Aus der hässlichen Wohnung wurde ein Wohntraum | Kaufen, renovieren und verkaufen

In diesem Video zeigt Johannes, wie aus einer seit zwei Jahren leerstehenden, vollgestopften und veralteten 70-m²-Wohnung ein moderner Wohntraum im skandinavischen Stil entstanden ist. Du bekommst den kompletten Vorher-Nachher-Vergleich, einen Blick auf den Bauprozess Raum für Raum und konkrete Zahlen und Entscheidungen aus der Praxis eines echten Fix-and-Flip-Projekts.

Das Projekt: 70 m² vom Makler, keine geheimen Deals

Dieses Fix-and-Flip-Projekt wurde vor knapp sechs Monaten direkt über einen Immobilienmakler eingekauft. Keine geheimen Flyer, kein Off-Market-Trick. Das zeigt, dass gute Objekte auch auf dem regulären Markt zu finden sind, wenn man weiß, worauf man achtet. Die Wohnung erstreckt sich auf 70 m² mit einem gut geschnittenen Grundriss: Alle Zimmer gehen von einem zentralen Flur ab, was die Raumaufteilung besonders praktisch macht.

Der Zustand beim Kauf war ernüchternd. Die Wohnung stand zwei Jahre leer, war aber noch möbliert, als wäre der Vormieter einfach gegangen. Laminat auf dem Boden, Tapeten an allen Wänden, ein veraltetes Badezimmer mit tropfendem Doppelwaschbecken, verkalkten Fliesen und einer alten Badewanne. Genau das ist der Ausgangspunkt, den Fix-and-Flip-Investoren suchen: ein Objekt mit klarem Aufwertungspotenzial, das für den Endnutzer auf den ersten Blick unattraktiv wirkt.

Die Gesamtprojektlaufzeit betrug sechs Monate, davon entfiel die eigentliche Renovierungsphase auf drei Monate, inklusive einiger Unterbrechungen. Ausgeführt wurde fast ausschließlich von Fachbetrieben: Bodenleger, Maler, Sanitär, Elektriker. Alle mit Meisterbrief. Eigenleistung gab es, aber sie war minimal und bewusst auf handwerkliche Stärken beschränkt.

Flur und Wohnzimmer: Eichenparkett, Struktur und indirekte Beleuchtung

Der Flur ist das erste, was man beim Betreten der Wohnung sieht und er setzt den Ton für den gesamten Look. Das Highlight hier ist ein handgefertigtes Wandelement aus Eichenholz mit indirekter Beleuchtung, das Johannes' Bruder Julian gebaut hat. Die Kosten dafür: rund 500 Euro. Der Effekt ist enorm. Die Decke wird optisch angehoben, das Licht wirkt warm und hochwertig, und das Eichenholz zieht sich als gestalterisches Leitmotiv durch die gesamte Wohnung.

Im Wohnzimmer wurde komplett kernsaniert. Die alten Tapeten wurden entfernt, die Wände verputzt, mit 0,5er Körnung gefilzt und glatt abgezogen, dann zweimal gestrichen. Das Ergebnis ist eine feine Struktur ohne grob herausstehende Steinchen, also nicht das klassische Rauputz-Erscheinungsbild, sondern etwas deutlich Zeitloseres. Der Boden ist ein Eichenparkett im Landhausdielen-Format mit lebhafter, rustikaler Struktur. Den hat der spätere Käufer selbst ausgesucht, und im Nachhinein passt er perfekt zum Gesamtbild.

Weitere Maßnahmen im Wohnzimmer:

• Decken leicht verspachtelt
• Zahlreiche neue Steckdosen gesetzt, um ein modernes Wohnkonzept zu ermöglichen
• Heizkörper komplett neu
• Türgriffe und Fenstergriffe erneuert
• Türen vom Fachhändler, nicht aus dem Baumarkt
• Stahlzargen aus dem Bestand in Grau lackiert, passend zu den schwarzen Elementen
• Flache Fußbodenleiste, nur 4 bis 5 cm hoch, für einen cleanen Look

Die schwarzen Türgriffe in Kombination mit den grau lackierten Zargen und dem warmen Eichenparkett erzeugen genau die Optik, die im skandinavischen Stil funktioniert: warm, klar, hochwertig wirkend ohne übertrieben zu sein.

