Warum du 5 Jahre Gewährleistung gibst, wenn du eine Immobilie verkaufst | Fix&Flip Wissen

Wer zum ersten Mal eine Immobilie nach dem Fix-and-Flip-Prinzip verkauft, hat die gesetzliche Gewährleistung oft gar nicht auf dem Schirm. Dabei ist das Thema alles andere als trivial: Als Verkäufer gibst du auf alle von dir oder deinen Handwerkern ausgeführten Arbeiten fünf Jahre Gewährleistung, geregelt im Bürgerlichen Gesetzbuch. In diesem Video erklärt Johannes, was das konkret bedeutet, welche Arbeiten betroffen sind und wie du dich als Fix-and-Flip-Investor richtig absicherst.

Was das BGB zur Gewährleistung beim Immobilienverkauf sagt

Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, renovierst und wieder verkaufst, läuft das rechtlich über einen Kaufvertrag, der beim Notar beurkundet wird. Und genau hier greift das Bürgerliche Gesetzbuch. Die Mängelansprüche des Käufers sind in den Paragrafen 434 ff. BGB geregelt. Der entscheidende Punkt: Innerhalb von fünf Jahren nach Übergabe des Vertragsobjekts kannst du als Verkäufer für Mängel haftbar gemacht werden, die auf deine vorgenommenen Arbeiten zurückzuführen sind.

Viele denken beim Immobilienkauf sofort an den Grundsatz "gekauft wie gesehen". Das stimmt teilweise, aber eben nur teilweise. Wenn du als Fix-and-Flipper aktiv in die Substanz der Immobilie eingegriffen hast, also Bäder umgebaut, Rohre verlegt, Elektrik erneuert oder andere handwerkliche Leistungen durchgeführt hast, dann gilt dieser Grundsatz für genau diese Arbeiten nicht mehr uneingeschränkt. Du stehst für diese Leistungen fünf Jahre lang gerade.

Wichtig ist auch die Abgrenzung: Diese Fünfjahresfrist gilt für den Kaufvertrag einer bestehenden Immobilie. Bei einem Neubau, der über einen Werkvertrag mit einem Architekten oder Generalunternehmer realisiert wird, gelten andere Fristen. Als Fix-and-Flipper bewegst du dich aber in der Regel immer im Bereich des Kaufvertrags einer Bestandsimmobilie, also greift genau diese Regelung.

Welche Arbeiten konkret unter die Gewährleistung fallen

Nicht jede Kleinigkeit, die du an einer Immobilie vorgenommen hast, führt automatisch zu einem ernsthaften Gewährleistungsfall. Entscheidend ist, ob du in die Substanz des Gebäudes eingegriffen hast. Typische Arbeiten, auf die die Fünfjahresfrist zutrifft, sind:

• Sanitärarbeiten: Neue Leitungen, Anschlüsse, Spülkästen, Toiletten, Wasseranschlüsse
• Elektroinstallationen: Alles, was in der Wand liegt und nachträglich nicht mehr sichtbar ist
• Badsanierungen: Komplette Umbauten inklusive Fliesen, Verrohrung und Einbauteilen
• Umbauten und Installationen, die in der Wand oder im Boden verschwinden

Was hingegen weniger relevant ist: Wenn du einfach eine Wand weiß gestrichen hast, wird nach vier Jahren kein ernsthafter Gewährleistungsanspruch daran hängen. Der Fokus liegt klar auf allem, was in der Substanz steckt und bei einem späteren Defekt echten Schaden anrichten kann.

Zwei Szenarien, die den Unterschied zeigen

Johannes erklärt im Video zwei konkrete Situationen, die zeigen, wann du haftest und wann nicht.

Szenario 1: Die Immobilie ist nach dem Flip vermietet. Der Mieter will einen Bilderrahmen aufhängen, bohrt in die Wand und trifft dabei eine Wasserleitung. Ist das dein Problem als ehemaliger Verkäufer? Nein. Du hast deine Arbeiten regelkonform ausgeführt. Der Schaden wurde durch eine externe Person, nämlich den Mieter selbst, verursacht. In diesem Fall haftest du nicht, der Schaden liegt beim Verursacher.

Szenario 2: Dein Sanitärbetrieb hat beim Badumbau eine Muffe zwischen zwei Rohren nicht ordentlich verpresst oder abgedichtet. Viereinhalb Jahre nach dem Verkauf tritt an genau dieser Stelle Wasser aus und verursacht einen Wasserschaden. Das ist ein Mängel, der direkt auf die ausgeführten Handwerksleistungen zurückgeht. Hier bist du als Verkäufer in der Pflicht. Du musst geradestehen, weil die Ursache in einer fehlerhaften Handwerksleistung liegt, die du in Auftrag gegeben hast.

Was machst du in diesem Fall? Du rufst den Sanitärbetrieb an, der die Arbeit damals ausgeführt hat, und weist ihn auf den Mangel hin. Der Handwerker muss dann seinerseits für seine fehlerhafte Leistung haften. Das funktioniert aber nur, wenn du mit dem Handwerker sauber abgewickelt hast: Rechnung vorhanden, Arbeiten dokumentiert, alles regelkonform. Dann kannst du den Anspruch an ihn weitergeben. Ohne vernünftige Dokumentation sitzt du auf dem Schaden.

