Grundriss ändern beim Fix & Flip | So planen wir Wohnungen sinnvoll

Bevor die Handwerker auf eine neue Baustelle kommen, steht eine wichtige Aufgabe an: der Planungsrundgang durch die leere Wohnung. In dieser Folge zeigt Johannes, wie er gemeinsam mit seinem Team entscheidet, wo Trockenbauwände gezogen werden, welche Wände wegfallen und wie aus totem Grundrissfläche echte Wohnqualität wird. Ein ehrlicher Einblick in die Planungsphase eines Fix-and-Flip-Projekts in Deutschland.

Der erste Schritt: die Wohnung wirklich sehen

Viele Immobilien, die im Rahmen eines Fix-and-Flip-Projekts erworben werden, sind beim Kauf kaum zu beurteilen. Diese Wohnung war noch vor wenigen Tagen komplett vollgestellt, vollgepackt mit Möbeln, Schrankwänden und allem, was sich über Jahre angesammelt hatte. Erst nachdem der Entrümpelungsservice zwei Tage lang alles herausgerissen und auch die Bodenbeläge entfernt hatte, wird klar, womit man es wirklich zu tun hat.

Das ist ein typisches Szenario beim Fix and Flip: Du kaufst eine Wohnung, oft im Bieterverfahren oder unter Zeitdruck, und kannst den tatsächlichen Zustand erst beurteilen, wenn der Schrott draußen ist. Genau deshalb ist der Planungsrundgang unmittelbar vor Baubeginn so wichtig. Erst jetzt kann man sehen, wo Wände stehen, wo Rohre verlaufen, wie die Raumverhältnisse wirklich sind und wo welche Investition Sinn ergibt.

Wohn- und Essbereich: was bleibt, was sich verändert

Im Wohn- und Essbereich zeigt sich schnell, dass die grundlegende Aufteilung funktioniert. Die alte Küchennische bleibt an ihrem Platz, der Essbereich wird wieder in ähnlicher Form eingerichtet. Was sich aber ändern soll, ist die Qualität und Offenheit des Raumes. Alte Heizkörper, verkleidete Verkleidungen, abgenutzte Tapeten und ein in die Jahre gekommener Bodenbelag: alles kommt raus, alles wird neu gemacht.

Eine konkrete Überlegung betrifft eine bestehende Wand, die den Wohnbereich in Richtung Eingang begrenzt. Die Küche ist 60 cm tief, dahinter wären noch einmal etwa 60 cm bis 1 m vorhanden. Die Frage ist, ob dieser Bereich sinnvoll genutzt werden kann oder ob die Wand eher als Raumteiler fungieren soll, zum Beispiel mit einer Lattenkonstruktion statt einer massiven Trockenbauwand. Das schafft Offenheit und gibt dem Wohnbereich ein klareres Gefühl, ohne komplett auf Raumtrennung zu verzichten. Eine solche Lösung hat Johannes und sein Team bei anderen Projekten bereits mehrfach umgesetzt und sie funktioniert sowohl optisch als auch praktisch gut.

Toter Grundriss: aus ungenutzter Fläche ein echtes Zimmer machen

Ein zentrales Thema in diesem Video ist die Frage, was man mit Flächen macht, die im Bestandsgrundriss schlicht keinen klaren Zweck erfüllen. In diesem Fall gibt es einen Bereich nahe dem Eingang, der im Ist-Zustand weder als Ess- noch als Wohnfläche funktioniert. Der Essbereich liegt bereits woanders, ein weiterer Esstisch wäre hier überflüssig. Stattdessen gibt es ausreichend Platz für eine Garderobe und Staufläche.

Die Entscheidung fällt deshalb klar: Dieser Bereich wird zum eigenen Zimmer umgebaut. Konkret bedeutet das:

• Eine Trockenbauwand wird in der Flucht des bestehenden Grundrisses gezogen.
• Eine Türöffnung wird in die neue Wand integriert, die nach innen aufgeht.
• Um Tageslicht in den neuen Raum zu bringen, ist ein Oberlicht als Glasscheibe geplant, etwa 40 bis 50 cm hoch. So gelangt natürliches Licht durch die neue Wand, ohne dass der Raum wie ein dunkler Kasten wirkt.

Das ist ein Ansatz, der beim Fix and Flip immer wieder funktioniert: Statt Flächen einfach zu übernehmen, fragt man sich, was ein potenzieller Käufer wirklich braucht. Ein zusätzliches Zimmer, das als Homeoffice, Kinderzimmer oder Gästezimmer genutzt werden kann, erhöht den Wert der Wohnung deutlich. Gleichzeitig darf das Ergebnis nicht beengt wirken, weshalb Details wie das Oberlicht oder die Türposition sorgfältig geplant werden.

