Aus der hässlichen Wohnung wurde ein Wohntraum | Kaufen, renovieren und verkaufen

In diesem Video zeigt Johannes, was aus einer heruntergekommenen 70-m²-Wohnung geworden ist, die vor knapp sechs Monaten über einen Immobilienmakler eingekauft wurde. Das Ergebnis: eine komplett kernsanierte Wohnung im skandinavischen Stil mit Eichenholz, indirekter Beleuchtung, schwarzen Akzenten und einem Badezimmer, das sich sehen lassen kann. Du bekommst den vollständigen Vorher-Nachher-Vergleich, den Bauprozess Raum für Raum und konkrete Zahlen zu einzelnen Gewerken.

Das Objekt: 70 m², direkt vom Makler, zwei Jahre leer gestanden

Das Projekt startete ohne geheime Off-Market-Tricks. Die Wohnung wurde ganz normal über einen Immobilienmakler gekauft, wie Johannes im Video betont. Knappe sechs Monate vergingen vom Ankauf bis zur Schlüsselübergabe. Die Renovierungsphase selbst dauerte etwa drei Monate, allerdings mit einigen Unterbrechungen durch verschiedene Gewerke.

Die Wohnung bringt 70 m² mit einem gut geschnittenen Grundriss: Alle Zimmer gehen von einem zentralen Flur ab, was die Raumaufteilung übersichtlich und alltagstauglich macht. Beim Vorfinden war die Wohnung noch möbliert, als wäre jemand kurz vorher rausgegangen. Dabei stand das Objekt bereits seit zwei Jahren leer.

Gearbeitet wurde überwiegend mit Fachhandwerkern: Bodenleger, Maler, Sanitär, Elektriker und Schreiner. Die Eigenleistung war bewusst gering gehalten. Alle Handwerker sind Meisterbetriebe. Dieser Ansatz ist kein Zufall, sondern Strategie: Wer beim Fix and Flip auf Qualität setzt, hat später beim Verkauf weniger Diskussionsbedarf und weniger Nachbesserungen.

Flur und Wohnzimmer: Materialien und handwerkliche Details

Im Flur fällt als erstes das Highlight-Regal aus Eichenholz auf, das Johannes' Bruder Julian gebaut hat. Kosten: rund 500 Euro. Dahinter liegt ein Stromkabel für die indirekte Beleuchtung. Die Decke wurde angehoben, das Holz bündig eingesetzt. Das Prinzip zieht sich durch die gesamte Wohnung: Eichenholz als verbindendes Gestaltungselement, kombiniert mit schwarzen Akzenten.

Im Wohnzimmer wurde ein Eichenparkett im Landhausdielen-Format verlegt. Die Dielen haben Struktur und sind etwas unruhiger als ein klassisches glattes Parkett. Das war ausdrücklich der Wunsch des späteren Käufers, der die Wohnung noch während der Bauphase besichtigt und gekauft hat. Johannes sagt ehrlich, dass er den Boden selbst wahrscheinlich nicht so gewählt hätte, im Ergebnis aber überzeugt ist.

Die Wände wurden komplett entkernt: Tapeten entfernt, verputzt mit einer 0,5er Körnung, gefilzt und glatt gezogen. Kein grober Reibeputz, kein hervorstehender Steinputz, sondern eine feine, moderne Oberfläche. Zweimal gestrichen, fertig. Dazu wurden viele neue Steckdosen gesetzt, weil ältere Wohnungen in der Regel viel zu wenig davon haben und das im Alltag schnell nervig wird.

Folgende Elemente wurden im Wohnzimmer erneuert:

• Eichenparkett vom Fachbetrieb verlegt
• Wände verputzt und zweimal gestrichen
• Decke leicht verspachtelt
• Neue Heizkörper
• Neue Steckdosen und Elektroinstallationen
• Türen vom Fachhändler, keine Baumarktware
• Stahlzargen aus dem Bestand, grau lackiert
• Türgriffe und Fenstergriffe komplett neu
• Flache Fußbodenleiste (4 bis 5 mm hoch)

Die Zargen sind Bestand, wurden aber in Grau neu lackiert, um zum Konzept der schwarzen Akzente zu passen. Das Ergebnis ist nicht perfekt, aber optisch stimmig. Gerade in Kombination mit dem Eichenparkett und den schwarzen Türgriffen entsteht ein kohärenter Look, der zum skandinavischen Stil passt.

