Heizungsgesetz abgeschafft! Öl und Gas Heizungen wieder erlaubt und was das für dich bedeutet

Das alte Heizungsgesetz, das Immobilieninvestoren und Hausbesitzer gleichermaßen verunsichert hat, ist Geschichte. Die Koalition hat neue Eckpunkte vorgelegt, die 65-Prozent-Regel fällt weg, und Öl- sowie Gasheizungen dürfen wieder ohne Einschränkungen eingebaut werden. Was das konkret für dich als Investor oder Hausbesitzer bedeutet, erklärt Johannes in diesem Video.

Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich ändert

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), für viele das Unwort der letzten Jahre, wird abgelöst. An seine Stelle tritt das sogenannte Gebäudemodernisierungsgesetz, das voraussichtlich im Sommer 2026 in Kraft tritt. Bis dahin gilt das bisherige GEG noch weiter. Die wichtigste Änderung auf einen Blick: Die berühmte 65-Prozent-Regel fällt komplett weg.

Diese Regel hatte vorgeschrieben, dass neue Heizungsanlagen mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Das hat Hausbesitzer und Investoren in den letzten zwei Jahren massiv unter Druck gesetzt. Jetzt ist dieser Zwang vom Tisch. Öl- und Gasheizungen dürfen wieder ohne Auflagen eingebaut werden.

Was kommt stattdessen? Das neue Gesetz setzt nicht mehr auf der Ebene der Heizungsanlage an, sondern reguliert den Brennstoff. Das ist ein grundlegender Systemwechsel und aus Sicht vieler Experten der sinnvollere Ansatz. Konkret sieht das neue Regelwerk folgendes vor:

• Ab 2028 müssen Energieversorger schrittweise grüne Anteile in ihr Netz einspeisen.
• Ab 2029 müssen neue Öl- und Gasheizungen mit mindestens 10 Prozent Biogasanteil versorgt werden.
• Erlaubte Brennstoffe sind dabei Biomethan, grüner Wasserstoff und blauer Wasserstoff.

Der 10-Prozent-Biogasanteil klingt zunächst nach einem neuen Zwang, ist in der Praxis aber kaum ein Problem. Sobald dieser Standard in der Versorgung etabliert ist, wird der Anteil schlicht automatisch mitgeliefert. Hauseigentümer müssen dafür nichts Besonderes tun. Die Industrie und der Handwerkermarkt werden nachziehen.

Was bleibt gleich: Foerderungen und Klimaziele

Nicht alles ändert sich. Es gibt einige wichtige Punkte, die bestehen bleiben und die du kennen solltest:

• Die BEG-Zuschüsse (Bundesförderung für effiziente Gebäude) bleiben mindestens bis 2029 gesichert.
• Die Wärmepumpenförderung ist nach wie vor mit bis zu 70 Prozent möglich.
• Die kommunale Wärmeplanung läuft weiter: Grossstädte müssen bis 2026, kleine Kommunen bis 2028 ihre Pläne vorlegen.
• Das Klimaziel bleibt unverändert: Ab 2045 soll klimaneutral geheizt werden. Diese Enddaten und CO2-Ziele wurden nicht angetastet.

Ein wichtiger Hinweis zu den Kosten: Auch wenn Öl- und Gasheizungen jetzt wieder frei verbaubar sind, werden die CO2-Preise weiter steigen. Fossile Brennstoffe werden durch diese politischen Mechanismen langfristig teurer. Das sollte bei jeder Investitionsentscheidung im Hinterkopf bleiben.

Was bedeutet das konkret fuer Immobilieninvestoren?

Als Investor kann man jetzt theoretisch wieder mutiger an Objekte mit Öl- oder Gasheizung herangehen. Das war die letzten zwei Jahre faktisch ein Tabu. Doch ganz so einfach ist es nicht, und das hat vor allem einen Grund: die Banken.

Banken sind konservative Institutionen. Sie werden ihre internen Energievorgaben für die Finanzierung nicht von heute auf morgen über Bord werfen, nur weil der Gesetzgeber zurückgerudert ist. Wer eine Wohnung mit Ölheizung kaufen und finanzieren will, wird von der Bank nach wie vor kritisch beäugt. Der Gedanke dahinter ist simpel: Eine Immobilie, die in 10 oder 15 Jahren hohe Betriebskosten verursacht, ist ein Finanzierungsrisiko. Das gilt heute genauso wie gestern.

Deshalb lautet die klare Empfehlung: Auch in Zukunft nur Objekte bis maximal Energieklasse D einkaufen, egal ob zur Vermietung oder zur Aufbereitung im Fix-and-Flip-Stil. Die Energieklasse bleibt ein zentrales Kriterium, weil sie nicht nur die Bank beim Ankauf betrifft, sondern auch den Endkaeufer beim Weiterverkauf. Wer eine sanierte Immobilie mit schlechter Energiebilanz verkauft, wird Preisnachlaesse hinnehmen muessen, weil der Kaeuferpool kleiner wird.

