Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Zusammensetzung, Rücklage und Rendite
Was das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung ist
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die du als Eigentümer einer Eigentumswohnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft leistest. Es deckt die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten des Gemeinschaftseigentums sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ab. Die Höhe wird im Wirtschaftsplan festgelegt und von der Eigentümerversammlung beschlossen, abgerechnet wird einmal jährlich über die Jahresabrechnung. Daraus ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Woraus sich das Hausgeld zusammensetzt
Das Hausgeld ist keine feste Gebühr, sondern eine Sammelposition. Typisch enthalten sind:
Heizung und Warmwasser, sofern zentral versorgt wird
Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser
Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst
Allgemeinstrom für Treppenhaus, Keller und Außenanlage
Hausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister
Gebäudeversicherung und Haftpflicht der Gemeinschaft
Wartung von Aufzug, Heizung, Rauchmeldern, Lüftung
Verwaltervergütung
Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Verteilt werden die Kosten in der Regel nach Miteigentumsanteilen, bei Heizung und Warmwasser nach Verbrauch entsprechend der Heizkostenverordnung. Die Teilungserklärung kann abweichende Schlüssel vorsehen, deshalb liest du sie vor dem Kauf.
Umlagefähig und nicht umlagefähig
Für dich als Vermieter ist die entscheidende Frage nicht, wie hoch das Hausgeld ist, sondern welcher Teil davon bei dir hängen bleibt. Umlagefähig auf den Mieter sind nur die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung.
| Position | Umlagefähig auf den Mieter |
| Heizung, Wasser, Müll, Allgemeinstrom | Ja |
| Gartenpflege, Hausreinigung, Hausmeister | Ja, Hausmeister ohne Reparaturanteil |
| Gebäudeversicherung | Ja |
| Verwaltervergütung | Nein |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | Nein |
| Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | Nein |
Der nicht umlagefähige Teil liegt bei vielen Objekten zwischen einem Viertel und einem Drittel des Hausgelds. Genau dieser Teil mindert deinen Überschuss.
Die Erhaltungsrücklage
Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt, ist Geld der Gemeinschaft für Dach, Fassade, Fenster, Heizung und andere Bauteile des Gemeinschaftseigentums. Sie gehört nicht dir persönlich, sondern bleibt beim Verkauf im Topf der Gemeinschaft. Eine dünne Rücklage ist kein Schnäppchen, sondern eine verschobene Rechnung: Fehlt Geld für eine anstehende Maßnahme, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage, und die trifft dich nach Miteigentumsanteilen.
Prüfe deshalb immer den Stand der Rücklage, das Alter der großen Bauteile und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung. Dort stehen beschlossene und diskutierte Maßnahmen, die im Kaufpreis noch nicht eingepreist sind.
Rechenbeispiel: So stark drückt das Hausgeld die Rendite
Eine Wohnung mit 70 Quadratmetern, Kaufpreis 210.000 Euro, Kaltmiete 700 Euro im Monat, also 8.400 Euro im Jahr. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,0 Prozent.
Das Hausgeld beträgt 280 Euro im Monat, davon sind 190 Euro umlagefähig und 90 Euro nicht. Die 90 Euro bleiben bei dir, das sind 1.080 Euro im Jahr. Rechnest du zusätzlich 500 Euro eigene Instandhaltung für das Sondereigentum, bleiben von den 8.400 Euro noch 6.820 Euro. Bezogen auf den Kaufpreis plus rund 10 Prozent Kaufnebenkosten, also 231.000 Euro, ergibt das eine Nettorendite von rund 2,95 Prozent.
Ein Hausgeld von 380 statt 280 Euro bei gleichem Umlageanteil würde weitere 1.200 Euro im Jahr kosten und die Rendite auf etwa 2,4 Prozent drücken. Die Miete ist gleich geblieben, der Kaufpreis auch.