Schlafzimmer: Eigennutzer kaufte noch während der Bauphase

Im Schlafzimmer wurde das gleiche Konzept wie im Wohnzimmer umgesetzt: neue Wände, neuer Boden, neuer Heizkörper. Ursprünglich war geplant, Vinyl zu verlegen, damit die Wohnung auch als Kapitalanlage vermietet werden kann. Vinyl ist robuster, leichter zu tauschen und für Mieter pflegeleichter. Letztlich entschied sich Johannes für verklebtes Eichenparkett, weil der Käufer ein Eigennutzer ist und sich das auch ausdrücklich gewünscht hatte.

Dieser Käufer ist übrigens eine kleine Geschichte für sich: Er hat während der Bauphase an der Tür geklingelt, nachdem er einen Aushang gesehen hatte. Johannes und sein Team hatten ein paar Flyer in der Stadt verteilt. Das hat gereicht, um den Deal ohne Onlineplattform abzuschließen. Der Käufer durfte sich noch den Bodenbelag aussuchen und hatte den einen oder anderen kleineren Sonderwunsch, der umgesetzt wurde.

Gäste-WC: Fliesenwahl, Hänge-WC und Wasseruhr neu gesetzt

Das separate Gäste-WC war beim Vorfinden mit Vinyl und verschiedenen Wandfliesen ausgestattet. Die Fliesen sahen für sich genommen nicht schlecht aus, passten aber nicht mehr zum neuen Gesamtkonzept.

Gewählt wurde eine 60 x 60 cm Fliese. Besonderheit: Die Fliese war genau so groß, dass sie bis zum Fensterbrett reicht. Das Fensterbrett wurde entfernt, damit die Fliese bündig anschließen kann. Dafür kam ein etwas niedrigerer Unterputzspülkasten von Geberit zum Einsatz. Die Druckplatte kommt ohne Chrom, was zum reduzierten Gesamtlook passt.

Zusätzlich wurden erledigt:

• Wasseruhr neu versetzt, jetzt unten zugänglich
• Hänge-WC neu eingebaut
• Neue Steckdosen und neues Waschbecken
• Wände komplett neu verputzt
• Spiegel bleibt
• Kleine Heizkörper für den Raum ausreichend

Elektro: Komplett neu und aufgerüstet

Die Elektrik war eine der umfangreichsten Einzelmaßnahmen. Ursprünglich gab es nur vier Sicherungen in der Wohnung. Das wurde komplett aufgerüstet: separater FI-Schalter für Herd und Waschmaschine, neue Steckdosenverteilung in allen Räumen. Ausgeführt von einem erfahrenen deutschen Elektrikermeister. Elektro ist ein Gewerk, bei dem kein Fix-and-Flip-Investor an der falschen Stelle sparen sollte. Fehler fallen beim Verkauf auf und können die Abnahme durch den Notar erschweren.

Die Küche: Schreinerlösung mit Stil und einem Hauch ChatGPT

Die Küche hat Johannes' Bruder Julian gebaut. Julian ist Schreinermeister und hat schon Küchen bis zu einem Wert von 200.000 australischen Dollar gefertigt. Diese hier ist deutlich schlichter, aber mit dem gleichen handwerklichen Anspruch ausgeführt.

Interessant ist der Entstehungsprozess: Julian hat den Rohbau zunächst mit ChatGPT visualisiert und sich vom KI-Tool inspirieren lassen. Herausgekommen ist ein Design mit wenig Hängeschränken, einem offenen Regalbereich oben und einem klaren, zurückhaltenden Look. Der Käufer war sofort begeistert und wollte es genau so.

Umgesetzt wurde das mit:

• Weißen Matten Fronten, zeitlos und pflegeleicht
• 12 mm dünner Kunststoff-Arbeitsplatte für einen schlanken Look
• Durchgehender LED-Leiste im Sockelbereich, schaltbar
• Soft-Close-Scharniere und Schubladen
• Push-to-Open ohne sichtbare Griffe
• Zeran-Induktionskochfeld mit integriertem Abzug nach unten (Umluft), dafür wurde im Sockel eine Lüftungsöffnung eingeplant

Die Küchengeräte hat der Käufer selbst besorgt, darunter ein freistehender Kühlschrank im Retrostil in Türkis, passend zur Kaffeemaschine. Die Küche gehört damit nicht zum Kaufpreis der Wohnung, sondern wurde separat vereinbart und direkt vom neuen Eigentümer bezahlt.

Badezimmer: Das Highlight der Wohnung

Das Badezimmer war beim Vorfinden in einem schlechten Zustand: eine alte Badewanne, ein Doppelwaschbecken, das seit zwei Jahren tropfte, verkalkte Fliesen und veraltete Leitungen. Der komplette Innenausbau wurde entfernt und neu aufgebaut.

