Haus renovieren 2022: Renovierungskosten schätzen bei der Erstbesichtigung

Wie schätzt du bei der allerersten Besichtigung eines Hauses die Renovierungskosten realistisch ein? In diesem Video geht Johannes gemeinsam mit Makler Oliver durch ein Reiheneckhaus aus dem Baujahr 1966 und zeigt live, ohne vorherige Vorbereitung, was bei einem Fix-and-Flip-Projekt anfällt, was es kostet und wo die typischen Fallstricke liegen.

Das Objekt: Reiheneckhaus, Baujahr 1966, ca. 120 Quadratmeter Wohnfläche

Das besichtigte Objekt ist ein Reiheneckhaus aus dem Jahr 1966 mit rund 120 Quadratmeter Wohnfläche plus zusätzlicher Nutzfläche im Halbgeschoss. Das Grundstück misst etwa 40 Quadratmeter, das Haus liegt in Hanglage. Einige Maßnahmen wurden in der Vergangenheit bereits durchgeführt, zum Beispiel wurden Fenster und Balkontüren ausgetauscht und auf Dreifachverglasung umgerüstet. Die Heizung wurde im Jahr 2000 von Öl auf Gas umgestellt.

Das Video ist keine nachgestellte Besichtigung für YouTube, sondern eine echte Erstbesichtigung. Johannes hat das Haus vorher nicht gesehen. Genau das macht das Format so wertvoll: Du siehst, wie ein erfahrener Fix-and-Flip-Investor in Echtzeit denkt, priorisiert und kalkuliert.

Erster Eindruck: Was fällt sofort auf?

Beim Betreten des Hauses fallen sofort die abgehängten Holzdecken auf, die sich durch das gesamte Gebäude ziehen. Das ist typisch für Immobilien aus den 1960er Jahren. Johannes' klare Meinung dazu: alles runter. Die Frage ist nur, was dahinter zum Vorschein kommt. In manchen Fällen ist es eine saubere Betondecke, in anderen steckt dahinter alte Dämmung, die als Sondermüll entsorgt werden muss. Das ist eine klassische Überraschung bei älteren Bestandsobjekten und sollte im Kostenplan als Puffer berücksichtigt werden.

Ebenfalls direkt ins Auge fällt der Sicherungskasten. Der Zustand macht deutlich: Die Elektrik muss vollständig erneuert werden. Daran führt kein Weg vorbei, gerade bei einem Baujahr von 1966. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur Probleme beim Verkauf, sondern auch bei der Abnahme.

Raum für Raum: Was wird gemacht, was bleibt?

Ein guter Fix-and-Flip-Investor trifft bei der Besichtigung bereits die wichtigsten Entscheidungen. Was wird angefasst, was bleibt, wo lässt sich Geld sparen? Hier ist die Zusammenfassung der einzelnen Bereiche:

Kellergeschoss und Halbgeschoss

Das untere Geschoss wird offiziell als Keller geführt, hat aber durch die Hanglage Tageslicht und einen eigenen Eingang vom Garten. Ein Raum dort ist als Gästezimmer nutzbar. Johannes würde hier die Wände verputzen, die Holzdecken entfernen und den Boden mit Fliesen versehen. Die Fenster sind bereits in gutem Zustand und werden belassen.

Ein wichtiger Tipp für Fix-and-Flip-Einsteiger: Fenster, die nicht gemacht werden müssen, sind ein großes Plus. Der Austausch von Fenstern ist teuer und zeitaufwendig. Wenn die bestehenden Fenster noch zehn bis fünfzehn Jahre halten, ist das bares Geld.

Heizung

Die vorhandene Gasheizung ist ein Niedertemperaturgerät und müsste gesetzlich nicht zwingend ausgetauscht werden. Johannes würde sie stehen lassen, es sei denn, das Gesamtkonzept zielt auf eine energetische Kernsanierung ab. Das wäre dann aber kein Fix-and-Flip mehr, sondern ein anderes Projekt mit einem anderen Kalkulationsrahmen.

Zum Hintergrund: Wer eine Ölheizung gegen Pellets tauscht, kann laut Stand 2022 mit einer Förderung von rund 45 Prozent der Kosten rechnen. Bei einer Gasheizung liegt die Förderung bei etwa 38 Prozent. Wichtig dabei: Alle Arbeiten, die im Zusammenhang mit dem Heizungstausch anfallen, also auch Fliesen und Bodenarbeiten im betroffenen Raum, müssen mit auf das Angebot. Nur dann werden sie gefördert. Allerdings muss man die Kosten vorfinanzieren.