Elektrik: Kompletter Neuaufbau mit Meisterbetrieb

Ein Punkt, der bei Renovierungsprojekten gerne unterschätzt wird: die Elektroinstallation. In dieser Wohnung war die Absicherung völlig veraltet, gerade mal vier Sicherungen für die gesamte Wohnung. Das Ergebnis war eine komplette Neuinstallation durch einen erfahrenen Elektriker. Separate FI-Schutzschalter für Herd und Waschmaschine, modernisierter Verteilerkasten, neue Leitungen in alle Räume. Außerdem wurde auf dem Balkon erstmals überhaupt ein Stromanschluss verlegt, um dort einen Heizstrahler betreiben zu können.

Wer Fix-and-Flip betreibt, sollte bei der Elektrik nie sparen. Veraltete Installationen sind nicht nur ein Sicherheitsrisiko, sie sind auch ein Argument, das Käufer bei der Besichtigung sofort negativ bewerten.

Küche: Vom Schreinermeister, geplant mit KI-Unterstützung

Die Küche wurde von Julian, Johannes' Bruder und ausgebildetem Schreinermeister, entworfen und gebaut. Interessant ist der Ursprung des Entwurfs: Julian hat den Rohbau mit ChatGPT visualisiert und dabei ein Küchenkonzept entwickelt, das bewusst auf Hängeschränke verzichtet. Offene Regale oben, viel freier Raum, wenig Stauraum. Der spätere Käufer hat genau diesen Look gesehen und gesagt, er will es genauso.

Umgesetzt wurde die Küche in folgenden Details:

• Front in Weiß Matt, zeitlos und pflegeleicht
• Arbeitsplatte aus massivem Kunststoff, nur 12 mm stark, für eine schlanke, moderne Optik
• Durchgehende LED-Beleuchtung im Sockelbereich, separat schaltbar
• Alle Scharniere mit Soft-Close-Funktion
• Push-to-Open statt sichtbarer Griffe
• Kochfeld mit integriertem Downdraft-Abzug, der nach unten absaugt

Die Geräte hat der Käufer selbst besorgt, darunter ein freistehender Kühlschrank im Retro-Türkis-Stil, passend zur Kaffeemaschine. Die Küche gehört nicht zum Kaufpreis der Wohnung, sondern wurde als separater Auftrag an den Schreiner vergeben. Das ist ein Modell, das sich für Flipper lohnen kann: Ihr baut die Infrastruktur, der Käufer bestimmt selbst, was er dafür ausgibt.

WC und Abstellraum: Kleine Flächen mit großer Wirkung

Das separate WC war beim Kauf mit Vinyl und verschiedenen Wandfliesen ausgestattet, die zwar einzeln nicht schlecht waren, aber im neuen Gesamtkonzept keinen Platz hatten. Die Lösung: 60 x 60 cm große Fliesen, konsequent durchgezogen, Fensterbrett entfernt, um bündig auf die volle Höhe zu kommen. Dazu ein niedrigerer Unterputzspülkasten von Geberit, ein Hänge-WC, neues Waschbecken, neue Anschlüsse, versetzte Wasseruhr jetzt unter dem Waschbecken. Spiegel bleibt. Kleines Budget, großer Effekt.

Der Abstellraum wurde freigeräumt und aufbereitet. Die Eingangstür, noch aus dem Bestand, wurde schwarz lackiert und versiegelt, damit sie zum Gesamtkonzept passt. Ein Detail, das kaum Geld kostet, aber zeigt, dass hier jemand das große Ganze im Blick hat.

Schlafzimmer: Eigennutzer gefunden noch während der Bauphase

Im Schlafzimmer wurden die gleichen Maßnahmen wie im Wohnzimmer umgesetzt: neue Wände, neuer Boden, neuer Heizkörper. Ursprünglich war Vinyl geplant, auch weil der neue Eigentümer die Wohnung eventuell hätte vermieten wollen. Am Ende wurde aber ein Eigennutzer gefunden, und der wollte Parkett. Auch hier verklebt, also nicht schwimmend verlegt.

Wie der Käufer gefunden wurde, ist ebenfalls lehrreich: Kein Onlineinserat, kein Makler. Ein einfacher Aushang in der Stadt hat gereicht. Der Käufer kam während der Bauphase selbst vorbei, hat sich das Objekt angeschaut und zugegriffen. Er konnte sich sogar noch den Boden aussuchen und einzelne Wünsche einbringen, zum Beispiel für den Balkon. Das ist ein echter Vorteil beim direkt vermarkteten Flip: Der Käufer baut eine Bindung zum Objekt auf, bevor es fertig ist.