Der Eingangsbereich: großzügig statt eng

Beim Eingangsbereich gibt es eine weitere Überlegung. Eine bestehende Wand macht den Flur unnötig schmal. Da Garderobe und Abstellfläche bereits anderweitig vorhanden sind, gibt es keinen funktionalen Grund, diese Wand in vollem Umfang zu erhalten. Die Idee ist, die Wand entweder vollständig zu entfernen oder zumindest zu kürzen, um einen großzügigen, einladenden Eingangsbereich zu schaffen.

Ein breiter, offener Eingang ist in der Vermarktung von Eigentumswohnungen ein unterschätztes Argument. Wer eine Wohnung besichtigt, macht sich in den ersten Sekunden ein Bild, und ein enges, dunkles Entrée wirkt direkt negativ auf die Wahrnehmung des gesamten Objekts. Ein offener Eingang dagegen lässt die Wohnung größer erscheinen und gibt dem Interessenten das Gefühl von Platz, noch bevor er den Wohn- oder Schlafbereich gesehen hat.

Bad und WC: Raum optimal nutzen

Auch im Bereich Bad und WC stehen Entscheidungen an. Das vorhandene WC ist vergleichsweise klein und eckig. Gleichzeitig ist das Bad selbst nicht besonders geräumig. Die offene Frage: Wird das WC in das Bad integriert, um mehr Nutzfläche zu schaffen? Oder wird eine Dusche in das WC eingebaut? Und wenn ja, macht eine Türversetzung Sinn, damit die verfügbare Fläche besser ausgenutzt werden kann?

Johannes hält fest, dass eine Dusche im bestehenden Bad unter den aktuellen Platzverhältnissen kaum realisierbar wäre, ohne das Ergebnis zu beengen. Eine mögliche Lösung wäre, die Türe zu versetzen und so mehr Bewegungsfreiheit auf einer Seite zu gewinnen. Diese Entscheidungen sind abhängig von den tatsächlichen Maßen und müssen noch final mit dem Handwerkertrupp abgestimmt werden.

Solche Abwägungen sind typisch für ein Fix-and-Flip-Projekt: Man arbeitet mit dem, was vorhanden ist, und versucht, mit überschaubarem Aufwand das Maximum herauszuholen. Jede bauliche Maßnahme kostet Geld und Zeit, deshalb muss jede Entscheidung auch wirtschaftlich Sinn ergeben.

Die Planungsphilosophie hinter Fix and Flip

Johannes beschreibt im Video eine klare Herangehensweise, die er und sein Team bei jedem Projekt anwenden. Es gibt keine starren Regeln, aber ein klares Ziel: aus wenigen Zimmern mehr Zimmer machen, wo es möglich und sinnvoll ist, und aus Wohn-Ess-Bereichen, die nur als eine große Fläche funktionieren, klar strukturierte Räume schaffen.

Das bedeutet in der Praxis:

• Toter Grundriss wird erkannt und konsequent in Nutzfläche umgewandelt.
• Neue Zimmer entstehen durch Trockenbauwände, nicht durch aufwendige Umbaumaßnahmen.
• Tageslicht bleibt durch clevere Details wie Oberlichtbänder oder Glaselemente erhalten.
• Eingang und Flur werden großzügig gestaltet, weil sie die erste Wahrnehmung prägen.
• Bad und Nassbereich werden soweit möglich modernisiert und nutzerfreundlicher gestaltet.

Was in dieser Wohnung dagegen bewusst nicht verändert wird: die abgehängte Decke in einem Bereich, durch die Rohre laufen, bleibt so wie sie ist. Nicht jede Maßnahme ist sinnvoll oder notwendig. Beim Fix and Flip geht es darum, die richtigen Hebel zu betätigen und nicht einfach alles zu verändern, was verändert werden könnte.

Das Ziel: eine Wohnung mit Charakter und Wiederverkaufswert

Am Ende steht eine klare Vision für diese Wohnung. Ein skandinavisches Design mit hochwertigen Parkettböden, indirekter Beleuchtung und durchdachten Details soll aus dem aktuell heruntergekommenen Objekt eine attraktive Eigentumswohnung machen. Der Ausblick vom Balkon ist dabei ein echtes Verkaufsargument, das durch die Raumgestaltung optimal transportiert werden soll.

Genau das ist das Prinzip von Fix and Flip: Du erkennst das Potenzial einer Immobilie, die andere übersehen oder nicht mehr sehen wollen, investierst gezielt in Renovierung und Grundrissoptimierung und verkaufst das Ergebnis mit Gewinn. Johannes macht das seit über vier Jahren und begleitet aktuell mehr als 30 Baustellen mit Partnern quer durch Deutschland, die dieses Modell gemeinsam mit seinem Team umsetzen.

Im nächsten Video folgt der Progress-Bericht: Die Handwerker starten in den nächsten Tagen, und dann wird sich zeigen, ob die Planung in der Umsetzung genauso funktioniert wie auf dem Papier. Wer Fix and Flip verstehen will, sollte genau diese Phase nicht verpassen.