Das Ergebnis ist eine fast bodenebene Dusche. Es gibt einen kleinen Keil als Podest, aber der gesamte Bereich ist mit Säbelschnittfliesen durchgehend befließt, was sauber und hochwertig aussieht. Eine Vorbauwand wurde eingezogen, um neue Wasserleitungen und Stränge zu verstecken. Die Wasseruhr wurde ebenfalls neu positioniert, jetzt zugänglich unter dem Waschbecken.

Die Decke ist abgehängt und indirekt beleuchtet. Hier gab es laut Johannes einige Dinge, die nicht so gelaufen sind wie geplant, die er in einem separaten Video aufarbeiten will. Baustellenrealität eben: Jede Renovierung bringt Überraschungen mit sich.

Weitere Details im Badezimmer:

• Unterschrank mit Eichenholz-Einlassung und indirekter LED-Beleuchtung unten
• Spiegelschrank bündig mit der Glasscheibe, ebenfalls von Julian gebaut
• Wandfliese in Limestone-Optik vom Großhändler, rund 28 Euro pro Stück
• Profilschienen im gleichen Limestone-Look
• Heizleiter neu eingebaut
• Türen und Zargen gleich wie im Rest der Wohnung
• Neue Sanitärinstallation durch Fachbetrieb

Eine Kleinigkeit, die Johannes im Nachhinein anders gemacht hätte: die Fugenfarbe. Sie hätte etwas heller sein müssen, um besser zur Fliese zu passen. Solche Details fallen erst auf, wenn das Endresultat vor einem steht.

Balkon: Douglasie, Markise und Heizstrahler auf Wunsch

Der Balkon war in schlechtem Zustand: Wände mit abgeplatzen Flächen, kein Stromanschluss, eine ausgeblichene gelb-gestreifte Markise. Das wurde komplett überarbeitet.

Die Wände wurden verputzt. Als Verkleidung kam eine Douglasie-Holzschalung zum Einsatz. Dabei wurde sorgfältig darauf geachtet, die Brüstungshöhe nicht zu überschreiten, also die Norm einzuhalten, obwohl die neue Verkleidung etwas höher ist als der Bestand. Die Bestandsfliesen an den Seiten blieben.

Auf Wunsch des Käufers wurde ein Heizstrahler montiert, mit einer Aufputzleitung vom Elektriker angeschlossen. Strom gab es vorher gar nicht auf dem Balkon. Die neue Steckdose wurde von innen nach außen verlegt.

Die Markise bekam einen neuen Stoffbezug in Grau, Kosten rund 250 Euro. Der Einbau klingt einfacher als er ist: Das Stoff-Kedern-System erfordert genaues Ausmessen und Einarbeitung. Johannes empfiehlt, zuerst den alten Stoff vollständig auszubauen und alle Details zu dokumentieren, bevor man den neuen bestellt.

Was dieses Projekt zeigt: Fix and Flip in der Praxis

Dieses Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in Deutschland funktioniert, wenn man es strukturiert angeht. Kein geheimnisvollen Deal, kein Glück, sondern ein öffentlich gelistetes Objekt, das den richtigen Blick braucht. Eine klare gestalterische Handschrift, ein zuverlässiges Handwerkernetzwerk und die Bereitschaft, auf den Käufer einzugehen.

Besonders interessant ist, dass der Käufer noch während der laufenden Bauphase gefunden wurde. Ein Aushang in der Nachbarschaft war ausreichend. Das zeigt: Du brauchst nicht zwingend eine Plattform wie ImmobilienScout oder Immowelt, wenn das Objekt gut ist und du frühzeitig kommunizierst.

Die Gesamtlaufzeit von sechs Monaten vom Ankauf bis zur Schlüsselübergabe ist für ein vollständig kernsaniertes Objekt realistisch. Die eigentliche Bauphase hat drei Monate gedauert, mit einigen Unterbrechungen. Wer Fix and Flip plant, sollte bei der Kalkulation immer Puffer einplanen: für unerwartete Befunde, Lieferzeiten und Koordinationsprobleme zwischen Gewerken.

Das gestalterische Konzept, das sich durch die gesamte Wohnung zieht, umfasst drei Elemente: Eichenholz als warmes Material, indirekte Beleuchtung für Atmosphäre und schwarze Akzente bei Griffen, Rahmen und Leisten. Das ist keine Zufallskomposition, sondern eine klare Designentscheidung, die den Verkauf erleichtert, weil potenzielle Käufer sofort ein stimmiges Bild vor Augen haben.

Das Projekt ist abgeschlossen, notariell beglaubigt und übergeben. Und bei Flipper Immo geht es direkt weiter, mit einer Messiwohnung und einem Reihenhaus, das bereits gesichert wurde.