Grundriss optimieren: So versetzt man eine Küche richtig | Fix & Flip #220

Grundrissoptimierung ist einer der wirkungsvollsten Hebel im Fix-and-Flip-Geschäft. In dieser Folge zeigt Johannes anhand eines konkreten Projekts in Stuttgart, wie man eine Küche richtig ins Wohnzimmer verlegt, worauf du bei den Wasserleitungen achten musst und wann sich der Aufwand finanziell überhaupt lohnt.

Warum Grundrissoptimierung beim Fix and Flip so viel Wert schafft

Viele Wohnungen, die heute auf dem Markt sind, stammen aus einer Zeit, in der Küche und Wohnzimmer bewusst getrennt geplant wurden. Die Küche lag oft am anderen Ende des Flures, weit weg vom Wohnbereich. Das war früher Standard, heute ist es ein echter Wertkiller. Wer eine solche Wohnung kauft, saniert und wieder verkauft oder vermietet, hat mit einer durchdachten Grundrissveränderung die Chance, aus einer Zweizimmerwohnung eine Dreizimmerwohnung zu machen, und das wirkt sich direkt auf den Verkaufspreis und die erzielbare Miete aus.

Genau das war die Ausgangslage bei diesem Partnerproject in Stuttgart. Eine 60 m² Wohnung mit einem suboptimalen Grundriss: Die Küche hatte deutlich über 12 bis 13 Quadratmeter Fläche, was für eine Wohnung dieser Größe schlicht zu viel des Guten ist. Das Wohnzimmer hingegen hatte direkten Zugang zu einer großen Terrasse. Der Plan war klar: Küche raus aus dem bisherigen Raum, rein ins Wohnzimmer als Küchenzeile, und den ehemaligen Küchenraum als vollwertiges zweites Schlafzimmer oder Arbeitszimmer nutzen.

Die Voraussetzungen: Wann lohnt sich eine Küche versetzen?

Nicht jede Wohnung eignet sich für diesen Eingriff. Es gibt klare Kriterien, die du prüfen musst, bevor du die Entscheidung triffst.

• Ausreichend Wohnfläche im Zielraum: Das Wohnzimmer, in das die Küchenzeile wandert, sollte mindestens 15 bis 20 Quadratmeter haben. Wer eine Küchenzeile in einen 15-m²-Raum quetscht, macht aus einem Wohnzimmer keine attraktive Wohnküche, sondern einfach einen vollgestellten Raum. Das ist kontraproduktiv und schmälert den Wert der Wohnung.
• Lage der Wasserleitungen: Das ist der entscheidende technische Faktor. Bevor du irgendetwas planst, musst du wissen, wo in der Wohnung Wasser liegt. In diesem Stuttgarter Beispiel lagen Badezimmer und Abstellraum direkt an der Wand, die zum Wohnzimmer grenzt. Das bedeutet: Die Wasserleitungen verlaufen genau dort, wo die neue Küchenzeile geplant ist. Das ist das ideale Setup.
• Versorgungsschacht im Haus: In dem Projekt verliefen alle Rohre des Hauses durch einen zentralen Versorgungsschacht, in den Waschbecken, Dusche und WC entwässern. Die neue Küchenzeile konnte ihr Abwasser direkt in das bestehende Fallrohr der Toilette einleiten. Kaltwasser und Warmwasser wurden über kurze neue Leitungen aus derselben Wand abgezweigt. Minimaler Aufwand, maximaler Effekt.
• Zimmeranzahl und Wertpotenzial: Eine Grundrissveränderung, die aus einer Zweizimmerwohnung eine Dreizimmerwohnung macht, zahlt sich bei 60 bis 80 m² in aller Regel aus. Mehr Zimmer bedeuten einen höheren Verkaufspreis und eine bessere Vermietbarkeit.

Finger weg von Hebeanlagen in Wohnungen

Ein Punkt, den Johannes klar und deutlich anspricht: Hebeanlagen sind im Wohnungsbereich zu vermeiden. Eine Hebeanlage ist im Grunde eine Pumpe, die Abwasser dorthin transportiert, wo kein natürliches Gefälle vorhanden ist. Technisch ist das möglich, aber es birgt erhebliche Risiken.

