aus einer mittelmäßigen Immobilie ein gefragtes Objekt zu machen. Wer nur oberflächlich renoviert, holt nicht das Maximum aus einem Flip heraus. Wer tiefer eingreift, muss aber auch die Risiken, Kosten und Genehmigungsprozesse im Blick behalten.

In diesem Fall ist die Kombination aus Geberit-Vorwandinstallation, neuem Fallrohr, Kernbohrung und Estricharbeiten ein gutes Beispiel dafür, wie komplex ein vermeintlich einfacher Tausch werden kann. Trotzdem bleibt die Entscheidung richtig, weil sie den Wert der Immobilie steigert und das Badezimmer modern und zeitgemäß macht.

Lichtkonzept mit Unterputz-LED-Schienen: So sieht modernes Bad-Design aus

Neben den Genehmigungsthemen gibt es auch handwerklich viel zu sehen. Johannes zeigt, was es mit den Profilen und Schienen auf sich hat, die auf der Baustelle liegen.

Im Projekt werden Unterputz-LED-Schienen verbaut, die auf Gipskarton montiert und mit einem Gewebe verspachtelt werden, damit nichts reißt. Darüber kommt eine Milchglasabdeckung. Das ergibt eine saubere, indirekte Beleuchtung ohne sichtbare Leuchten.

Besonders interessant ist die Lösung im Badezimmer: An der Übergangskante zwischen gefliestem Duschbereich und dem Rest des Bades kommt normalerweise ein simples Eckprofil der Fliese zum Einsatz. Hier wird stattdessen ein LED-Eckprofil verbaut. Ein Kabel wird durch die abgehängte Decke geführt, eine LED-Leiste in das Profil eingebracht und mit einer Abdeckung verschlossen. Das Ergebnis: indirekte Beleuchtung als dekorativer Fliesenabschluss.

Das zweite Lichtband im Badezimmer sitzt in der Decke, etwa 60 bis 80 Zentimeter von der Wand entfernt, ebenfalls als Unterputzschiene mit zwei Flügeln. Gemeinsam ergibt das ein Lichtkonzept, das das Bad aufwertet, ohne überladen zu wirken.

Solche Details machen beim Fix and Flip oft den Unterschied zwischen einem soliden Objekt und einem Wohnraum, der beim Käufer wirklich Eindruck hinterlässt. Indirekte Beleuchtung, durchdachte Materialien und stimmige Raumkonzepte sind Argumente, die sich im Verkaufsgespräch und am Ende im Preis niederschlagen.

Der Gartenbereich: Zaun ja, Hecke vorerst nein

Zur Wohnung gehört ein kleiner Gartenbereich. Die bestehende Hecke gehört nicht alleine Johannes, sondern auch dem Nachbarn, weshalb er sie nicht einfach zurückschneiden darf. Geplant ist, im eigenen Bereich einen Holzzaun aufzustellen, der die Optik aufwertet und den Garten klar abgrenzt.

Die Frage, ob die Hecke gestutzt werden soll oder nicht, lässt Johannes bewusst offen. Einerseits bietet sie Privatsphäre, andererseits nimmt sie dem Erdgeschossbereich etwas Licht. Seine Entscheidung: Die Hecke bleibt stehen. Wenn der neue Eigentümer sie weg haben möchte, kann das nach dem Kauf besprochen werden. Eine pragmatische Herangehensweise, die zeigt, wie man beim Flip Energie auf die wirklich relevanten Baustellen konzentriert.

Was dieses Projekt für Immobilieninvestoren zeigt

Diese Folge liefert einen sehr ehrlichen Einblick in die Realität des Fix and Flip. Kein Projekt läuft glatt, und wer in einer WEG kauft, muss Genehmigungsprozesse als festen Bestandteil seiner Zeitplanung einkalkulieren. Drei wichtige Lernpunkte aus diesem Projekt:

• WEG-Genehmigungen frühzeitig anstoßen: Eigentümerversammlungen finden nicht täglich statt. Wer zu spät einreicht, verliert Wochen oder sogar Monate. Das kostet Geld, weil Handwerker warten oder Pläne umgebaut werden müssen.
• Grundrissänderungen ehrlich kalkulieren: Ein Tausch von Küche und Bad klingt simpel, zieht aber Folgekosten nach sich. Fallrohr, Kernbohrung, Estrich, Genehmigung. All das läppert sich und muss vor dem Kauf in die Kalkulation.
• Hochwertige Details erhöhen den Verkaufspreis: Indirekte Beleuchtung, Geberit-Installationen und durchdachte Materialkombinationen sind keine Luxus-Extras, sondern Verkaufsargumente, die sich am Ende in der Marge widerspiegeln.

Fix and Flip ist kein passives Investment. Es ist aktives Projektmanagement mit handwerklichem Verständnis, kaufmännischem Blick und der Bereitschaft, auch unangenehme Abstimmungen zu führen. Wer das versteht und strukturiert vorgeht, kann aus einer in die Jahre gekommenen Wohnung ein attraktives Objekt machen, das sich gut verkauft.