Immobilien 2022 | Eure Fragen an einen Projektentwickler und meine Pläne

In dieser Folge beantwortet Johannes gemeinsam mit seinem Freund Markus, Makler und Bauträger, eure Fragen rund um Fix and Flip, Handwerkervergabe, Skalierung und die Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland. Die Fragen kamen direkt von der Community über Instagram und decken ein breites Spektrum ab: vom Einstieg ohne Eigenkapital bis hin zu makroökonomischen Themen wie Zinsen, Inflation und Währungspolitik.

Wie würdest du nochmal bei Null anfangen?

Diese Frage kommt immer wieder, und sie ist berechtigt. Johannes gibt eine ehrliche Antwort: Er würde es ähnlich machen wie damals. Der erste Schritt ist das Kapital. Wer kein eigenes Geld hat, muss sich Zugang verschaffen, über Freunde, Familie oder private Kapitalgeber. Ohne Startkapital kommt kein erster Flip ins Rollen.

Was danach kommt, ist simpel klingt aber nicht immer einfach umzusetzen: Einfach anfangen und flippen. Vermögen aufbauen, Erfahrung sammeln, Schritt für Schritt. Johannes empfiehlt dabei einen strukturierten Ansatz:

• Bücher, Seminare, Podcasts und YouTube-Kanäle nutzen, um das Grundwissen aufzubauen
• Einen Mentor suchen, der 10 bis 20 Jahre weiter ist, und notfalls sogar kostenlos für ihn arbeiten, um Erfahrung ohne eigenes Risiko zu sammeln
• Das große Problem "Fix and Flip" in viele kleine Teilprobleme zerlegen: Wo bekomme ich Kapital her? Wo finde ich die richtige Immobilie? Wie komme ich an zuverlässige Handwerker? Jedes dieser Teilprobleme hat eine Lösung

Johannes betont, dass sein eigener Weg kein Overnight-Erfolg war. Er ist 31 Jahre alt, und in diese 31 Jahre sind alle Erfahrungen, Netzwerke und Kenntnisse eingeflossen, auf die er heute zurückgreift. Wer das versteht, hat schon die richtige Erwartungshaltung für den Einstieg in die Immobilienbranche.

Wohnungen oder Häuser, und baust du Bestand auf?

Eine weitere Frage aus der Community: Kaufst du nur Wohnungen oder auch Häuser zum Renovieren und Weiterverkaufen? Die Antwort ist eindeutig. Aktuell liegt der Fokus klar auf dem Flip, also dem Kauf, der Renovierung und dem anschließenden Verkauf. Bestand aufbauen steht momentan nicht auf der Agenda, weil der Markt schlicht zu unruhig ist. Preise sind in Bewegung, das Zinsumfeld ist schwierig, und in einem solchen Umfeld kauft man sich nichts ein, das man langfristig halten möchte.

Das soll sich irgendwann ändern, und die Community wird mitgenommen, wenn es so weit ist. Aber zunächst gilt: Lieber einen sauberen Flip machen als sich in einem heißen Markt mit langfristigen Haltekosten zu belasten.

Welche Quellen nutzen, um Renovierung von Grund auf zu lernen?

Tommy hat gefragt, wo man anfängt, wenn man Renovierung und Sanierung systematisch lernen möchte. Die Antwort ist pragmatisch: Die Informationen sind da, man muss sie nur suchen.

Johannes nennt konkret den YouTube-Kanal Immocation, der mehrere Folgen speziell zu Fix and Flip hat. Dazu gibt es auf YouTube zu beinahe jedem Thema, ob Schimmelbeseitigung, Badsanierung oder Grundrissveränderung, kostenlose und verständliche Inhalte. Wer heute keine Informationen findet, sucht schlicht falsch.

Daneben gibt es noch einen oft unterschätzten Weg:

• Handwerker im eigenen Netzwerk ansprechen, Freunde, Bekannte, Kollegen
• Einfach nachfragen, wie sie bestimmte Aufgaben angehen würden
• Regelmäßig mit Handwerkern in Kontakt bleiben, auch mal auf ein Bier gehen

Das persönliche Netzwerk ist beim Thema Renovierung oft genauso wertvoll wie jeder Kurs. Wer einen guten Elektriker, einen Fliesenleger und einen Trockenbauer kennt und ein gutes Verhältnis zu ihnen hat, lernt in der Praxis schneller als durch reines Bücherstudium.

