Die größten Putz-Fehler beim Wohnung renovieren und verkaufen

Welcher Putz ist beim Renovieren wirklich sinnvoll, und worauf solltest du als Immobilienivestor oder Fix-and-Flip-Renovierer besser verzichten? In diesem Video zeigt Johannes direkt aus einem laufenden Mietprojekt, welche Putzarten er einsetzt, was er früher falsch gemacht hat und warum teure Q4-Qualität für normale Kapitalanlage-Wohnungen rausgeschmissenes Geld ist.

Putz statt Tapete: Warum Verputzen beim Renovieren fast immer die bessere Wahl ist

Wenn du eine Bestandswohnung renovierst, stehst du früher oder später vor der Frage: Tapete oder Putz? Johannes macht dazu eine klare Ansage. Er ist kein Fan von Raufaser oder anderen Tapeten und renoviert seine Wohnungen grundsätzlich mit Putz, egal ob für die Vermietung oder den Weiterverkauf.

Der Grund ist einfach: Putz wirkt hochwertiger, die Wände sind danach wirklich glatt und sauber, und das kommt sowohl bei Mietinteressenten als auch bei Käufern deutlich besser an. Wer schon mal erlebt hat, wie lange ein Handwerker braucht, bis er eine Wohnung ordentlich tapeziert hat, den Untergrund vorbereitet, zuschneidet und alles glatt bekommt, der weiß: Der Zeitaufwand ist kaum geringer als beim Verputzen. Dann lieber direkt den Mehrwert mitnehmen, den ein sauber verputztes Zimmer bietet.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wenn du eine Bestandswohnung kaufst, die noch tapeziert ist, und die Tapete ist in einem guten Zustand, dann musst du nicht zwingend runter damit. In dem Fall kannst du die Tapete einfach lassen und Geld sparen.

Welche Putzart macht bei Miet- und Kapitalanlage-Wohnungen Sinn?

Im konkreten Projekt, das Johannes im Video zeigt, hat er sich für einen Reibeputz mit 0,5er Körnung entschieden. Das bedeutet, der Putz hat kleine Steinchen, ist also etwas grober als feiner Filzputz, lässt sich aber schnell und effizient auftragen. Die Körnung macht ihn robuster und gibt der Wand eine angenehme, gleichmäßige Struktur ohne aufwendige Nachbearbeitung.

Grundsätzlich gilt: Für normale Miet- und Kapitalanlage-Wohnungen empfiehlt sich ein feinkörniger Reibeputz, etwa in der Körnungsgröße 0,1 bis 0,5. Die Vorgehensweise ist dabei folgende:

• Putz mit einer Spachtel auftragen
• Am Ende des Tages filzen oder verreiben, damit die Oberfläche geschlossen wird
• Wer eine besonders glatte Optik möchte, kann die Oberfläche anschließend noch einmal mit der Spachtel glatt ziehen

Das Ergebnis ist eine Wand, die weder rau noch übertrieben glatt ist, gut aussieht und vor allem schnell und kosteneffizient herzustellen ist. Genau das ist der Ansatz, den Johannes bei seinen Projekten konsequent verfolgt.

Rollputz: Zeitsparend in der Theorie, problematisch in der Praxis

Eine Putzart, von der Johannes heute abraten würde, ist der sogenannte Rollputz. Der Ansatz klingt erstmal verlockend: Die Putzmasse wird mit einer normalen Malerrolle aufgetragen, manche Varianten haben die Wandfarbe schon direkt eingemischt, sodass du Putz und Anstrich in einem Arbeitsgang erledigst. Zwei Schritte in einem, das klingt nach einer echten Zeitersparnis.

In der Praxis hat Johannes bei seinen frühen Projekten in Münster aber andere Erfahrungen gemacht. Das Problem beim Rollputz: Die Masse verteilt sich nicht gleichmäßig. Auf bestimmten Stellen der Wand sammeln sich mehr Körner, auf anderen weniger. Das Ergebnis wirkt fleckig und ungleichmäßig, was spätestens beim Besichtigungstermin auffällt und einen schlechten ersten Eindruck hinterlässt.

Wer mit Rollputz bisher gute Erfahrungen gemacht hat, kann das natürlich weiter so machen. Möglicherweise hängt es auch vom Produkt, dem Handwerker oder der Technik ab. Aber als Standardempfehlung für Renovierungsprojekte taugt Rollputz aus Johannes' Sicht nicht.