Wohnzimmer und Essbereich

Im Erdgeschoss liegt das Wohnzimmer direkt neben einer abgetrennten Küche. Johannes würde hier einen Wanddurchbruch machen und Wohn- und Essbereich zusammenlegen. Das entspricht dem, was junge Familien heute erwarten, und ist auch der Standard beim Neubau. Ein solcher Durchbruch kostet extra, weil es sich wahrscheinlich um eine tragende Wand handelt und ein Stahlträger gesetzt werden muss. Stahlträger sind allerdings je nach Marktlage schwer verfügbar und entsprechend teuer.

Die alte Küche würde Johannes auf eBay Kleinanzeigen einstellen, notfalls verschenken. Der Vorteil: Jemand anderes holt sie ab, man spart sich den Entsorgungsaufwand.

Im Wohnzimmer gibt es noch alten Stäbchenparkett, der zwar hochwertig ist, aber nicht mehr zeitgemäß wirkt. Der Teppich in angrenzenden Räumen muss raus. An einer Stelle gibt es einen kleinen Höhenunterschied von einem bis eineinhalb Zentimetern zwischen zwei Bodenbereichen. Empfehlung: Ausgleichsmasse drauf und alles auf eine Ebene bringen. Das kostet kaum etwas, vielleicht 50 Euro für die Masse, macht aber einen deutlichen Unterschied im Gesamteindruck.

Badezimmer unten

Das untere Bad lässt grundrisstechnisch kaum Veränderungen zu. Was gemacht werden kann: modernes Aufsatzwaschbecken, neue Duschbrause mit Regendusche, neue Armaturen. Johannes würde hier keine Leitungen unter Putz verlegen, weil das Wände und Decken aufschlitzen bedeutet und den Aufwand unnötig erhöht. Kosten für das untere Bad: rund 5.000 bis 6.000 Euro, je nach Ausstattungsstandard.

Schlafzimmer und Kinderzimmer

Das Schlafzimmer hat einen eigenen Balkonzugang und bietet sich als großes Master-Schlafzimmer an. Früher war der Raum durch eine Wand in zwei Kinderzimmer unterteilt, diese Wand wurde bereits entfernt. Was hier zu tun ist: Böden und Decken neu machen, Wände verputzen und streichen, Heizkörper können sogar einfach übergestrichen werden.

Das zweite Kinderzimmer eignet sich gut als Büro oder Schlafzimmer für Kind zwei oder drei. Für Familien mit mehreren Kindern ist mehr Platz immer ein Argument beim Kauf.

Badezimmer oben

Das obere Bad ist das aufwendigste Gewerk in diesem Projekt. Hier würde Johannes eine Badewanne behalten, weil die Zielgruppe Familien mit Kindern sind, und unten bereits eine Dusche vorhanden ist. Kinder brauchen eine Badewanne, das ist ein praktischer, kein ästhetischer Grund.

Konkrete Maßnahmen: hängende Toilette mit Geberit-Unterputzkasten, Aufsatzwaschbecken auf einem selbst geschreinerten Eichenunterschrank, schwarze Armaturen als Designakzent. Die Holzdecke würde Johannes konsequent abhängen, hinter Rigips verstecken und Spots einbauen. Der Grund: Wer Rigips direkt auf altes Holz anbringt, riskiert Schimmel. Außerdem weiß man nie, was hinter der alten Holzkonstruktion steckt. Kosten für das obere Bad: rund 10.000 bis 12.000 Euro inklusive Badewanne und Armaturen.

Die Kostenübersicht: Was kostet die Renovierung grob?

