Grundriss ändern beim Fix & Flip | So planen wir Wohnungen sinnvoll

Bevor die Handwerker anrücken, steht eine entscheidende Aufgabe an: der Rundgang durch die leere Wohnung, bei dem die Baumaßnahmen konkret geplant werden. In diesem Video nimmt dich Johannes mit auf genau diesen Planungsrundgang und erklärt, wie er beim Fix and Flip entscheidet, wo Trockenbauwände gezogen werden, wo Decken abgehängt werden und wie sich aus einem unübersichtlichen Grundriss eine attraktive, gut vermarktbare Wohnung machen lässt.

Der erste Schritt: Die Wohnung leer bekommen

Bevor du mit der Planung eines Fix-and-Flip-Projekts wirklich anfangen kannst, musst du die Wohnung erst einmal sehen. Klingt banal, ist aber in der Praxis ein häufig unterschätzter Schritt. In diesem Fall war die Wohnung beim Kauf komplett vollgestellt bis unter die Decke. Erst nachdem ein Entrümpelungsservice zwei Tage lang alles ausgeräumt und auf Wunsch auch die alten Bodenbeläge entfernt hatte, war ein realistischer Blick auf den Zustand und das Potenzial möglich.

Das ist eine wichtige Lektion für jeden Investor: Lass dir beim Kauf nicht von Möbeln und Zeug den Blick auf die eigentliche Substanz verstellen. Die Grundrissplanung, die Entscheidung über Trockenbau und Installationen, all das lässt sich erst dann sinnvoll treffen, wenn du weißt, womit du es wirklich zu tun hast. Der Entrümpelungsauftrag war in diesem Fall gut investiertes Geld.

Wohn- und Essbereich: Was bleibt, was wird verändert?

Im Wohn- und Essbereich bleibt die grundsätzliche Struktur erhalten. Die alte Küchennische kommt wieder an dieselbe Stelle, der Essbereich bleibt ebenfalls in seiner bisherigen Lage. Was sich jedoch ändert, ist die Qualität: Alte Heizkörper, veraltete Bodenbeläge und Tapeten werden komplett ersetzt. Das Ziel ist ein helles, modernes Raumgefühl, das beim Verkauf sofort überzeugt.

Einen Punkt diskutiert Johannes ausführlich: Eine Wand im Eingangsbereich soll entweder gekürzt oder ganz entfernt werden. Aktuell wirkt dieser Bereich wie toter Raum, der weder als Essbereich noch als Abstellfläche wirklich funktioniert. Der Eingangsbereich hat schon eine Garderobe und ausreichend Platz für einen Kleiderständer, also muss nicht noch eine weitere Nutzungsfläche auf engstem Raum entstehen. Stattdessen soll durch das Wegnehmen der Wand oder zumindest eines Teils davon mehr Großzügigkeit im Flur entstehen, was beim ersten Betreten der Wohnung sofort einen besseren Eindruck macht.

Solche Entscheidungen sind beim Fix and Flip keine Kleinigkeit. Der Eingangsbereich ist das erste, was ein potenzieller Käufer sieht. Ein offener, einladender Flur kann die Kaufentscheidung positiv beeinflussen, auch wenn er auf dem Papier kaum Quadratmeter bringt.

Extra Zimmer schaffen: Trockenbauwand mit Oberlicht

Eine der zentralen Umbaumaßnahmen in dieser Wohnung ist die Schaffung eines zusätzlichen Raums durch eine neue Trockenbauwand. Der bisher offene Bereich im Eingangsbereich soll durch eine Wand in der entsprechenden Flucht abgetrennt werden, sodass daraus ein eigenes Zimmer entsteht, etwa für ein Homeoffice.

Hier kommt eine clevere Detail-Lösung ins Spiel: Damit der neue Raum nicht dunkel und abgeschlossen wirkt, soll die Trockenbauwand auf der fensterlosen Seite ein Oberlicht bekommen. Konkret ist ein Lichtband von rund 40 bis 50 cm Höhe geplant, eine Glasscheibe, die Tageslicht aus dem angrenzenden Bereich in den neuen Raum leitet. So entsteht eine klare Raumtrennung, ohne dass man das Tageslicht komplett verliert.

Das ist ein Ansatz, den Johannes und sein Team bereits mehrfach umgesetzt haben und der in der Praxis sehr gut funktioniert. Trockenbau mit Oberlicht oder Glaselementen ist eine verhältnismäßig günstige Maßnahme, die optisch viel hermacht und gleichzeitig den Grundriss aufwertet. Gerade in Wohnungen, bei denen das Tageslicht nur von einer Seite kommt, ist das eine sinnvolle Lösung.