Das Problem ist simpel: Solche Anlagen haben eine begrenzte Lebensdauer. Innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist von fünf Jahren bist du noch auf der sicheren Seite. Aber was passiert in Jahr sechs? Du oder der Käufer muss den Boden aufklopfen, die Anlage austauschen und alles wieder in Stand setzen. Das kostet nicht nur Geld, sondern auch Nerven und Vertrauen. In einem Einfamilienhaus, wo man im Zweifelsfall noch einigermaßen rankommt, ist das eine andere Diskussion. In einer Wohnung gilt: Wenn eine Hebeanlage die einzige Lösung ist, überleg dir lieber einen anderen Grundrissplan.

Wie die Leitungsführung konkret funktioniert hat

In diesem Projekt war die Lösung erfreulich unkompliziert. Der Versorgungsschacht des Hauses befand sich direkt angrenzend an die geplante Position der neuen Küchenzeile im Wohnzimmer. Folgende Anschlüsse waren notwendig:

• Kaltwasser aus der bestehenden Leitung in der angrenzenden Wand abzweigen
• Warmwasser aus demselben Strang abzweigen
• Abwasser in das Fallrohr der Toilette einleiten

Das Ergebnis war eine L-förmige Küchenzeile im Wohnzimmer, die optisch und funktional überzeugt. Der ehemalige Küchenraum wurde zum vollwertigen Schlafzimmer. Aus einer Zweizimmerwohnung wurde de facto eine Dreizimmerwohnung mit moderner, offener Wohnküche und Terrassenanbindung.

Die Kostenfrage: Je mehr Sanitär du versetzt, desto teurer wird es

Ein zentrales Thema bei jeder Grundrissoptimierung ist das Budget. Und hier ist die Botschaft eindeutig: Sanitärarbeiten gehören zu den teuersten Gewerken einer Renovierung. Zusammen mit einem vollständigen Bodenbelag, der kompletten Verputzung von Decken, Wänden und Böden sowie den Elektroarbeiten bilden sie die großen Kostenblöcke jeder umfangreichen Sanierung.

Die Faustformel lautet: Je mehr Meter du mit neuen Rohren überbrückst, desto höher die Kosten. Wer die Küche quer durch die Wohnung versetzt, weil es vielleicht optisch schöner wirkt, zahlt dafür einen erheblichen Aufpreis, der die Marge des Projekts deutlich drücken kann. Im schlimmsten Fall rechnet sich das Ganze nicht mehr.

Deshalb ist die wichtigste Frage vor jeder Grundrissveränderung nicht, wo die Küche schön aussähe, sondern: Wo liegt das Wasser? Wenn die Leitungen in der Wand sind, die ohnehin an die neue Küchenposition grenzt, ist der Aufwand überschaubar. Wenn du erst quer durch mehrere Räume verlegen musst, steigen die Kosten überproportional.

Das Ergebnis und was du daraus mitnehmen kannst

Das Stuttgarter Projekt zeigt sehr gut, wie eine kluge Grundrissoptimierung aussieht, wenn man sie von der Technik her denkt und nicht von der Wunschvorstellung. Die Küchenzeile sitzt jetzt dort, wo das Wasser mit minimalem Aufwand hingebracht werden konnte. Das Wohnzimmer mit Terrasse ist gleichzeitig die Küche geworden. Der frühere Küchenraum ist ein eigenständiges Zimmer. Der Wert der Wohnung ist gestiegen, ohne dass unnötig teure Leitungen quer durch die Wohnung verlegt wurden.

Wenn du selbst überlegst, ob sich eine solche Maßnahme bei deinem Objekt lohnt, hier die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Schaue dir zuerst den Grundriss an und markiere, wo Nassräume und Schächte liegen.
• Prüfe, ob die Zielwand der neuen Küche direkt an bestehende Wasserleitungen angrenzt oder zumindest in deren Nähe liegt.
• Kalkuliere die Sanitärkosten realistisch, bevor du dich für die Maßnahme entscheidest.
• Vermeide Hebeanlagen in Wohnungen, wenn irgend möglich.
• Stelle sicher, dass der Zielraum groß genug ist, mindestens 15 bis 20 Quadratmeter, damit die Wohnküche auch wirklich als solche funktioniert.
• Denke immer daran, was die Maßnahme an Mehrwert im Verkauf oder in der Vermietung bringt, und halte die Kosten daran gespiegelt.

Grundrissoptimierungen wie diese sind kein Hexenwerk, aber sie verlangen handwerkliches Verständnis und eine nüchterne Kosten-Nutzen-Abwägung. Wenn die Rahmenbedingungen passen, ist das Versetzen einer Küche einer der effektivsten Wege, den Wert einer Bestandswohnung im Fix-and-Flip deutlich zu steigern.