Heizungsgesetz abgeschafft! Öl und Gas Heizungen wieder erlaubt und was das für dich bedeutet

Das berüchtigte Habeck-Heizungsgesetz ist Geschichte. Die Koalition hat neue Eckpunkte für ein überarbeitetes Heizungsgesetz vorgelegt, das einige der heftig diskutierten Regelungen kippt und neue Spielregeln einführt. Was das konkret für dich als Immobilieninvestor, Vermieter oder Häuslebauer bedeutet, erklärt Johannes in diesem Video.

Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich ändert

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), für viele das Unwort der letzten Jahre, wird durch das sogenannte Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst. Der wohl wichtigste Punkt: Die berühmte 65-Prozent-Regel fällt weg. Diese Regel schrieb vor, dass neue Heizungen künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Damit ist jetzt Schluss.

Öl- und Gasheizungen dürfen wieder ohne Einschränkungen eingebaut werden. Das klingt nach einer Kehrtwende, und das ist es im Grunde auch. Vor zwei Jahren war die politische Botschaft noch eindeutig: Öl und Gas sind Auslaufmodelle, die sofort aus den Heizungskellern verschwinden müssen. Heute sieht die Gesetzeslage anders aus.

Was aber bleibt, ist ein langfristiger Übergang. Der Ansatz verschiebt sich dabei grundlegend: Nicht mehr die Heizungsanlage selbst wird reguliert, sondern der Brennstoff, der darin verfeuert wird. Das ist aus Sicht vieler Eigentümer und Investoren die deutlich sinnvollere Lösung.

Die neuen Regeln im Detail

Das neue Gesetz bringt konkrete Zeitpläne mit:

• Ab 2028 können Energieversorger schrittweise grüne Anteile ins Netz einspeisen und müssen das zunehmend auch tun.
• Ab 2029 müssen neue Öl- und Gasheizungen mit mindestens 10 Prozent Biogasanteil betrieben werden.
• Erlaubte erneuerbare Brennstoffe sind dabei Biomethan, grüner Wasserstoff und blauer Wasserstoff.

Der 10-Prozent-Anteil klingt auf dem Papier nach einer Hürde, wird in der Praxis aber kaum ein Problem darstellen. Wenn dieser Anteil erst einmal zum Standard im Gasnetz gehört, läuft das für die meisten Heizungen automatisch mit. Handwerker und Industrie werden sich entsprechend anpassen, da ist Johannes überzeugt.

Was bleibt unverändert?

Trotz der Lockerungen gibt es Punkte, die bestehen bleiben:

• Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) bleibt mindestens bis 2029 gesichert.
• Die Wärmepumpenförderung ist weiterhin mit bis zu 70 Prozent möglich.
• Die kommunale Wärmeplanung läuft weiter: Großstädte müssen bis 2026 Pläne vorlegen, kleine Kommunen bis 2028.
• Das Klimaziel bleibt unverändert: Ab 2045 soll nur noch klimaneutral geheizt werden.

Was sich dagegen weiter entwickeln wird: die CO2-Preise und die damit verbundenen Steuern auf fossile Brennstoffe. Die fallen nicht weg, im Gegenteil. Wer also eine Öl- oder Gasheizung betreibt, muss damit rechnen, dass der Brennstoff über die Jahre spürbar teurer wird. Das ist ein Punkt, den du bei deiner Kalkulation nicht vergessen solltest.

Was bedeutet das konkret für Immobilieninvestoren?

Für Johannes als Immobilieninvestor ändert sich in der täglichen Praxis erstmal wenig. Ja, Öl- und Gasheizungen sind wieder legal verbaubar. Aber das allein reicht nicht als Investmentgrundlage.

Der entscheidende Punkt: Banken werden ihre eigenen Energiestandards nicht von heute auf morgen über Bord werfen. Wer eine Immobilie mit schlechter Energieklasse und alter Ölheizung finanzieren möchte, wird bei der Bank schnell auf Widerstand stoßen. Finanzierungsinstitute sind konservativ. Sie wollen kein Objekt finanzieren, das in 10 oder 15 Jahren durch hohe Betriebskosten an Wert verliert oder schwer weiterzuverkaufen ist.