Konkret laeuft gerade ein Projekt: Ein Reihenhaus wird komplett energetisch kernsaniert, mit einer Kombination aus Photovoltaik und Waermepumpe. Das macht in dieser Konstellation enorm viel Sinn, weil die Foerderung mitgenommen werden kann, die Energieklasse deutlich aufgewertet wird und das Objekt fuer Banken und Kaeufer attraktiver wird. Wenn du ohnehin ueber einen Heizungstausch nachdenkst, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, die vorhandenen Foerderungen zu nutzen, statt auf eine Oel- oder Gasheizung zurueckzufallen.

Alte Oel- oder Gasheizung im Bestand: Was tun?

Wer bereits eine alte Oel- oder Gasheizung im Bestand hat, muss sich erstmal keine Sorgen machen. Es gibt keine akute Austauchpflicht. Der 10-Prozent-Biogasanteil, der ab 2029 fuer neue Anlagen gilt, wird sich in der Praxis automatisch ergeben, sobald die Versorger ihre Netze entsprechend umstellen. Du musst dafuer nichts Spezielles unternehmen.

Trotzdem lohnt es sich, die langfristigen Betriebskosten im Blick zu behalten. Durch steigende CO2-Abgaben und die generelle Entwicklung der Energiepreise werden fossile Heizsysteme im Betrieb teurer werden. Das ist keine Meinung, sondern eine politisch geplante Entwicklung. Wer also jetzt neu baut oder saniert, sollte die Gesamtrechnung ueber 15 bis 20 Jahre aufmachen und nicht nur die guenstigen Anschaffungskosten einer Gasheizung im Vergleich zur Waermepumpe sehen.

Wärmepumpen-Absatzzahlen: Ein Blick auf den Markt

Die Entwicklung des Waermepumpenmarkts der letzten Jahre zeigt sehr deutlich, wie stark politische Debatten den Markt bewegen koennen, manchmal in beide Richtungen gleichzeitig:

• 2018: rund 84.000 verbaute Waermepumpen in Deutschland
• 2021: bereits rund 300.000 Einheiten, fast viermal so viele wie drei Jahre zuvor
• 2023: absoluter Rekord mit rund 356.000 verkauften Waermepumpen, angefeuert durch die GEG-Debatte
• 2024: Absatzeinbruch um knapp 50 Prozent, Markt pendelte sich wieder bei rund 300.000 Einheiten ein

Was dabei besonders bezeichnend ist: Im selben Jahr 2023, in dem die Waermepumpe politisch gefeiert und Oel- und Gasheizungen verteufelt wurden, verzeichneten ausgerechnet Gas- und Oelheizungen einen Rekordabsatz. Die Verkaufszahlen stiegen um ueber 100 Prozent, weil viele Hausbesitzer schnell noch eine Gasheizung nachruesten wollten, bevor das GEG in Kraft trat. Ein klassisches Beispiel fuer unbeabsichtigte politische Anreize.

Der Markt hat also auf die Unsicherheit reagiert, allerdings anders als politisch beabsichtigt. Viele Eigentuemer haben die Gegenheizung eingebaut, statt auf erneuerbare Energien umzusteigen. Das zeigt, wie wichtig klare, verlaessliche und langfristig stabile Rahmenbedingungen fuer Investoren und Hausbesitzer sind.

Fazit fuer Investoren: Sicherheitsschiene fahren

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz bringt Erleichterungen, besonders fuer Bestandshalter mit alten Heizsystemen. Als Immobilieninvestor aendert sich die Strategie trotzdem nicht grundlegend. Gute Energieklassen einkaufen, Foerderungen nutzen wo sie Sinn ergeben, und bei der Auswahl von Objekten immer daran denken, dass Banken und zukuenftige Kaefer ihre eigenen Masstaebe anlegen. Die politischen Rahmenbedingungen koennen sich schnell wieder aendern, das haben die letzten zwei Jahre eindrucksvoll gezeigt. Wer auf solide Energieklassen setzt, ist in jedem Szenario gut aufgestellt.

Wenn du also heute eine sanierungsbeduerftige Immobilie kaufst, lohnt es sich, die energetische Aufwertung von Anfang an einzuplanen. Nicht weil das Gesetz es verlangt, sondern weil es die Verkaufbarkeit, die Finanzierbarkeit und den erzielbaren Preis langfristig sichert. Das bleibt die Grundlage jeder soliden Investitionsstrategie im deutschen Immobilienmarkt.