GU vs. Einzelvergabe: So koordinierst du deine Handwerker richtig

Generalunternehmer oder einzelne Gewerke selbst koordinieren? Diese Frage stellt sich bei jeder Renovierung neu, egal ob du gerade deine erste Wohnung sanierst oder bereits mehrere Baustellen parallel laufen hast. Johannes erklärt in diesem Video aus eigener Erfahrung mit aktuell 25 Baustellen quer durch Deutschland, welche Variante wann Sinn macht, was die jeweiligen Vor- und Nachteile sind und wie du die Koordination praktisch angehst.

Zwei Wege, eine Renovierung fertigzustellen

Wenn du eine Immobilie renovieren lässt, hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Du vergibst die einzelnen Gewerke selbst an verschiedene Handwerker, oder du beauftragst einen Generalunternehmer (GU), der dir die Baustelle schlüsselfertig übergibt. Beide Ansätze funktionieren, aber sie passen nicht für jeden gleich gut, und sie passen auch nicht in jeder Phase deiner Investorenkarriere gleich gut.

Bei der Einzelvergabe suchst du dir selbst einen Elektriker, einen Sanitär- und Heizungsbauer, einen Fliesenleger, einen Maler oder Verputzer und jemanden für den Bodenbelag. In der Praxis sind das schnell fünf bis sieben verschiedene Parteien, manchmal mehr, wenn noch Sondergewerke wie ein Glaserarbeiten, ein Balkonanbau oder ein Fenstereinbau dazukommen.

Der Generalunternehmer übernimmt dagegen die gesamte Planung, die Materialbeschaffung, die Baubetreuung und die Koordination aller Handwerker und Gewerke. Du hast einen Ansprechpartner, der dir am Ende eine fertige Wohnung übergibt.

Was ein Generalunternehmer kostet und was er dir abnimmt

Der offensichtlichste Unterschied ist der Preis. Ein GU schlägt auf die reinen Handwerkerkosten in der Regel 20 bis 30 Prozent auf. Das ist seine Marge, und die ist auch berechtigt, denn er koordiniert, plant, haftet und beschafft Material. Diese Kosten trägst du mit, wenn du den GU-Weg gehst.

Was du dafür bekommst:

• Einen einzigen Ansprechpartner statt fünf oder acht verschiedener Handwerker
• Deutlich weniger Buchhaltungsaufwand: Bei der Einzelvergabe kannst du schnell auf 200 bis 300 Belege pro Baustelle kommen. Beim GU sind es in der Regel drei bis vier Abschlagsrechnungen, zum Beispiel nach Vertragsabschluss, nach dem Abbruch, nach den Trockenbauarbeiten und bei Fertigstellung.
• Keine eigene Materialkoordination: Du musst nicht selbst in den Baumarkt fahren, Lieferungen koordinieren oder Artikel umtauschen.
• Tempo: Ein gut eingespielter GU mit eigenem Team kann eine Wohnung in wenigen Wochen komplett durchrenovieren. Das ist mit einzeln koordinierten Handwerkern deutlich schwieriger zu erreichen.

Das Klumpenrisiko beim GU

Der größte Nachteil beim Generalunternehmer ist die vollständige Abhängigkeit von einer einzigen Person oder Firma. Wenn du den falschen GU ausgewählt hast, hast du ein ernstes Problem. Und dieser Fehler passiert, auch erfahrenen Investoren. Johannes berichtet selbst, dass solche Fehlentscheidungen schon zu Gerichtsverhandlungen geführt haben.

Wenn du dich von einem GU trennen musst, verlierst du Zeit und Geld, und unter Umständen steht die Baustelle still, bis du jemanden gefunden hast, der das Projekt weiterführt oder von vorne aufrollt. Bei der Einzelvergabe ist das Risiko aufgeteilt: Wenn ein Elektriker nicht liefert, musst du nur diesen einen Handwerker ersetzen, nicht das gesamte Projekt neu aufstellen.

Der Aufwand bei der Einzelvergabe

Wer selbst koordiniert, hat dafür viel mehr Kontrolle über jeden einzelnen Schritt der Renovierung. Du weißt, was wann gemacht wird, du kannst Qualität direkt vor Ort prüfen und du bist nah am Geschehen. Das hat einen echten Wert, besonders wenn du noch lernst, wie Renovierungen funktionieren.

Gleichzeitig bringt die Einzelvergabe einen erheblichen Koordinationsaufwand mit sich. Handwerker sind oft ausgebucht, haben andere Baustellen, gehen in Urlaub oder können kurzfristig nicht. Wenn der Elektriker eine Woche nicht kommt und noch Leitungen ziehen oder Dosen setzen muss, bevor der Verputzer anfangen kann, verschiebt sich die gesamte weitere Planung. Solche Koabhängigkeiten entstehen bei der Einzelvergabe ständig.

Was dabei oft unterschätzt wird:

• Die tägliche Kommunikation mit mehreren Gewerken gleichzeitig
• Das selbstständige Materialeinkaufen und Nachbestellen
• Die Buchhaltung mit Dutzenden von Belegen pro Baustelle
• Die Baustellenbesuche, die sich häufen, wenn Abstimmungsbedarf entsteht

Was zu deiner aktuellen Situation passt

Welche Variante für dich die richtige ist, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: wie viel Zeit du hast und wie viel du bereits verdienst.

Wenn du einen gut bezahlten Hauptjob hast und dein Stundenlohn deutlich über dem liegt, was du an Handwerkerkosten einsparen würdest, dann ist der GU wahrscheinlich die bessere Wahl. Du sparst zwar die 20 bis 30 Prozent Marge nicht, aber du sparst deine Zeit, deine Nerven und du reduzierst das Risiko, durch Koordinationsfehler Verzögerungen zu produzieren, die dich am Ende ähnlich viel kosten.

