Aus dieser hässlichen Wohnung erschafft er etwas Großartiges | Folge #156

In dieser Folge nimmt Johannes einen frisch angekauften Rohdiamanten unter die Lupe: eine 75-m²-Wohnung aus den 1960er Jahren, außerhalb von Stuttgart, die im renovierungsbedürftigen Zustand vom Makler erworben wurde. Du siehst den kompletten Vorherzustand, erfährst alle Kaufpreisdetails und bekommst einen genauen Überblick, was bei diesem Fix-and-Flip-Projekt geplant ist.

Das Objekt: Eckdaten und Ankaufsstory

Die Wohnung hat 75 m², wurde im Baujahr 1964 errichtet und befindet sich außerhalb von Stuttgart. Der Ankauf lief über einen klassischen Immobilienmakler, also keine Off-Market-Quelle, keine geheime Akquise, keine Raketenwissenschaft. Der ursprüngliche Angebotspreis lag bei 259.000 Euro. Am Ende wurde der Kaufvertrag bei 220.000 Euro geschlossen, was einem Rabatt von knapp 39.000 Euro entspricht.

Wie kam dieser Rabatt zustande? Ganz ohne Tricks. Bei der Besichtigung waren rund zehn bis zwölf Interessenten gleichzeitig vor Ort. Viele davon sind nach der ersten Runde abgesprungen. Der Käufer hier ist einfach drangeblieben, hat ein Angebot abgegeben und war am Ende der einzige, der noch im Rennen war. Insgesamt hat er 15 bis 20 Besichtigungen absolviert, bis der Zuschlag kam. Fleiß schlägt Talent, auch auf dem Immobilienmarkt.

Dieses Beispiel zeigt, wie Fix-and-Flip in Deutschland in der Praxis funktioniert: nicht durch besondere Insiderinformationen, sondern durch Konsequenz, Geduld und die Bereitschaft, öfter als andere loszufahren und dranzubleiben.

Der Vorherzustand: Zimmer für Zimmer

Wer die Videos von Johannes kennt, weiß, dass der Vorherzustand der entscheidende Teil ist. Hier entscheidet sich, ob ein Projekt Sinn ergibt oder nicht. Schauen wir uns an, was die Wohnung im aktuellen Zustand mitbringt und was konkret gemacht werden muss.

Flur und Eingangsbereich

Der Flur ist großzügig geschnitten und bietet Potenzial für eine klare Zonierung. Geplant ist eine LED-Leiste an der Decke, eine neue Garderobe und eine visuelle Raumtrennung zum Wohnzimmer hin. Drei bis vier Holzlatten sollen als optische Trennwand dienen, damit man beim Betreten der Wohnung nicht sofort mitten im Wohnzimmer steht.

Die Türen sind ein interessanter Diskussionspunkt. Sie haben eine schöne Schattenfuge und bündige Zargen, was Johannes grundsätzlich gut findet. Allerdings sind die Türblätter hohl, die Beschläge im alten Goldton und der Türgummi muss erneuert werden. Ob die Türen lackiert und aufgearbeitet oder komplett ausgetauscht werden, steht noch nicht fest.

Küche

Die Küche ist ein klassischer Sanierungsfall. Folgendes steht auf der Maßnahmeliste:

• Fliesenspiegel komplett entfernen und die Wand neu verputzen
• Elektroinstallation erneuern, von Aufputz auf Unterputz
• Heizkörper austauschen
• Einbauspots in die abgehängte Decke integrieren
• Sanitäranschlüsse überholen

Ein schöner Vorteil der Küche: Vom Küchenfenster und der Küchentür gelangt man direkt auf den Balkon. Das ist ein echter Mehrwert, der beim späteren Verkauf punktet. Morgens raus auf den Balkon, Cappuccino trinken, das lässt sich gut als Lifestyle-Vorteil kommunizieren.

Badezimmer

Das Bad wurde schon einmal renoviert, was man auf den ersten Blick sieht. Die Fliesen sind vorhanden, aber der Stil passt nicht zum geplanten Gesamtkonzept. Hier steht eine Teilrenovierung an. Die Wände sind laut Johannes eigentlich in Ordnung, trotzdem wird die Duschabtrennung erneuert, und zwar in schwarz als Schiebetür auf einer Bodenführungsschiene. Der alte Wasserboiler bleibt, weil er technisch noch in Ordnung ist, bekommt aber eine optische Aufwertung. Auch hier kommt eine LED-Leiste rein, durchgehend bis zum WC.

WC

Das separate WC ist bereits zu etwa 80 Prozent in Ordnung. Die Wände werden einmal abgespachtelt, ein neuer kleiner Heizkörper kommt rein, und das bisherige "Pissgelb" wird durch frisches Weiß ersetzt. Die alten Bodenfliesen verschwinden, weil der Vinyl-Bodenbelag einmal komplett durch die gesamte Wohnung durchgelegt wird.