Balkon: Douglasie, neue Markise und Stromanschluss

Der Balkon wurde ebenfalls vollständig aufgewertet. Die Wände wurden verputzt, ein größerer Abplatz repariert. Als Wandverkleidung kam eine Douglasie-Holzschalung zum Einsatz. Dabei wurde darauf geachtet, die Brüstungshöhe einzuhalten, also nach Norm zu bleiben, obwohl die neue Schalung etwas höher baut als das Bestandsmaterial.

Die alte Markise hatte einen verwitterten, gelb gestreiften Stoff. Der wurde getauscht, neues Gewebe in Grau, gleiches Befestigungssystem mit Kedern. Kosten: rund 250 Euro, Eigenleistung beim Einbau. Klingt einfach, ist aber handwerklich anspruchsvoller als erwartet. Johannes empfiehlt, zuerst den alten Stoff komplett auszubauen, alle Details auszumessen und erst dann das neue Material zu bestellen.

Der Heizstrahler auf dem Balkon war ein Sonderwunsch des Käufers und wurde durch den Elektriker mit einer Aufputzleitung angeschlossen. Davor gab es auf dem Balkon gar keinen Strom.

Badezimmer: Das Highlight, mit einigen Lernmomenten

Das Badezimmer wurde komplett entkernt und neu aufgebaut. Weg mit der alten Wanne, weg mit dem tropfenden Doppelwaschbecken, weg mit den vergilbten Fliesen. Entstanden ist eine fast bodengleiche Dusche, eine neue Vorbauwand zum Verdecken der erneuerten Leitungen, eine abgehängte Decke mit indirekter Beleuchtung, ein neues Hänge-Waschbecken mit einem von Julian gebauten Unterschrank aus Eichenholz sowie ein maßgefertigter Spiegelschrank, ebenfalls von Julian, bündig mit der Glasscheibe der Dusche.

Die Fliese kostet rund 28 Euro pro Stück und kommt vom Großhändler. Limestone-Optik, etwas belebt, aber pflegeleicht. Kaum sichtbarer Schmutz auf dem Boden, passt gut zur Gesamtoptik. Die Fugenfarbefarbe war im Nachhinein etwas zu dunkel, das würden sie beim nächsten Projekt anders machen.

Lernmomente aus dem Badezimmer:

• Die abgehängte Decke mit indirekter Beleuchtung lief nicht reibungslos, einige Details würden sie heute anders planen
• Die Fugenfarbe hätte heller sein müssen
• Jede Baustelle bringt unerwartete Probleme. Das gehört dazu und man muss flexibel umdenken können

Trotz dieser Punkte: Das Badezimmer ist das optische Herzstück der Wohnung. Die Kombination aus indirekter Beleuchtung, Eichenholz-Unterschrank, Limestone-Fliese und dem cleanen Gesamtbild macht deutlich, warum durchdachte Badezimmer beim Verkauf so viel ausmachen.

Verkauf: Notariell beurkundet, Käufer glücklich

Das Projekt ist abgeschlossen. Notariell beurkundet, Schlüssel übergeben. Der Käufer ist ein Eigennutzer, der die Wohnung bereits einrichtet. Das Video entstand beim letzten Besuch in der Wohnung vor der offiziellen Übergabe. Kein langer Vermarktungsweg, kein Makler, kein Onlineinserat. Ein Aushang, ein Käufer, ein Deal.

Für Immobilieninvestoren, die Fix-and-Flip als Strategie verfolgen, zeigt dieses Projekt mehrere wichtige Dinge:

• Gute Objekte findest du auch über Makler, wenn der Grundriss stimmt und der Zustand Spielraum lässt.
• Handwerker mit Meisterbrief sind keine Option, sondern Standard, wenn du das Objekt sauber und ohne Nachprobleme verkaufen willst.
• Käufer früh einbinden kann den Verkaufsprozess erheblich vereinfachen und Sonderwünsche gezielt generieren.
• Gestaltung kostet oft weniger als gedacht: Das Wandelement mit Eichenholz und indirekter Beleuchtung lag bei 500 Euro, die neue Markise bei 250 Euro, die schwarze LED-Lichtleiste im Wohnzimmer bei 150 bis 200 Euro.
• Fehler passieren auf jeder Baustelle. Der Unterschied liegt darin, wie schnell man umdenkt und trotzdem ein sauberes Ergebnis abliefert.

Das nächste Projekt ist bereits in Arbeit. Eine Messiewohnung, vielleicht ein Reihenhaus. Wer selbst ein Fix-and-Flip-Projekt angehen möchte oder nach einem Partner sucht, findet den ersten Schritt direkt bei Flipper Immo.