Die Baubeschreibung im Kaufvertrag: Dein wichtigstes Werkzeug

Eine der wichtigsten praktischen Maßnahmen, die du als Fix-and-Flipper beim Verkauf umsetzen solltest, ist die Baubeschreibung. Diese wird als Anhang zum Kaufvertrag beim Notar mit aufgeführt und listet stichpunktartig alles auf, was du an der Immobilie vorgenommen hast.

Eine typische Baubeschreibung enthält zum Beispiel:

• Neue Fliesen im Bad und in der Küche
• Neue Küche mit allen Anschlüssen
• Neuer Geberit-Spülkasten und neue Toilette
• Wände weiß gestrichen
• Neue Türen und Zargen
• Erneuerung der Elektroleitungen im Badbereich

Der Sinn dahinter ist simpel: In viereinhalb Jahren weißt du selbst oft nicht mehr genau, was du damals in welchem Bad gemacht hast. Die Baubeschreibung sorgt dafür, dass bei einem späteren Streitfall klar nachvollziehbar ist, welche Arbeiten ausgeführt wurden und für welche du potenziell haftest. Du kannst in der Baubeschreibung auch festhalten, welcher Handwerker die jeweiligen Arbeiten durchgeführt hat, das ist aber kein Muss.

Wichtig: Die Baubeschreibung muss Teil des notariellen Kaufvertrags sein. Sie ist kein loses Beiblatt, sondern ein verbindliches Dokument, das für alle Parteien Klarheit schafft.

Handwerker sorgfältig auswählen: Mehr als nur Qualität

Die Gewährleistungsfrage hat auch direkte Auswirkungen darauf, wen du als Handwerker beauftragst. Wenn du damit rechnen musst, dass ein Betrieb in zwei Jahren pleite ist, solltest du dir gut überlegen, ob du ihn einsetzt. Denn wenn in Jahr vier ein Gewährleistungsfall auftritt und der Handwerker nicht mehr existiert oder nicht erreichbar ist, bleibst du auf dem Problem sitzen.

Das bedeutet: Handwerker müssen nicht nur gut arbeiten, sie müssen auch über fünf Jahre hinweg ansprechbar und zahlungsfähig sein. Das ist ein Gedanke, den viele Fix-and-Flipper am Anfang nicht mitdenken. Gerade bei substanzrelevanten Arbeiten wie Sanitär und Elektro lohnt es sich, auf etablierte Betriebe zu setzen, die eine gewisse Stabilität mitbringen.

Außerdem gilt: Lass dir für jede Handwerksleistung eine ordentliche Rechnung ausstellen. Nur so kannst du im Gewährleistungsfall nachweisen, wer was gemacht hat, und den Anspruch an den richtigen Auftragnehmer weiterleiten.

Was du beim Ankauf eines Flip-Objekts bedenken solltest

Das Thema Gewährleistung sollte nicht erst beim Verkauf auf deinem Radar auftauchen, sondern bereits beim Ankauf. Wenn du ein Objekt kaufst, das in der Vergangenheit von einem anderen Investor renoviert wurde, kann es sein, dass du selbst Ansprüche auf Gewährleistung hast, falls die Fünfjahresfrist noch läuft. Gleichzeitig solltest du beim Ankauf genau prüfen, welche Arbeiten du selbst durchführen wirst und welche Haftung du damit eingehst.

Überlege beim Ankauf also immer mit: Was werde ich hier renovieren? Welche Gewerke werden in der Substanz berührt? Wer führt diese Arbeiten aus? Und wie dokumentiere ich alles sauber für den späteren Verkauf? Wer diese Fragen von Anfang an mitdenkt, hat beim Verkauf deutlich weniger Stress.

Kein Anwaltsersatz, aber ein Bewusstsein schaffen

Johannes betont im Video ausdrücklich, dass er kein Anwalt und kein Berater ist. Er teilt seine eigenen Erfahrungen aus der Praxis als Fix-and-Flipper. Wenn du in einen konkreten Gewährleistungsfall gerätst oder rechtliche Fragen zu deinem spezifischen Kaufvertrag hast, solltest du dir einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder einen spezialisierten Berater holen. Bei Immobilientransaktionen geht es schnell um erhebliche Streitwerte, da ist gespartes Beratungshonorar das falsche Signal.

Was dieser Artikel und das Video leisten: Sie schaffen ein Bewusstsein dafür, dass die Gewährleistung beim Fix-and-Flip keine Randnotiz ist, sondern ein zentrales Thema, das du von Anfang an professionell angehen solltest. Wer das unterschätzt, kann Jahre nach dem erfolgreichen Verkauf noch mit unangenehmen Überraschungen konfrontiert werden.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte zur Gewährleistung beim Fix-and-Flip

• Als Verkäufer einer renovierten Bestandsimmobilie hast du laut § 434 ff. BGB eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren auf alle ausgeführten Arbeiten.
• Besonders relevant sind Arbeiten, die in die Substanz eingreifen: Sanitär, Elektro, Badsanierungen, Rohre und Leitungen.
• Schäden, die durch Dritte verursacht werden (z.B. Mieter), fallen nicht unter deine Gewährleistung.
• Erstelle für jeden Flip eine Baubeschreibung, die als Anlage zum notariellen Kaufvertrag beigefügt wird.
• Lass dir von allen Handwerkern Rechnungen ausstellen und dokumentiere die Arbeiten sauber.
• Wähle Handwerker aus, die auch in fünf Jahren noch erreichbar und solvent sind.
• Bei konkreten Rechtsfragen: Hol dir professionelle Beratung durch einen Fachanwalt.