Wenn du dagegen noch am Anfang stehst, handwerkliches Geschick mitbringst und vor allem viel lernen möchtest, dann ist die Einzelvergabe ein sehr wertvoller Einstieg. Du verstehst, was ein Renovierungsprojekt wirklich bedeutet, welche Gewerke in welcher Reihenfolge arbeiten, wo typische Probleme entstehen und wie du Kosten realistisch einschätzt. Dieses Wissen ist für jeden Immobilieninvestor grundlegend, egal ob du Fix and Flip machst oder Wohnungen zur Vermietung hältst.

Johannes selbst hat bei seiner ersten Wohnung fast 90 Prozent in Eigenleistung absolviert, weil er auf einem Bauernhof aufgewachsen ist und handwerklich etwas mitbringt. Heute liegt sein Eigenanteil bei unter 5 Prozent, weil es bei 25 parallelen Baustellen schlicht keinen Sinn mehr macht, jede Fliese selbst abzunehmen oder jede Fußleiste persönlich abzustimmen.

Der WhatsApp-Trick für die Handwerkerkoordination

Wenn du dich für die Einzelvergabe entscheidest, gibt es einen praktischen Tipp, der dir viel Chaos erspart: Leg eine gemeinsame WhatsApp-Gruppe (oder Telegram-Gruppe) für alle Handwerker auf dieser Baustelle an.

Dort stellst du einmalig alle relevanten Informationen vor: den Renovierungsplan, welche Materialien verbaut werden, wer der Ansprechpartner vor Ort ist, wo der Schlüssel hängt und so weiter. Dann können die Handwerker direkt miteinander kommunizieren, ohne dass du jedes Mal als Durchlauferhitzer zwischen Elektriker und Sanitärinstallateur vermitteln musst.

Ein weiterer Vorteil: Du hast am Ende eine saubere Dokumentation der gesamten Baustelle. Du siehst, wann was besprochen wurde, welche Entscheidungen gefallen sind, und du hast Fotos vom Rohbau, auf die du später zurückgreifen kannst, wenn zum Beispiel jemand wissen möchte, wo Leitungen verlaufen.

Eigenleistung als Kostenhebel, aber mit Augenmaß

Gerade am Anfang bietet sich an, bestimmte Arbeiten selbst zu übernehmen, um Kosten zu sparen. Entrümpelung und Abbrucharbeiten sind ein gutes Beispiel: Diese Leistungen kosten beim Vergeben an Dritte schnell 6.000 bis 8.000 Euro. Wer selbst anpackt, eventuell mit Unterstützung von Freunden oder Familie, kann hier erheblich sparen und gleichzeitig einen guten Überblick über den Zustand der Immobilie bekommen.

Gleichzeitig solltest du deinen eigenen Zeitaufwand ehrlich einkalkulieren. Wer sich selbst mit 25 oder 30 Euro pro Stunde ansetzt, stellt oft fest, dass das scheinbar günstige Selbermachen am Ende teurer war als gedacht. Das muss kein Problem sein, wenn du dabei lernst und Spaß hast. Aber es ist ein Faktor, den viele beim ersten Projekt systematisch unterschätzen.

Außerdem lohnt es sich, mit Handwerkern, die du gut kennst, über Materialeinkauf zu verhandeln. Manchmal kannst du Fliesen, Türen oder Bodenbeläge selbst kaufen und die Handwerker übernehmen nur noch den Einbau. Das setzt aber Vertrauen und eine gute Beziehung voraus, denn viele Handwerker geben keine Gewährleistung auf Material, das sie nicht selbst beschafft haben.

Nachhaltige Partnerschaften mit Handwerkern aufbauen

Egal ob GU oder Einzelvergabe: Langfristig kommt es darauf an, mit Handwerkern und Partnern zusammenzuarbeiten, bei denen beide Seiten profitieren. Wer seinen Elektriker ständig im Preis drückt, jedes Mal einen neuen Rabatt fordert und Deadlines aufzwingt, wird keine dauerhaften, verlässlichen Beziehungen aufbauen.

Johannes formuliert das klar: Ein gutes Geschäft ist eines, bei dem alle Beteiligten Lust darauf haben und am Ende auch etwas verdienen. Wer diesen Ansatz verfolgt, gewinnt langfristig verlässliche Partner, macht weniger Fehler und kommt schneller voran. Das gilt besonders dann, wenn du mehrere Objekte gleichzeitig entwickelst und auf Handwerker angewiesen bist, die verlässlich liefern.

Fazit: Wann welche Variante die richtige ist

Zusammengefasst lässt sich sagen:

• Einzelvergabe eignet sich besonders für Einsteiger mit handwerklichem Geschick, ausreichend Zeit und dem Wunsch, möglichst viel über Renovierungen zu lernen. Du sparst die GU-Marge und gewinnst wertvolles Know-how, aber du investierst deutlich mehr Eigenzeit.
• Generalunternehmer eignet sich für Investoren mit wenig Zeit, hohem Haupteinkommen oder bereits größerem Portfolio. Du zahlst 20 bis 30 Prozent mehr, aber du kaufst dir damit Zeit, Nerven und Planungssicherheit.
• Mit zunehmender Erfahrung und wachsendem Bestand verschiebt sich das Verhältnis fast automatisch in Richtung GU, weil repetitive Koordinationsarbeit irgendwann keinen Mehrwert mehr liefert.

Wichtig bleibt in jedem Fall: Wähle den GU sorgfältig aus, bau Handwerkerbeziehungen nachhaltig auf und kalkuliere deine eigene Zeit immer als echten Kostenfaktor mit ein. Dann funktioniert langfristig beides.