Wann kommt der reine Flip ohne Fix?

Diese Frage dreht sich um das sogenannte Aufteilergeschäft: Objekte kaufen, in Wohneinheiten aufteilen und einzeln verkaufen, ohne umfangreiche Renovierung. Johannes sagt klar, dass er offen dafür ist, sobald etwas Passendes auf den Markt kommt. Aktuell ist in seiner Region nichts Geeignetes verfügbar.

Markus ergänzt einen wichtigen Punkt: In einigen deutschen Städten ist das klassische Aufteilergeschäft inzwischen regulatorisch eingeschränkt oder sogar verboten. Es gibt kommunale Regelungen, die verhindern, dass bestehende Mietwohnungen aufgeteilt und einzeln verkauft werden. In Städten wie Mannheim ist es noch möglich, aber der Markt ist enger geworden. Die Konkurrenz ist groß, und das eigentliche Geld hängt letztlich in der Wertschöpfung durch Renovierung und Aufwertung.

Wie läuft die Beauftragung von Handwerkern im Detail ab?

Das ist eine der praktischsten Fragen in dieser Runde, und Markus als erfahrener Bauträger gibt hier wertvolle Einblicke. Grundsätzlich gibt es zwei Wege, wie man Handwerker für ein Projekt beauftragt:

Generalunternehmer

Der einfachere Einstieg: Du beauftragt einen Generalunternehmer, der das gesamte Projekt schlüsselfertig umsetzt. Du hast einen einzigen Ansprechpartner, der alle Gewerke koordiniert, eigene Handwerker mitbringt oder sein Netzwerk aktiviert. Manche Bauleiter oder Projektmanagement-Unternehmen übernehmen diese Funktion ebenfalls. Der Nachteil: Du zahlst einen Overhead, weil der Generalunternehmer seinen Koordinationsaufwand einpreist. Für Einsteiger ist das aber oft die sicherere Variante.

Einzelvergabe

Die günstigere, aber deutlich aufwändigere Alternative. Hier vergibst du jeden Handwerksauftrag separat: Elektriker, Fliesenleger, Trockenbauer, Maler jeweils einzeln. Das setzt voraus:

• Kontakte zu zuverlässigen Handwerksbetrieben in verschiedenen Gewerken
• Leistungsverzeichnisse, die in der Regel ein Architekt erstellt und auf deren Basis die Handwerker ihre Angebote abgeben
• Mindestens drei Vergleichsangebote pro Gewerk, um einen marktgerechten Preis zu finden
• Eigene Koordination aller Gewerke auf der Baustelle

Die rechtliche Grundlage für die Vergabe von Handwerksleistungen ist die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen). Sie ist in drei Teile gegliedert und regelt unter anderem Leistungsausschreibungen, Gewährleistungsfristen und Zahlungsziele. Wer ein seriöses Handwerksunternehmen beauftragt, kann in der Regel auf dessen eigene Vertragsvorlagen zurückgreifen. Trotzdem gilt: Alles schriftlich festhalten.

Markus betont, dass in Verträgen wirklich jede Position stehen sollte, von der Fußbodenleiste bis zur Fliesenabschlussleiste. Was mündlich besprochen wird, existiert auf der Baustelle nach drei Monaten oft nicht mehr. Personal wechselt, Bauleiter wechseln, und niemand erinnert sich an Details, die nicht dokumentiert sind. Änderungen während der Bauphase immer schriftlich bestätigen, sei es per E-Mail oder WhatsApp, damit es im Streitfall eine Grundlage gibt.

Bei größeren Projekten gibt es eigene Positionen und sogar ganze Abteilungen, die sich ausschließlich mit Vergabe und Einkauf beschäftigen. Das zeigt, wie viel Geld in diesem Bereich steckt und wie entscheidend eine saubere Beauftragung für die Marge eines Projekts ist.

Skalierung: Mehr Flips oder größere Projekte?

Jan hat gefragt, wie man am sinnvollsten skaliert. Zehn Flips gleichzeitig machen, oder lieber auf ein Mehrfamilienhaus oder eine Grundstücksentwicklung wechseln? Johannes sieht die Antwort klar: Lieber größer werden als viele kleine Projekte parallel zu managen.

