Haus renovieren 2022 | Renovierungskosten schätzen bei Erstbesichtigung

Wie schätzt du Renovierungskosten schon bei der ersten Besichtigung realistisch ein? In diesem Video nimmt dich Johannes mit auf eine echte, ungestellte Erstbesichtigung eines Reiheneckhauses aus dem Jahr 1966 im Allgäu. Gemeinsam mit Makler Oliver geht er Raum für Raum durch, zeigt dir worauf du achten musst und liefert am Ende konkrete Kostenpauschalen für eine typische Fix-and-Flip-Renovierung.

Was erwartet dich bei einer typischen Erstbesichtigung?

Wenn du Fix and Flip ernsthaft betreiben willst, musst du lernen, ein Objekt schnell und nüchtern einzuschätzen. Johannes hat sich für dieses Video bewusst dazu entschieden, laut zu denken, also alles zu kommentieren, was ihm bei der Besichtigung auffällt. Das Haus ist ein Reiheneckhaus, Baujahr 1966, mit rund 120 Quadratmetern Wohnfläche zuzüglich Nutzfläche im Hanggeschoss. Das Grundstück hat knapp 40 Quadratmeter. An dem Objekt wurden in der Vergangenheit bereits einige Maßnahmen durchgeführt, unter anderem wurden Fenster und Balkontüren ausgetauscht.

Das Wichtigste vorab: Diese Besichtigung ist keine Inszenierung für die Kamera. Johannes sieht das Objekt zum ersten Mal. Genau das macht das Video so wertvoll, du siehst, wie ein erfahrener Investor wirklich denkt, bewertet und priorisiert.

Raumweise Analyse: Was fällt sofort auf?

Der erste Blick ins Innere zeigt typische Merkmale eines Hauses aus den 1960er Jahren: abgehängte Holzdecken im gesamten Haus, altes Stäbchenparkett, Tapeten, die komplett runter müssen, und oberflächlich verlegte Rohre. Johannes geht das strukturiert an.

• Holzdecken: Konsequent entfernen. Dahinter kann eine saubere Betondecke stecken, aber auch illegale Altdämmung, die als Sondermüll entsorgt werden muss. Das lässt sich pauschal nicht vorhersagen und ist eine klassische Überraschung beim Fix and Flip.
• Fenster und Balkontüren: Bereits ausgetauscht, dreifach verglast. Das ist ein echter Pluspunkt. Fenster, die nicht gemacht werden müssen, sparen nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Koordinationsaufwand.
• Böden: Stäbchenparkett ist zwar hochwertig, entspricht aber nicht mehr dem aktuellen Geschmack. Es kommt raus. Teppiche ebenfalls. In Übergangsbereichen mit Höhenunterschied empfiehlt Johannes, mit Ausgleichsmasse auf Bodenniveau zu bringen. Kosten dafür: rund 50 Euro, aber der optische und praktische Effekt ist enorm.
• Tapeten und Putz: Alles runter, neu verputzen und streichen. Kein Kompromiss.
• Heizkörper: In den Zimmern in Ordnung, können bleiben oder einfach übergestrichen werden.

Der Sicherungskasten: Elektrik muss komplett neu

Einer der größten Kostenpunkte ist die Elektrik. Der Sicherungskasten im Haus ist veraltet und entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen. Bei einem Baujahr von 1966 ist das keine Überraschung, aber man muss es einkalkulieren. Die Elektrik muss vollständig erneuert werden, da führt kein Weg dran vorbei. Das Schlitzen der Wände für neue Leitungen ist aufwendig und treibt die Kosten nach oben. Johannes schätzt hier locker über 15.000 Euro.

Gasheizung: Tauschen oder lassen?

Die Heizung wurde im Jahr 2000 von Öl auf Gas umgestellt. Es handelt sich um ein Niedertemperaturgerät, das gesetzlich nicht ausgetauscht werden muss. Johannes ist klar: Er würde die Heizung nicht anfassen. Wer auf die grüne Schiene will, also Korkdämmung, Dreifachverglasung, Wärmepumpe, der redet über eine Kernsanierung und nicht mehr über Fix and Flip.

Interessant ist in diesem Zusammenhang ein Hinweis zur staatlichen Förderung: Wenn du eine Gasheizung durch eine moderne, geförderte Alternative ersetzt, bekommst du aktuell rund 38 Prozent der Kosten zurückerstattet. Bei einem Wechsel von Öl auf Pellets sogar bis zu 45 Prozent. Allerdings musst du die Kosten vorstrecken und alle Maßnahmen, die für den Einbau der neuen Heizung notwendig sind, also auch Fliesen und Putzarbeiten in dem Raum, auf das Angebot schreiben, damit sie förderfähig sind.

Wohnzimmer und Küche: Durchbruch als Mehrwert

Im Wohnbereich liegt der Fokus auf einem geplanten Wanddurchbruch zwischen Wohnzimmer und Küche. Der offene Wohn- und Essbereich ist das, was Familien heute erwarten. Wer neu baut, macht das so. Beim Fix and Flip nimmst du das vorweg und erhöhst damit die Attraktivität für genau die Käuferschicht, die du ansprechen willst.

Die alte Küche? Auf Ebay Kleinanzeigen stellen. Auch wenn dabei nur 100 Euro rausspringen oder gar nichts, der eigentliche Vorteil ist, dass jemand anderes sie abholt. Du sparst dir den Aufwand, das Ding zum Wertstoffhof zu bringen.

Im Küchenbereich selbst verzichtet Johannes bewusst auf einen Fliesenspiegel. Der Grund: Du weißt nicht, wo die neue Küche stehen wird, ob eine Insel gewünscht ist oder nicht. Deshalb lieber alles verputzen, Boden entfernen und einen neutralen Ausgangszustand schaffen.