Wohnzimmer: Das Highlight der Wohnung

Das Wohnzimmer ist nach Einschätzung von Johannes das stärkste Argument für diese Wohnung. Es ist groß, hell und bietet eine wirklich schöne, nutzbare Fläche. Die Decke ist bereits abgehangen, was die Renovierung vereinfacht. Geplant ist:

• Eine schwarze Lichtschiene mit Spots für gezielte Beleuchtung
• Zusätzliche Steckdosen im TV-Bereich
• Sattelkabel und TV-Anschlüsse von Aufputz auf Unterputz verlegen
• Eine Stelle für eine hängende Tischleuchte oder einen Strahler über dem geplanten Essbereich

Die Raumaufteilung erlaubt es, Wohnbereich und Essbereich klar voneinander zu trennen, auch wenn es keine feste Wand dazwischen gibt. Die visuelle Trennung durch die Holzlatten im Übergang zum Flur schafft hier den richtigen Rahmen.

Schlafzimmer

Das große Schlafzimmer wurde im Video fast vergessen, weil die Begehung in der Aufregung anderer Details daran vorbeigegangen ist. Aber es lohnt sich: großzügige Raumhöhe, zwei Fenster, ausreichend Platz für ein Doppelbett plus Schrank, und Steckdosen bereits in sinnvollen Positionen vorhanden. Die Decke ist hier nicht abgehangen, also volle Raumhöhe. Das Zimmer muss neu gestrichen werden und bekommt wie der Rest den durchgängigen Vinylboden. Ansonsten hält sich der Aufwand hier in Grenzen.

Balkon

Der Balkon ist geräumig und von zwei Seiten zugänglich, sowohl vom Wohnzimmer als auch von der Küche. Das ist ein echter Pluspunkt. Die Maßnahmen:

• Fassade im Bereich des Balkons weiß auffrischen (keine Genehmigung nötig, da hausfarbenkonform)
• Alten Balkonbelag belassen, darüber kommt ein Holzlattenrost, zum Beispiel aus Akazie oder Lärche
• Neue Außensteckdose mit Klappe installieren

Beim Holzlattenrost muss die Brüstungshöhe beachtet werden, damit man durch die zusätzliche Aufbauhöhe nicht über die Mindestbrüstung kommt. Solche handwerklichen Details klingen klein, sind aber genau das, was bei einem professionellen Flip nicht übersehen werden darf.

Gesamtkonzept: Was das Projekt zur guten Kapitalanlage macht

Wenn man die Zahlen und den Zustand zusammenfasst, wird klar, warum dieses Objekt interessant ist. 75 m² zu 220.000 Euro eingekauft, außerhalb von Stuttgart, in einem Zustand, der zwar Renovierungsarbeit erfordert, aber keine bösen Überraschungen in der Substanz mitbringt. Die Decken sind bereits abgehangen, das Bad wurde schon einmal angefasst, die Raumaufteilung stimmt.

Das geplante Renovierungskonzept folgt dem bekannten Flipper-Immo-Schema:

• Durchgängiger Vinylboden in Eichenoptik durch alle Räume
• Weiße Wände und weiße Fußleisten als neutrale Basis
• LED-Leisten als Gestaltungselement in Flur, Küche und Bad
• Schwarze Akzente bei Armaturen, Schienen und Schiebetür
• Unterputz-Elektroinstallation in allen Bereichen
• Balkon mit Holzlattenrost aufwerten

Das Ergebnis ist eine Wohnung, die modern und aufgeräumt wirkt, ohne dass man jeden Quadratzentimeter neu gebaut hat. Genau das ist der Kern von Fix and Flip: nicht alles erneuern, sondern das Richtige erneuern.

Zeitrahmen und Aufwand

Johannes nennt im Video einen realistischen Zeitrahmen von rund 6 Monaten für den gesamten Prozess: Ankauf, Renovierung, Verkauf. Das ist kein Sprint, aber auch kein Langstreckenprojekt. Wer das neben dem Beruf macht, kommt laut seiner Erfahrung mit 5 bis 10 Stunden pro Woche aus, wenn das Handwerkernetz steht und die Planung sitzt.

Der Ankauf selbst hat beim Partnerflipper in diesem Fall einige Ausdauer erfordert. 15 bis 20 Besichtigungen, bevor es geklappt hat. Das klingt nach viel, ist aber absolut normal, wenn man auf dem offenen Markt kauft und dabei noch einen vernünftigen Preis erzielen will. Wer früh aufgibt, findet keine Deals. Wer dranbleibt, bekommt am Ende 39.000 Euro Rabatt auf den Listenpreis.

Was du aus diesem Flip mitnehmen kannst

Dieses Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, wie ein realer Fix-and-Flip-Ankauf in Deutschland in der Praxis aussieht. Kein Off-Market-Wunder, kein Glücksgriff, sondern konsequente Arbeit auf dem Maklermarkt. Die wichtigsten Lernpunkte:

• Preis verhandeln lohnt sich, auch wenn viele Interessenten da waren. Wer als letzter noch da ist, hat die bessere Verhandlungsposition.
• Den Vorherzustand genau analysieren heißt nicht, alles auszutauschen. Es geht darum, die richtigen Stellschrauben zu identifizieren.
• Ein klares optisches Konzept zieht sich durch alle Räume und schafft Wiedererkennungswert beim Käufer.
• Details wie Außensteckdosen, Unterputzinstallation und Beleuchtungskonzept machen den Unterschied zwischen einer austauschbaren Renovierung und einem wirklich verkaufsfähigen Produkt.

Der Nachher-Zustand dieser Wohnung kommt in einer der nächsten Folgen. Es wird spannend zu sehen, was aus diesem renovierungsbedürftigen Baujahr-1964-Objekt wird, wenn das Konzept sitzt und die Handwerker durch sind.