Grundschuld: Funktion, Bestellung, Kosten und Löschung

Was eine Grundschuld ist

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen nicht bedient wird. Sie ist die Standardsicherheit bei jeder Immobilienfinanzierung in Deutschland.

Unterschied zur Hypothek

Beide sichern ein Darlehen ab, aber die Hypothek ist akzessorisch: Sie schrumpft automatisch mit der Restschuld und erlischt mit der letzten Rate. Die Grundschuld ist vom Darlehen losgelöst und bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen fast getilgt ist. Genau das macht sie flexibel. Eine abgelöste, aber stehen gebliebene Grundschuld kann für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden, ohne dass erneut Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Deshalb arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit Grundschulden.

Wie die Bestellung abläuft

1. Die Bank schickt nach der Darlehenszusage das Formular zur Grundschuldbestellung.

2. Der Notar beurkundet die Bestellung, meist im selben Termin wie den Kaufvertrag oder kurz danach.

3. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein.

4. Der Notar bestätigt der Bank den Eintrag, erst dann zahlt sie das Darlehen aus.

Fast immer enthalten ist die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Sie erspart der Bank im Ernstfall den Klageweg, sie kann direkt aus der Urkunde vollstrecken. Das ist üblich und praktisch nicht verhandelbar, wenn man eine normale Finanzierung will.

Die Sicherungszweckerklärung

Die Grundschuld selbst sagt nichts darüber, welches Darlehen sie sichert. Diese Verbindung stellt ein eigener Vertrag her, die Sicherungszweckerklärung. Sie liegt den Bankunterlagen bei und wird oft ungelesen unterschrieben.

Geregelt wird darin, welche Forderungen die Grundschuld absichert, unter welchen Voraussetzungen die Bank verwerten darf und was mit der Grundschuld passiert, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Achte vor allem auf den Umfang: Eine enge Zweckerklärung sichert nur das eine benannte Darlehen. Eine weite Zweckerklärung sichert alle bestehenden und künftigen Forderungen der Bank gegen dich, also auch einen späteren Kontokorrentkredit oder ein Darlehen für ein ganz anderes Objekt. Für ein einzelnes Projekt ist die enge Variante sauberer, weil sie das Objekt nicht zur Sicherheit für dein gesamtes Bankgeschäft macht.

Der zweite wichtige Punkt ist der Rückgewähranspruch. Ist das Darlehen getilgt, kannst du verlangen, dass die Bank die Grundschuld löscht, auf sie verzichtet oder sie an dich zurücküberträgt. Welche dieser Varianten du bekommst, steht in der Erklärung.

Kosten

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab, die Sätze sind bundesweit identisch. Als Faustregel liegen die Kosten der Bestellung bei rund 0,8 bis 1,0 Prozent der eingetragenen Grundschuld. Bei 200.000 Euro Grundschuld sind das grob 1.600 bis 2.000 Euro, aufgeteilt in Beurkundung und Eintragung. Diese Kosten stecken in den Kaufnebenkosten und werden regelmäßig zu niedrig geplant.

Die Rangfolge entscheidet mit

Im Grundbuch zählt die Reihenfolge. Wer im ersten Rang steht, wird bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient. Banken finanzieren zu guten Konditionen nur im ersten Rang. Steht dort noch eine alte Grundschuld des Verkäufers, muss sie vor Auszahlung gelöscht werden, das regelt die Lastenfreistellung im Kaufvertrag. Ein Nachrangdarlehen im zweiten Rang ist möglich, kostet aber deutlich mehr Zins, weil das Risiko höher ist.

Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung

Zahlst du nicht mehr, kündigt die Bank das Darlehen und die Grundschuld. Aus der notariellen Urkunde mit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung kann sie anschließend direkt vollstrecken, ohne vorher zu klagen. Ist die Unterwerfung auch dinglich erklärt, wirkt sie gegen den jeweiligen Eigentümer, ein Verkauf schüttelt sie also nicht ab.

Der nächste Schritt ist der Antrag auf Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Das Gericht lässt den Verkehrswert durch ein Gutachten feststellen und setzt einen Termin an. Im ersten Termin gelten Wertgrenzen zum Schutz des Eigentümers: Unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts darf kein Zuschlag erteilt werden, und unterhalb von sieben Zehnteln kann ein Gläubiger den Zuschlag verhindern. In einem weiteren Termin entfallen diese Grenzen, weshalb Objekte dort oft deutlich unter Wert weggehen. Der Erlös wird nach der Rangfolge im Grundbuch verteilt. Wer im zweiten Rang steht, bekommt nur, was übrig bleibt.

Was beim Verkauf passiert

Beim Flip ist das Standardfall: Die finanzierende Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, sobald der Kaufpreis eingegangen und das Darlehen abgelöst ist. Der Notar wickelt das über sein Treuhandkonto oder über Direktzahlungsauflagen ab, der Käufer erhält die Immobilie lastenfrei. Wer zeitnah das nächste Objekt finanziert, kann die Grundschuld stattdessen stehen lassen und abtreten, das spart die Kosten einer Neubestellung. Läuft das Darlehen vorzeitig aus der Zinsbindung, kommt gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung dazu.

Abtretung und Wiederverwendung beim Bankwechsel

Wechselst du zum Ende der Zinsbindung die Bank oder finanzierst du um, muss die alte Grundschuld nicht gelöscht und neu bestellt werden. Die bisherige Bank tritt sie an die neue ab. Beim Notar wird die Abtretungserklärung beglaubigt und der Wechsel des Gläubigers im Grundbuch eingetragen, bei einer Briefgrundschuld genügt die Übergabe des Briefs. Das ist günstiger als eine Neubestellung. Frage vorher nach einer möglichen Gebühr der Bank.

Dieselbe Logik gilt für eine getilgte, stehen gelassene Grundschuld: Für eine neue Finanzierung desselben Objekts genügt eine neue Sicherungszweckerklärung. Auf ein anderes Grundstück übertragen lässt sie sich nicht. Plane den Wechsel früh, Abtretung und Grundbuchvollzug brauchen mehrere Wochen.

Brief- oder Buchgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief aus, der übertragen werden kann, ohne dass das Grundbuch geändert wird. Das ist flexibel, aber gefährlich: Geht der Brief verloren, ist ein Aufgebotsverfahren nötig, das Monate dauert. Die Buchgrundschuld ohne Brief ist der heutige Standard und günstiger.

Häufige Fehler

• Grundschuld höher eintragen lassen als nötig und damit unnötige Notarkosten zahlen.

• Alte Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch übersehen und die Auszahlung verzögern.

• Nach vollständiger Tilgung löschen lassen, obwohl das nächste Projekt schon in Planung ist.