Das Bad: Wo die meisten Überraschungen stecken

Das Bad ist beim Fix and Flip immer der Raum, in dem kreatives Arbeiten gefragt ist und wo sich die meisten unerwarteten Kostenpunkte verstecken. In diesem Objekt gibt es zwei Bäder, eines im Untergeschoss und eines im Obergeschoss.

Für das untere Bad plant Johannes eine moderne Dusche mit Glaswand und Regendusche, ein Aufsatzwaschbecken auf einer selbst geschreinerten Eichenplatte und schwarze Armaturen. Viel unter Putz arbeiten würde er hier nicht, weil das bedeutet, Wände und Decken aufzuschlitzen. Stattdessen: sauber renovieren, was sichtbar ist, und gut ist es.

Beim oberen Bad bleibt die Badewanne, weil das Objekt an eine Familie verkauft werden soll. Mit Kindern braucht man eine Wanne, keine zweite Dusche. Die Toilette soll als Hängetoilette mit einem Geberit-Unterputzkasten eingebaut werden. Die Holzdecke wird abgehängt und mit Rigips und Spots neu gestaltet. Wichtig: Johannes empfiehlt ausdrücklich, die alte Holzdecke wirklich zu entfernen und nicht einfach Rigips draufzuschrauben. Schimmel unter dem Holz wäre sonst ein teures Problem.

Das Schlafzimmer und die Kinderzimmer

Das Schlafzimmer hat einen eigenen Balkonzugang und ist großzügig geschnitten. Es bietet sich als Master Bedroom an. Im Original-Grundriss waren hier zwei getrennte Zimmer, die irgendwann zu einem zusammengelegt wurden. Das sieht man am Bodenunterschied von rund einem Zentimeter, den man mit Ausgleichsmasse angleichen muss.

Das Kinderzimmer bietet einen schönen Ausblick über die Stadt und liegt ruhig in der Hanglage. Ein weiteres kleines Zimmer könnte als Büro oder zusätzliches Kinderzimmer genutzt werden. Für Johannes gilt: Für Familien ist mehr Zimmer immer besser.

Standardisierung als Schlüssel zum effizienten Flip

An dieser Stelle teilt Johannes einen der wichtigsten Grundsätze seiner Fix-and-Flip-Strategie: Standardisierung. Wer mehrere Objekte renoviert, sollte sich ein System aufbauen. Gleicher Boden, gleiche Fliesen, gleiche Armaturen. Rund 95 Prozent aller Materialentscheidungen sind bei ihm standardisiert. Das bedeutet weniger Entscheidungen, weniger Zeitaufwand und eine klare Linie, die möglichst breite Käuferschichten anspricht.

Als Eigennutzer kannst du dir natürlich jeden Fliesen-Schattenton aussuchen, den du willst. Als Investor, der das Objekt weiterverkauft, willst du ein sauberes, zeitgemäßes Design, das so viele potenzielle Käufer wie möglich anspricht. Kein Kunstwerk, kein Experiment, sondern ein verlässliches Ergebnis.

Konkrete Renovierungskosten auf einen Blick

Am Ende der Besichtigung zieht Johannes die Zahlen zusammen. Er weist ausdrücklich darauf hin, dass diese Preise regional unterschiedlich sind und auf seinen Kontakten im Allgäu basieren. Wer über Portale wie MyHammer geht, zahlt in der Regel mehr als jemand, der auf bewährte Handwerker aus dem eigenen Netzwerk zurückgreift.

• Verputzen, Streichen, Tapeten entfernen, Böden abklopfen, Entrümpelung: rund 250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
• Badezimmer unten: ca. 5.000 bis 6.000 Euro je nach Ausstattungsstandard
• Badezimmer oben mit Badewanne: ca. 10.000 bis 12.000 Euro, wobei Johannes das eher pessimistisch kalkuliert, um einen Puffer zu haben
• Boden (hochwertiger Eichenparkett inkl. Trittschalldämmung): rund 54 Euro pro Quadratmeter, der Bodenbelag selbst ca. 35 bis 38 Euro pro Quadratmeter
• Elektrik komplett neu: deutlich über 15.000 Euro
• Puffer für Außenbereich, Fassade, Garten, Geländer und sonstige Überraschungen: mindestens 10.000 Euro extra

Alles zusammengerechnet ergibt sich bei diesem Objekt mit rund 120 Quadratmetern ein schlüsselfertiger Renovierungsaufwand von ca. 1.000 Euro pro Quadratmeter, also grob 80.000 bis 90.000 Euro gesamt. Wer eigenleistet und die einzelnen Gewerke selbst koordiniert, kann das auf rund 60.000 Euro drücken.

Was muss zwischen Einkauf und Verkauf liegen?

Johannes nennt eine klare Faustformel für einen wirtschaftlich sinnvollen Fix and Flip: Zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis sollten mindestens 2.000 Euro pro Quadratmeter Puffer liegen. Davon gehen rund 1.000 Euro für die Renovierung drauf, die restlichen 1.000 Euro pro Quadratmeter sind dein Gewinn, aus dem du alle weiteren Kosten wie Makler, Notar, Steuern und Finanzierung deckst.

Dieses Objekt war für Johannes und Oliver letztendlich nicht das Richtige, aus anderen Gründen. Aber die Methodik, die im Video gezeigt wird, lässt sich auf praktisch jedes Bestandsobjekt übertragen. Du musst kein Gutachter sein, um bei einer Erstbesichtigung ein realistisches Kostenbild zu bekommen. Du brauchst Erfahrung, ein System und die Bereitschaft, ehrlich hinzuschauen.