Die größten Putz-Fehler beim Wohnung renovieren und verkaufen

Welcher Putz ist der richtige, wenn du eine Wohnung renovierst, um sie zu vermieten oder zu verkaufen? Johannes zeigt in diesem Video direkt aus einem laufenden Projekt, welche Putzarten sich in der Praxis bewährt haben, welche Fehler er selbst gemacht hat und warum du für normale Kapitalanlage-Wohnungen weder Raufaser noch Q4-Spachtelung brauchst.

Putz statt Tapete: Warum Johannes immer verputzt

Ob Vermietung, Fix and Flip oder Eigennutz, bei Flipper Immo wird grundsätzlich mit Putz gearbeitet. Der Grund ist simpel: Putz wirkt hochwertiger als Tapete, macht die Wände glatt und sauber, und der Zeitaufwand unterscheidet sich am Ende kaum. Wer schon mal eine Wohnung komplett tapeziert hat, weiß, wie viel Vorbereitung dahintersteckt. Untergrund schleifen, vorbereiten, Bahnen zuschneiden, einweichen, ansetzen, glätten. Das dauert fast genauso lang wie ordentliches Verputzen, bringt aber deutlich weniger in der Wahrnehmung, sowohl beim Mieter als auch beim Käufer.

Johannes ist klar kein Fan von Raufaser oder Tapeten jeglicher Art. Das mag sich irgendwann wieder als Trend zurückmelden, aber als Fix-and-Flip-Investor oder Vermieter setzt man besser auf eine zeitlose, glatte Putzoberfläche. Die lässt sich leichter überstreichen, sieht gepflegter aus und ist langfristig wartungsärmer.

Wichtig dabei: Das Verputzen wird immer an Handwerker vergeben. Das ist keine Arbeit, die man als Investor selbst erledigen muss oder sollte. Es geht darum, das richtige Material und die richtige Qualitätsstufe vorzugeben, damit der Handwerker effizient arbeiten kann und das Ergebnis zum Budget passt.

Die richtige Putzart für Kapitalanlage-Wohnungen

In dem gezeigten Projekt hat Johannes sich für eine 0,5er Körnung entschieden. Das ist ein Reibeputz mit kleinen Steinchen, der zügig aufgetragen werden kann und trotzdem eine ansprechende Oberfläche liefert. Für Mietwohnungen ist das eine sehr solide Wahl. Der Putz wird mit der Spachtel aufgetragen, anschließend verfilzt und am Ende gerieben, sodass die Oberfläche geschlossen, aber nicht übermäßig fein ist.

Wer verputzen möchte, sollte generell auf folgende Punkte achten:

• Körnung wählen: Eine feinkörnige Putzart zwischen 0,1er und 0,5er Körnung ist für normale Wohnungen ideal. Sie lässt sich gut verarbeiten und sieht nach dem Streichen sauber aus.
• Gewebe einsetzen: Um Rissbildung in der Zukunft zu vermeiden, sollte immer ein Gewebe oder eine Glasfasermatte eingebettet werden. Das verlängert die Lebensdauer des Wandaufbaus erheblich und verhindert, dass nach einem Jahr erste Haarrisse auftreten.
• Filzen und reiben: Am Ende des Tages wird der Putz filzt und gerieben. Das schließt die Oberfläche und gibt ihr eine gleichmäßige Struktur, ohne dass die Körnung zu stark heraussteht.

Wenn du eine Bestandswohnung kaufst, die noch tapeziert ist und die Tapete in gutem Zustand ist, kannst du sie auch einfach dranlassen. Es muss nicht immer abgerissen werden. Der entscheidende Punkt ist: Wenn du verputzt, dann mach es vernünftig und mit dem richtigen Material.

Rollputz: Schnell, aber mit Tücken

In früheren Projekten, zum Beispiel in Münster bei den ersten Wohnungen, hat Johannes Rollputz ausprobiert. Rollputz funktioniert so, dass die Putzmasse direkt mit einer Rolle aufgetragen wird, ähnlich wie beim normalen Streichen mit Farbe. Bei manchen Varianten ist die weiße Farbe bereits in der Putzmasse enthalten, sodass man theoretisch zwei Arbeitsgänge in einem erledigt: Putz auftragen und gleichzeitig streichen.

Klingt praktisch, hat in der Praxis aber einen entscheidenden Nachteil. Die Verteilung der Putzmasse über die Rolle ist nicht immer gleichmäßig. An manchen Stellen sammelt sich mehr Körnung an, an anderen weniger. Das Ergebnis wirkt fleckig und ungleichmäßig, besonders wenn man es unter bestimmten Lichtverhältnissen betrachtet. Das ist zumindest die Erfahrung, die Johannes mit Rollputz gemacht hat.