Johannes kalkuliert bei diesem Projekt schlüsselfertig, also inklusive Koordination und ohne Eigenleistung. Wer selbst mit anpackt und die Gewerke einzeln vergibt, kommt deutlich günstiger weg. Hier die Eckdaten:

• Verputzen, Streichen, Rigips, Tapeten entfernen, Böden entfernen: ca. 250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
• Badezimmer unten: ca. 5.000 bis 6.000 Euro
• Badezimmer oben mit Badewanne: ca. 10.000 bis 12.000 Euro
• Boden (Eichenparkett, hochwertig): ca. 35 bis 38 Euro pro Quadratmeter für das Material, Verlegung inklusive Trittschalldämmung bei rund 54 Euro pro Quadratmeter
• Elektrik komplett neu: mehr als 15.000 Euro, eher nach oben offen
• Gesamtrenovierung schlüsselfertig: rund 900 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter, also bei 120 Quadratmetern über 80.000 Euro
• Mit Eigenleistung und eigenem Gewerkemanagement: eher um die 60.000 Euro
• Zusätzlicher Puffer für Überraschungen, Garten, Fassade, Geländer: mindestens 10.000 Euro extra einplanen

Hinweis: Diese Preise beziehen sich auf das Allgäu und das Jahr 2022. In München oder anderen Metropolen fallen die Kosten höher aus, in strukturschwächeren Regionen möglicherweise niedriger. Wer über Plattformen wie MyHammer Handwerker sucht, zahlt in der Regel mehr als jemand mit einem eigenen Handwerkernetzwerk.

Was muss zwischen Einkauf und Verkauf drinstecken?

Johannes nennt eine klare Faustregel: Zwischen dem Einkaufspreis und dem geplanten Verkaufspreis sollten mindestens 2.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Bei 120 Quadratmetern sind das 240.000 Euro Puffer zwischen Ein- und Verkauf. Davon gehen rund 1.000 Euro pro Quadratmeter für die Renovierung ab. Was bleibt, deckt Kaufnebenkosten, Finanzierung, Verkaufskosten und den tatsächlichen Gewinn.

Wer für weniger flippt, kann das natürlich tun. Aber gerade 2022, mit steigenden Materialpreisen, angespannten Lieferketten und einem Markt, der sich gerade vom Verkäufer- zum Käufermarkt verschiebt, ist ein großzügiger Puffer keine Vorsicht, sondern Pflicht.

Das Prinzip der Standardisierung: Warum du nicht jedes Mal neu entscheiden solltest

Einer der wichtigsten Hinweise im Video ist gleichzeitig einer der meistunterschätzten. Johannes erklärt, dass er bei seinen Projekten rund 95 Prozent aller Materialien standardisiert hat. Immer der gleiche Boden, immer die gleichen Fliesen, immer die gleichen Armaturen. Das ist kein Mangel an Kreativität, sondern ein Zeichen von Professionalität.

Der Grund ist einfach: Als Fix-and-Flip-Investor baust du nicht für dich selbst, sondern für eine möglichst breite Käuferschicht. Ein zeitloses, neutrales Design spricht mehr potenzielle Käufer an als ein individueller Stil. Außerdem sparst du dir bei jedem Projekt Dutzende Entscheidungen, die Zeit kosten und Fehler produzieren. Das eingesparte Kopfkino investierst du lieber in die Suche nach dem nächsten guten Objekt.

Designakzente kannst du trotzdem setzen, zum Beispiel durch schwarze Armaturen, einen Eichen-Waschtischunterschrank oder moderne Spotbeleuchtung. Aber das Grundgerüst bleibt gleich. Copy and Paste ist beim Flipping keine Schwäche, es ist das System.

Fazit: Was du aus dieser Besichtigung mitnehmen kannst

Dieses Video zeigt anschaulich, wie eine professionelle Erstbesichtigung für einen Fix-and-Flip funktioniert. Du gehst nicht mit einer langen Checkliste rein, sondern mit einem geschulten Blick, der sich aus Erfahrung entwickelt. Du erkennst schnell, was unvermeidbar ist, zum Beispiel eine neue Elektrik bei einem Haus aus den 1960ern, und was du getrost stehen lassen kannst, zum Beispiel Fenster, die noch gut in Schuss sind.

Die Kostenschätzung auf dem Daumen ist kein Raten, sondern das Ergebnis aus Erfahrungswerten, einem funktionierenden Handwerkernetzwerk und dem Wissen um aktuelle Marktpreise. Wer das System einmal aufgebaut hat, weiß beim Betreten eines Raumes oft schon, was das Ergebnis kosten und wie es aussehen wird.

Das Objekt hat Johannes und Oliver übrigens am Ende nicht gekauft, aber aus anderen Gründen, nicht wegen der Substanz.