Aus dieser hässlichen Wohnung erschafft er etwas Großartiges | Folge #156

In dieser Folge zeigt Johannes eine frisch angekaufte 75-m²-Wohnung im Raum Stuttgart im Vorherzustand und erklärt, wie sein Partnerflipper das Objekt über den Makler gesichert hat. Du bekommst einen vollständigen Rundgang durch alle Räume, siehst konkret, was renoviert wird und was bleibt, und erfährst die wichtigsten Kaufeckdaten von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin.

Die Eckdaten des Objekts

Das Objekt ist eine 75 m² große Eigentumswohnung, Baujahr 1964, gelegen außerhalb von Stuttgart. Der Ankauf lief klassisch über einen Immobilienmakler, kein direkter Off-Market-Deal. Der ursprüngliche Angebotspreis lag bei 259.000 Euro. Nach Verhandlungen wurde der Kaufpreis auf 220.000 Euro gedrückt, was einem Nachlass von knapp 39.000 Euro entspricht.

Das zeigt: Auch über den Makler lassen sich bei renovierungsbedürftigen Wohnungen noch ordentliche Abschläge erzielen, wenn man konsequent dranbleibt und nicht nach der ersten Absage das Handtuch wirft.

Wie der Ankauf wirklich funktioniert hat

Bei der Besichtigung waren rund zehn bis zwölf Interessenten gleichzeitig vor Ort. Trotzdem bekam der Partnerflipper letztlich den Zuschlag. Das Erfolgsrezept war kein Geheimnis: Dranbleiben, Angebot abgeben und als letzter übrig bleiben. Insgesamt hat er etwa 15 bis 20 Besichtigungen gemacht, bevor dieser eine Zuschlag kam. Kein Raketenwissen, aber disziplinierte Arbeit.

Für alle, die im Fix-and-Flip-Bereich anfangen wollen, ist das ein wichtiges Signal: Die meisten Wettbewerber geben auf, wenn es etwas länger dauert. Wer geduldig und systematisch Besichtigungen macht und ein realistisches Angebot abgibt, hat am Ende oft die Nase vorn.

Rundgang durch die Wohnung: Was ist der Istzustand?

Die Wohnung ist seit längerer Zeit nicht mehr bewohnt und dementsprechend in die Jahre gekommen. Die Aufteilung ist laut Johannes aber grundsätzlich gut: Es gibt ein Schlafzimmer, ein Kinderzimmer, Wohnzimmer, Küche, ein separates WC sowie ein Badezimmer. Hinzu kommt ein geräumiger Balkon, der von Wohnzimmer und Küche aus zugänglich ist.

Zusammengefasst sieht der Vorherzustand so aus:

• Flur: Raufasertapete, alte Garderobe, veraltete Elektrik als Aufputzinstallation, klassische Goldbleche an den Türen
• Kinderzimmer: Tapeten mit eigenem Muster, Raufaserdecke, Leuchtsterne an der Wand
• Küche: Alter Fliesenspiegel, Aufputz-Elektrik, nicht ansprechende Wandbereiche, alter Heizkörper, abgehängte Decke bereits vorhanden
• Badezimmer: Schon einmal renoviert, aber nicht nach aktuellem Geschmack; Fliesen okay, Duschbereich erneuerungswürdig
• WC: Wände in Ordnung, Farbe veraltet, kleiner Heizkörper fehlt, Boden wird erneuert
• Wohnzimmer: Größtes Highlight der Wohnung, helle große Fläche, abgehängte Decke bereits vorhanden, Sat-Kabel noch Aufputz
• Schlafzimmer: Groß, zwei Fenster, keine abgehängte Decke, Decke wird frisch gemacht
• Balkon: Geräumig, Fliesen bleiben, alte Außensteckdose porös, Fassade grau und erneuerungswürdig

Der Renovierungsplan im Detail

Johannes und sein Partnerflipper haben beim Videodreh schon erste Markierungen in der Wohnung gemacht und besprechen Raum für Raum, was konkret passiert. Hier ist der Plan:

Flur und Eingangsbereich

Im Flur kommt eine LED-Leiste an der Decke, ein mittlerweile typisches Markenzeichen der Flipper-Projekte von Johannes. Eine neue Garderobe wird installiert. Die Türen werden noch diskutiert: Die Zargen haben eine schöne Schattenfuge und sitzen bündig, deshalb könnten sie bleiben, wenn jemand sie sauber lackieren kann. Die Goldbleche an den Türen fliegen jedoch raus und werden erneuert, ebenso die Türgummis.

Im Flur ist auch ein Essbereich geplant, da der Raum dafür groß genug ist. Dort soll ein Esstisch hin, beleuchtet entweder über eine hängende Tischleuchte oder eine Spot-Schiene. Als visuelle Raumtrennung zum Wohnzimmer hin werden drei bis vier senkrechte Holzlatten gesetzt, die den Übergang strukturieren, ohne den Raum zu schließen.

Küche

Der Fliesenspiegel kommt komplett weg, die Wand wird neu verputzt. Die Elektrik wird von Aufputz auf Unterputz umgebaut. Der Heizkörper wird ausgetauscht. In der abgehängten Decke kommen sechs Einbauspots rein, gleichmäßig verteilt. Eine LED-Leiste wird ebenfalls ergänzt.