Alternativ: Raumteiler statt Wand

Als Alternative zur klassischen Trockenbauwand diskutiert Johannes auch den Einsatz eines Raumteilers aus Latten. Diese Art der Abtrennung wurde in anderen Projekten bereits erfolgreich eingesetzt und hat den Vorteil, dass der offene Charakter des Raums erhalten bleibt, während trotzdem eine optische Trennung entsteht.

Ob Trockenbauwand mit Oberlicht oder Lattenraumteiler: Beide Varianten haben ihre Berechtigung, je nach Zielgruppe und gewünschtem Stil. In diesem Fall deutet Johannes Richtung skandinavisches Design mit Parkettboden, indirekter Beleuchtung und modernen Akzenten, da wäre ein Lattenraumteiler durchaus stimmig. Die endgültige Entscheidung fällt erst im Gespräch mit dem Handwerkerteam direkt vor Ort.

Bad und WC: Wo lohnt sich der Mehraufwand?

Ein weiterer Diskussionspunkt im Video ist der Sanitärbereich. Die Wohnung verfügt über ein bestehendes WC und ein separates Bad. Die Frage: Lohnt es sich, eine Dusche nachzurüsten oder den Grundriss im Sanitärbereich zu verändern?

Johannes ist hier ehrlich: Das Bad ist bereits recht eng, und eine zusätzliche Dusche würde den Raum noch weiter einschränken. Eine mögliche Lösung wäre, die Tür zu versetzen, um mehr Bewegungsfreiheit zu schaffen. Doch auch hier gilt: Erst wenn man die Wand öffnet und sieht, wo Leitungen liegen, lässt sich eine fundierte Entscheidung treffen.

Beim Fix and Flip sollte man im Sanitärbereich immer das Verhältnis von Aufwand und Ertrag im Blick behalten. Aufwendige Leitungsverlegungen können schnell teuer werden und die Marge empfindlich drücken. Wenn eine kleine, gut geplante Lösung denselben Verkaufseffekt erzielt wie ein großer Umbau, ist die kleine Lösung oft die bessere Wahl.

Die Grundregel beim Grundriss ändern: Mehr Zimmer, mehr Wert

Johannes fasst seine Planungsphilosophie beim Fix and Flip klar zusammen:

• Aus wenigen Zimmern so viele wie möglich machen, wo es sinnvoll ist.
• Wohn- und Essbereiche offen und großflächig lassen, wenn sie schon offen sind.
• Toten Raum, also Flächen ohne klare Funktion, in nutzbare Zimmer verwandeln.
• Tageslichtverluste durch Trockenbau mit Oberlicht oder Glaselemente kompensieren.
• Im Sanitärbereich realistisch bleiben und nicht jeden Umbau auf Teufel komm raus umsetzen.

Das klingt nach gesundem Menschenverstand, ist aber in der Praxis keine Selbstverständlichkeit. Viele Investoren, gerade Einsteiger, neigen dazu, entweder zu wenig zu verändern und das Potenzial der Immobilie zu verschenken, oder sie investieren zu viel in Maßnahmen, die am Ende im Verkaufspreis nicht widergespiegelt werden.

Was dieses Projekt konkret zeigt

Diese Wohnung ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in der Realität aussieht. Es gibt keine fertige Blaupause, die man einfach überträgt. Stattdessen steht man in einem leeren Raum, denkt laut nach, wägt Optionen ab und trifft am Ende pragmatische Entscheidungen auf Basis von Budget, Zielgruppe und Marktsituation.

Die geplanten Maßnahmen in dieser Wohnung im Überblick:

• Neue Trockenbauwand mit Tür und Oberlicht für ein zusätzliches Zimmer, zum Beispiel als Homeoffice.
• Wand im Eingangsbereich kürzen oder entfernen für einen großzügigeren Flurbereich.
• Komplette Erneuerung von Bodenbelägen, Heizkörpern und Oberflächen.
• Parkett im skandinavischen Stil für ein hochwertiges Erscheinungsbild.
• Indirekte Beleuchtung und weitere gestalterische Akzente für einen modernen Look.
• Optimierung von Bad und WC, Details noch in Abstimmung.

Die Wohnung hatte beim Kauf deutliche Schwächen: vollgestellt, veraltete Ausstattung, suboptimaler Grundriss. Nach der Renovierung soll sie mit einem klaren, modernen Konzept und einem funktionalen Grundriss auf dem Markt überzeugen. Genau das ist das Prinzip hinter Fix and Flip, und es funktioniert, wenn man es systematisch und mit Erfahrung angeht.

Johannes macht das seit über vier Jahren und betreut aktuell mehr als 30 Baustellen gemeinsam mit Partnern aus ganz Deutschland. Wenn dich das Thema interessiert und du selbst ein Projekt umsetzen möchtest, findest du alle Infos dazu in der Videobeschreibung.