Q4-Qualität: Wann sie Sinn macht und wann sie Geld verbrennt

Ein weiterer wichtiger Punkt, den Johannes im Video anspricht, ist die sogenannte Qualitätsstufe 4, kurz Q4. Das ist die höchste Stufe bei der Wandoberflächenqualität. Q4-Wände kennst du aus gehobenen Cafés, Boutiquen oder Neubauprojekten im Luxussegment. Sie sind buchstäblich babyseidenglatt, ohne jede sichtbare Struktur oder Körnung.

Diese Oberfläche zu erreichen ist aufwendig. Der Putz oder die Spachtelmasse muss in mehreren Lagen aufgetragen und zwischendurch mehrfach abgeschliffen werden, in der Regel zwei bis drei Mal. Das kostet deutlich mehr Zeit und damit mehr Geld als ein normaler Reibeputz.

Und genau da liegt das Problem für normale Kapitalanlage-Wohnungen: Du bekommst diesen Aufpreis im Verkauf oder in der Miete nicht zurück. Ein Mieter, der eine ordentlich renovierte 70-Quadratmeter-Wohnung sucht, zahlt nicht mehr, weil die Wände Q4-Qualität haben. Und beim Verkauf schlägt sich dieser Mehraufwand ebenfalls kaum im Preis nieder, wenn das Objekt kein Penthouse, kein hochwertiges Loft und kein Neubau im Luxussegment ist.

Daher die klare Empfehlung: Q4 nur dann, wenn du wirklich im gehobenen Segment unterwegs bist und entsprechende Verkaufspreise oder Mietrenditen erzielen kannst. Für alles andere ist es schlicht verschwendetes Geld und verschwendete Zeit.

Gewebeeinlage: Der Schritt, den du nicht weglassen solltest

Was Johannes dagegen immer empfiehlt, egal welche Putzart du wählst, ist der Einsatz eines Armierungsgewebes oder einer Glasfasermatte, manchmal auch als Fließ oder Gewebe bezeichnet. Diese Matte wird vor dem Verputzen in die Spachtelmasse eingebettet und sorgt dafür, dass der Untergrund langlebiger wird.

Der entscheidende Vorteil: Risse werden dauerhaft verhindert oder zumindest stark reduziert. Gerade in älteren Bestandsgebäuden, wo Wände arbeiten und sich das Gebäude setzt, ist das ein echter Mehrwert. Du investierst einmal sauber in den Untergrund und hast danach deutlich weniger Ärger mit Rissbildung, Reklamationen und Folgekosten.

Für Vermieter bedeutet das weniger Aufwand bei der Instandhaltung. Für Fix-and-Flip-Investoren bedeutet es, dass die Wohnung beim nächsten Besichtigungstermin auch nach einem Jahr noch tadellos aussieht und keine neuen Risse zeigt. Diesen Schritt zu überspringen, um ein paar Euro zu sparen, ist kurzsichtig.

Die praktische Entscheidungshilfe für dein nächstes Renovierungsprojekt

Zusammengefasst lässt sich aus dem Video eine klare Leitlinie ableiten, die du bei deinem nächsten Renovierungsprojekt direkt anwenden kannst:

• Tapete vorhanden und in gutem Zustand: Einfach dranlassen und Geld sparen.
• Tapete muss runter oder kein Belag vorhanden: Reibeputz mit einer Körnung zwischen 0,1 und 0,5 auftragen. Filzen oder verreiben, fertig.
• Rollputz: Nur wenn du eigene gute Erfahrungen damit gemacht hast. Als Standardlösung eher nicht empfehlenswert.
• Q4-Spachtelung: Nur im gehobenen Segment sinnvoll. Für normale Miet- und Anlagewohnungen nicht nötig und wirtschaftlich nicht darstellbar.
• Gewebeeinlage oder Glasfasermatte: Immer einplanen. Schützt dauerhaft vor Rissbildung und spart langfristig Kosten.

Der Ansatz, den Johannes bei seinen Projekten verfolgt, ist konsequent auf Wirtschaftlichkeit ausgerichtet. Es geht nicht darum, jede Wohnung nach dem gleichen Schema F zu renovieren, sondern darum, bei jedem Projekt das richtige Verhältnis aus Qualität, Zeit und Kosten zu finden. Materialien ausprobieren, Erfahrungen sammeln und dann informierte Entscheidungen treffen: Das ist der Weg, der sich bei Kapitalanlage-Objekten langfristig auszahlt.

Wenn du selbst Erfahrungen mit verschiedenen Putzarten gemacht hast, ob mit Rollputz, Reibeputz oder ganz anderen Methoden, teile das gerne in den Kommentaren. Der Austausch aus der Praxis bringt oft mehr als jede Theorie.