Badezimmer

Hier ist noch keine endgültige Entscheidung gefallen. Die Wandfliesen sind eigentlich in Ordnung, deshalb wird es voraussichtlich eine Teillösung geben: Was erneuert werden muss, wird erneuert. Die Duschtür soll durch eine schwarze Schiebetür ersetzt werden, die auf einer Bodenschiene läuft und komplett wegschiebbar ist. Das Wasserboiler bleibt, da ein Austausch wirtschaftlich nicht sinnvoll wäre. Unten wird Platz für eine Waschmaschine geschaffen, oben kommt eine LED-Leiste.

WC

Die Wände werden gespachtelt und neu gestrichen. Farbe wird von einem vergilbten Gelbton auf frisches Weiß gewechselt. Ein neuer Heizkörper kommt rein. Über den gesamten Bereich wird Vinyl durchgelegt, die alten Fliesen verschwinden damit unter dem neuen Boden.

Wohnzimmer

Das Wohnzimmer ist das eigentliche Highlight dieser Wohnung: eine helle, große Fläche mit bereits abgehängter Decke. Hier wird keine aufwendige Spot-Montage gemacht. Stattdessen kommt eine schwarze Spot-Schiene rein, ergänzt durch eine indirekte Beleuchtung. Die Sat-Kabel werden unter Putz gelegt. Zusätzliche Steckdosen werden eingebaut, damit der Wohnbereich modern nutzbar ist. Der Fernseher soll an der Wand gegenüber dem Sofa montiert werden, mit einem Sideboard darunter.

Schlafzimmer

Das große Schlafzimmer hat als einziger Raum keine abgehängte Decke. Die Decke wird neu gemacht. Ansonsten sind die Wände in einem akzeptablen Zustand. Steckdosen sind bereits gut positioniert für eine klassische Schlafzimmereinrichtung. Das Fenster nach hinten raus ist nicht der schönste Ausblick, aber funktional.

Balkon

Der Balkon ist großzügig und von zwei Seiten zugänglich, was ein klares Verkaufsargument ist. Die Bestandsfliesen bleiben, darüber kommt ein Holzlattenrost, zum Beispiel aus Akazien- oder Lärchenholz vom Baumarkt. Die Balkonfassade wird weiß gestrichen, ohne dass dafür eine Genehmigung nötig ist, da die Hausfarbe beibehalten wird. Die alte, poröse Außensteckdose wird durch eine neue Buchse mit Klappe ersetzt.

Das Bodenkonzept für die gesamte Wohnung

Durch die gesamte Wohnung wird einheitlich Vinyl in einer eichenähnlichen Optik verlegt. Das sorgt für ein homogenes, modernes Erscheinungsbild und zieht sich durch alle Räume durch. Weiße Fußleisten runden das Bild ab. Dieses Konzept ist praxiserprobt, günstig in der Verarbeitung und kommt bei Käufern gut an.

Was das Projekt so interessant macht

Auf den ersten Blick wirkt die Wohnung abschreckend, aber genau das ist bei Fix-and-Flip-Projekten der Punkt. Der Zustand schreckt viele Käufer ab, drückt den Preis und schafft Spielraum für Rendite. Wer weiß, was er tut, und die Renovierungskosten realistisch kalkulieren kann, kauft genau solche Objekte.

Besonders positiv ist in diesem Fall:

• Die Raumaufteilung auf 75 m² ist durchdacht und funktional
• In mehreren Räumen ist die Decke bereits abgehangen, was Arbeit und Kosten spart
• Das Badezimmer wurde teilweise schon renoviert
• Der Balkon ist großzügig und doppelt zugänglich
• Der Ankaufspreis liegt deutlich unter dem ursprünglichen Angebotspreis

Das Ziel ist es, die Wohnung in einem überschaubaren Zeitraum vollständig zu renovieren und dann mit entsprechendem Gewinn zu verkaufen. Wie immer bei den Flipper-Projekten von Johannes: einkaufen, renovieren, verkaufen, im Idealfall in rund sechs Monaten und mit einem Aufwand von fünf bis zehn Stunden pro Woche.

Was du daraus mitnehmen kannst

Dieses Projekt zeigt sehr deutlich, wie Fix-and-Flip in der Praxis aussieht. Es gibt keine Abkürzungen beim Ankauf. Wer 15 bis 20 Besichtigungen macht, Angebote abgibt und nicht aufgibt, bekommt am Ende den Zuschlag. Der Rabatt von fast 40.000 Euro gegenüber dem Listenpreis ist kein Zufall, sondern das Ergebnis von Ausdauer und Verhandlungsbereitschaft.

Beim Renovierungsplan gilt: Nicht alles muss neu, aber alles muss stimmig sein. Wo die Substanz gut ist, wird sie aufgewertet. Wo sie schlecht ist, wird sie ersetzt. Das hält die Renovierungskosten in einem wirtschaftlich sinnvollen Rahmen und maximiert gleichzeitig den Eindruck beim späteren Käufer. Einheitlicher Boden, klare Lichtkonzepte mit LED-Leisten und Spots, frische weisse Wände und ein durchdachtes Raumgefühl machen aus einer abgewohnten Wohnung eine attraktive Kapitalanlage oder ein begehrtes Eigenheim.

Der Vorherzustand wird in einer weiteren Folge dem Nachherzustand gegenübergestellt. Es lohnt sich, das Projekt weiterzuverfolgen.