Relevanz für Fix und Flip und für den Bestand
Beim Fix und Flip zahlst du das Hausgeld über die gesamte Haltedauer selbst, ohne Mieteinnahmen. Bei acht Monaten Haltedauer und 280 Euro im Monat sind das 2.240 Euro, die in deine Kalkulation gehören, nicht in die Kategorie Kleinkram. Dazu kommt das Risiko einer Sonderumlage, die während deiner Haltedauer beschlossen wird und die du als Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit trägst.
Umgekehrt ist ein hohes Hausgeld in einem gut gepflegten Haus mit voller Rücklage oft ein Vorteil: Das Haus ist saniert, Käufer sehen frische Fenster und ein dichtes Dach, und du verkaufst ohne Diskussion über anstehende Maßnahmen. Wir schauen deshalb nie auf die Zahl allein, sondern immer auf Zahl plus Zustand plus Rücklage.
Häufige Fehler
Das komplette Hausgeld als umlagefähig rechnen und die Rendite dadurch um einen halben Prozentpunkt zu hoch ansetzen
Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen nicht lesen und beschlossene Sonderumlagen übersehen
Ein auffällig niedriges Hausgeld als Qualitätsmerkmal werten statt als Hinweis auf fehlende Rücklage
Die Teilungserklärung ignorieren und mit dem falschen Verteilerschlüssel rechnen
Beim Flip die Hausgeldzahlungen über die Haltedauer nicht in die Haltekosten einrechnen
Was du vor dem Kauf anforderst
Wirtschaftsplan, die letzten beiden Jahresabrechnungen, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und den aktuellen Stand der Erhaltungsrücklage. Wenn der Verkäufer oder der Verwalter diese Unterlagen nicht liefert, ist das selbst schon eine Information. Steuerlich kannst du den auf dich entfallenden Anteil an tatsächlich verausgabten Erhaltungskosten geltend machen, die reine Einzahlung in die Rücklage dagegen nicht. Die genaue Behandlung besprichst du mit deinem Steuerberater.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Hausgeld pro Quadratmeter?
In der Regel liegt das Hausgeld zwischen etwa 3 und 5 Euro pro Quadratmeter im Monat. Häuser mit Aufzug, Tiefgarage, Concierge oder großer Außenanlage liegen darüber, einfache Objekte ohne Zentralheizung darunter. Entscheidend ist nicht der Betrag allein, sondern die Aufteilung zwischen umlagefähigen Kosten und Rücklage.
Was passiert, wenn ich das Hausgeld nicht zahle?
Die Eigentümergemeinschaft kann das Hausgeld einklagen und im Extremfall die Zwangsversteigerung deiner Wohnung betreiben. Rückstände belasten außerdem die gesamte Gemeinschaft, weil Rechnungen trotzdem beglichen werden müssen. Wenn du eine Abrechnung für falsch hältst, zahlst du zunächst weiter und gehst den Beschluss auf dem vorgesehenen Weg an.
Ist das Hausgeld komplett auf den Mieter umlegbar?
Nein. Umlagefähig sind nur die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung, etwa Heizung, Wasser, Müll, Versicherung und Gartenpflege. Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bleiben bei dir. Bei vielen Objekten sind das ein Viertel bis ein Drittel des gesamten Hausgelds.
Bekomme ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf zurück?
Nein. Die angesparte Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft und geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Du kannst sie aber in der Preisverhandlung als Argument nutzen, weil eine gut gefüllte Rücklage das Risiko einer Sonderumlage für den Käufer deutlich senkt.
Lohnt sich eine Wohnung mit hohem Hausgeld?
Das hängt davon ab, was dahintersteckt. Ein hohes Hausgeld wegen starker Rücklagenbildung in einem sanierten Haus ist meist besser als ein niedriges Hausgeld in einem Haus mit altem Dach und leerer Kasse. Rechne immer mit dem nicht umlagefähigen Anteil und prüfe die Versammlungsprotokolle.