Das bedeutet nicht, dass Rollputz grundsätzlich schlechter ist. Wer gute Erfahrungen damit gemacht hat, sollte ihn ruhig weiter nutzen. Aber als Standardempfehlung gilt bei Flipper Immo der klassische Reibeputz, weil das Ergebnis kontrollierbarer und gleichmäßiger ist.

Q4-Spachtelung: Wann sie Sinn macht und wann nicht

Ein häufiger Fehler beim Renovieren von Kapitalanlage-Wohnungen ist die Überinvestition in die Wandqualität. Konkret geht es um die sogenannte Q4-Qualitätsstufe. Das sind die Wände, die du aus Cafés, Boutiquen oder hochwertigen Neubauten kennst: absolut glatt, makellos, ohne jede Struktur. Babyglatt, wie Johannes es nennt.

Diese Oberfläche zu erreichen kostet erheblich mehr Zeit und Geld. Die Wände müssen mehrfach gespachtelt und zwischendurch abgeschliffen werden, in der Regel zwei bis drei Durchgänge. Das treibt die Handwerkerstunden in die Höhe und damit den Gesamtpreis der Renovierung.

Das Problem: Bei einer normalen Miet- oder Verkaufswohnung bekommst du dieses Geld im Verkaufspreis oder in der Miete in der Regel nicht zurück. Der Mieter oder Käufer zahlt keinen spürbaren Aufpreis dafür, ob die Wände Q4-Qualität haben oder "nur" einen ordentlichen Reibeputz. Das Geld ist also rausgeschmissen, wenn das Objekt kein Penthouse, kein hochwertiges Einfamilienhaus und kein Luxusloft ist.

Die Faustregel lautet: Q4-Spachtelung nur bei High-End-Objekten. Alles andere, also normale Bestandswohnungen, günstige Kapitalanlagen, Vermietungsobjekte im mittleren Segment, brauchen keinen Q4-Aufwand. Hier reicht ein sauberer Reibeputz vollkommen aus.

Glasfasergewebe: Der unterschätzte Schritt für langlebige Wände

Ein Punkt, den viele Renovierer unterschätzen oder weglassen, weil es auf den ersten Blick wie ein unnötiger Kostenfaktor wirkt, ist der Einsatz von Glasfasergewebe oder Armierungsgewebe. Dieses Gewebe wird vor dem eigentlichen Putzauftrag in den Untergrund eingebettet, ähnlich wie ein Flies. Es verteilt Spannungen im Mauerwerk, die sonst als Risse an der Oberfläche sichtbar werden.

Gerade bei älteren Bestandsgebäuden, wo verschiedene Baustoffe aufeinandertreffen oder wo frühere Reparaturen gemacht wurden, ist das Risiko für Rissbildung höher. Wer das Gewebe weglässt, spart kurzfristig etwas, riskiert aber, dass nach ein bis zwei Jahren die ersten Risse durch den neuen Putz ziehen. Das sieht nicht nur schlecht aus, sondern bedeutet auch Nacharbeiten und damit erneute Kosten.

Für Johannes ist das Einbetten eines Gewebes daher kein optionaler Schritt, sondern Standard. Der Mehraufwand ist überschaubar, der langfristige Nutzen dagegen erheblich.

Zusammenfassung: Was du beim Verputzen beachten solltest

Aus der Praxis von Johannes lassen sich klare Empfehlungen ableiten, die für alle gelten, die Immobilien renovieren, um sie zu vermieten oder im Rahmen von Fix and Flip weiterzuverkaufen:

• Putz statt Tapete: Putz ist hochwertiger in der Wahrnehmung, haltbarer und bei vergleichbarem Zeitaufwand die bessere Wahl.
• Reibeputz mit feiner Körnung: Eine 0,1er bis 0,5er Körnung ist für normale Wohnungen ideal. Günstig, schnell verarbeitet, gutes Ergebnis.
• Gewebe immer einsetzen: Glasfasergewebe oder Armierungsflies verhindert Rissbildung und macht den Wandaufbau langlebiger.
• Rollputz kritisch prüfen: Kann funktionieren, neigt aber zur ungleichmäßigen Verteilung. Nur nutzen, wenn du gute Erfahrungen damit hast.
• Keine Q4-Spachtelung bei normalen Objekten: Der Aufwand lohnt sich finanziell nicht, wenn das Objekt kein High-End-Segment bedient.
• Bestehende Tapete kann bleiben: Wenn die Tapete in gutem Zustand ist, muss sie nicht zwingend raus. Das spart Zeit und Geld.

Das Ziel beim Renovieren für Vermietung oder Verkauf ist immer dasselbe: ein ordentliches, sauberes Ergebnis, das zur Zielgruppe und zum Preissegment des Objekts passt. Wer mehr reinsteckt als nötig, verliert Rendite. Wer zu wenig macht, verliert beim Verkauf oder bekommt keine guten Mieter. Der Reibeputz in einer vernünftigen Körnung ist in den meisten Fällen genau das richtige Mittel, um diesen Mittelweg sauber zu treffen.