Dasselbe gilt für den Weiterverkauf. Wer eine renovierte Immobilie gewinnbringend verkaufen möchte, braucht einen Käufer, der das Objekt ebenfalls finanzieren kann. Und auch dieser Käufer sitzt vor einer Bank, die auf die Energieklasse schaut. Eine schlechte Energieklasse und eine veraltete Heizanlage machen den Verkauf schwerer und drücken den erzielbaren Preis.

Johannes bleibt daher bei seiner klaren Strategie: Einkauf maximal bis Energieklasse D, egal ob zur Vermietung oder für ein Fix-and-Flip-Projekt. Energie ist und bleibt ein zentrales Thema im deutschen Immobilienmarkt. Wer das ignoriert, riskiert beim Verkauf oder bei der Finanzierung unangenehme Überraschungen.

Wärmepumpe ja oder nein?

Wer aktuell ohnehin über einen Heizungstausch nachdenkt, für den ist die Situation jetzt klar: Die Förderung für Wärmepumpen steht weiterhin zur Verfügung und ist mit bis zu 70 Prozent sehr attraktiv. Wer also eh saniert, sollte diese Förderung mitnehmen.

Johannes selbst kernsaniert gerade ein Reihenhaus energetisch komplett und hat dabei auf eine Kombination aus Photovoltaik und Wärmepumpe gesetzt. Das macht in diesem Projekt energetisch und wirtschaftlich Sinn und zahlt sich auch beim späteren Verkauf aus.

Wer hingegen noch eine funktionierende alte Öl- oder Gasheizung hat und keine Sanierung plant, kann erstmal entspannt bleiben. Der anstehende 10-Prozent-Biogasanteil ab 2029 wird kein Problem sein, weil sich der Markt und die Versorger bis dahin darauf einstellen werden.

Die Zahlen hinter der Heizungsdebatte

Interessant ist auch ein Blick auf die tatsächliche Marktentwicklung der letzten Jahre. Diese Zahlen zeigen, wie stark die politische Debatte das Kaufverhalten beeinflusst hat:

• 2018: rund 84.000 verbaute Wärmepumpen in Deutschland
• 2021: bereits rund 300.000 Wärmepumpen, fast viermal so viele wie drei Jahre zuvor
• 2023: Rekordhoch von rund 356.000 Wärmepumpen, befeuert durch die GEG-Debatte
• 2024: Einbruch um knapp 50 Prozent, Markt pendelt sich bei rund 300.000 Einheiten pro Jahr ein

Die Ironie dabei ist bemerkenswert: Ausgerechnet 2023, dem Jahr in dem Öl- und Gasheizungen politisch verteufelt wurden und die Wärmepumpe als einzige Lösung galt, war gleichzeitig ein absolutes Rekordjahr für den Absatz von Gasheizungen und Ölheizungen. Die Verkaufszahlen stiegen dort um über 100 Prozent, weil viele Eigentümer schnell noch eine neue konventionelle Heizung eingebaut haben, bevor das alte GEG in Kraft treten sollte.

Das zeigt, wie politische Debatten den Markt bewegen, manchmal in die entgegengesetzte Richtung von dem, was beabsichtigt war.

Wann kommt das neue Gesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll voraussichtlich im Sommer 2026 in Kraft treten. Bis dahin gilt das bestehende GEG weiter. Für dich als Investor oder Eigentümer heißt das: Bis zum Sommer gelten die alten Regeln, danach die neuen.

Für Johannes ändert sich bis dahin in der Praxis nichts. Er fährt weiter auf Sicherheit, kauft gute Energieklassen ein und saniert konsequent. Das ist die Strategie, die langfristig funktioniert, unabhängig davon, was gerade in Berlin diskutiert wird.

Wenn du heute über einen Heizungstausch nachdenkst, lohnt es sich, die langfristigen Betriebskosten im Blick zu behalten. Steigende CO2-Preise und politische Unwägbarkeiten machen fossile Brennstoffe auf lange Sicht teurer. Das beeinflusst nicht nur deine eigene Heizkostenrechnung, sondern auch die Attraktivität deiner Immobilie für Mieter, Käufer und Banken.