Die Begründung ist einleuchtend: Zehn Flips gleichzeitig bedeutet zehn verschiedene Baustellen, zehn verschiedene Handwerkerteams, zehn verschiedene Kapitalgeber und damit zehn verschiedene Risikoszenarien, die du gleichzeitig im Blick behalten musst. Das ist koordinativ extrem aufwändig.

Ein größeres Projekt, zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus, bündelt Ressourcen. Du schickst ein eingespieltes Handwerkerteam auf eine Baustelle, und die Marge berechnet sich prozentual auf die Gesamtinvestition. Ob du diese Marge mit einem großen oder zehn kleinen Projekten erzielst, macht koordinativ einen gewaltigen Unterschied. Der Nachteil liegt auf der Hand: Wenn ein einzelnes großes Projekt schiefläuft, ist das Risiko entsprechend konzentriert. Deswegen gilt: Größer werden, aber das Risiko nie aus den Augen verlieren.

Pläne für Projektentwicklung

Eine Frage kam auch zu Johannes' eigenen Plänen: Hat er vor, irgendwann selbst ein Projekt zu entwickeln, also neu zu bauen statt zu renovieren? Die Antwort ist ja, aber mit Bedacht. Er war bereits nah dran an ein bis zwei möglichen Projekten, bei denen es um Abriss und anschließende Neubebauung ging, also klassische Projektentwicklung im kleinen Rahmen.

Aktuell würde er aber nicht damit anfangen, weil die Baubranche für ihn noch zu viele Unbekannte enthält und die Marktlage für Neubauprojekte schwierig ist. Steigende Baukosten, Lieferkettenprobleme und ein schwieriges Zinsumfeld machen Neubauprojekte momentan kaum kalkulierbar. Wenn überhaupt, dann nur als Co-Investment mit einem erfahrenen Partner. Der Grundsatz gilt auch hier: Niemand sollte in einer unübersichtlichen Marktlage in einer Branche anfangen, in der er noch keine fundierte Erfahrung hat.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt mittel- und langfristig?

Die wohl meistgestellte Frage in der Immobilienbranche, und Johannes und Markus geben eine differenzierte Einschätzung. Kurzfristig ist die Lage eindeutig: Zinsen, Energiekosten und Lieferkettenprobleme bremsen den Markt. Die EZB hat mit Leitzinserhöhungen begonnen, und höhere Zinsen drücken erfahrungsgemäß die Assetpreise, also auch Immobilienpreise. Anfragen auf einzelne Immobilien, die früher im zweistelligen Bereich lagen, sind deutlich zurückgegangen.

Langfristig ist das Bild aber klar: Wohnraum ist begrenzt und nicht unendlich vermehrbar. Grund und Boden lassen sich nicht beliebig ausweiten. Kommunen und Politik setzen auf Nachverdichtung statt Neubau auf der grünen Wiese, was das Angebot zusätzlich einschränkt. Über sehr lange Zeiträume betrachtet sind Immobilienpreise in Deutschland immer gestiegen. Das wird sich strukturell nicht ändern.

Dazu kommen geopolitische und monetäre Unsicherheiten, die beide diskutieren:

• Die BRICS-Staaten (Brasilien, Russland, Indien, China, Südafrika) arbeiten an einer eigenen Währung, die den Dollar als globale Leitwährung ablösen soll
• Der Euro verliert strukturell an Kaufkraft, eine Währungsreform ist ein Thema, das in Fachkreisen diskutiert wird
• Die Grundsteuerreform ab 2025 und mögliche Instrumente wie ein Lastenausgleich sind regulatorische Unbekannte, die Immobilienhalter im Blick haben sollten

Niemand kann das mit Sicherheit vorhersagen, nicht mal die erfahrensten Investoren der Welt. Was man tun kann: Regelmäßig informieren, am Ball bleiben und keine großen Entscheidungen in Bereichen treffen, in denen man sich nicht auskennt.

Fazit: Was du aus dieser Runde mitnehmen kannst

Das Video liefert ein breites Bild dessen, womit sich ein aktiver Fix-and-Flip-Investor in Deutschland 2022 auseinandersetzen muss. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Beim Einstieg: Kapital besorgen, Mentor suchen, das große Problem in kleine Teilschritte zerlegen und anfangen
• Renovierungswissen gibt es heute kostenlos auf YouTube und im persönlichen Netzwerk, wer es nicht findet, sucht falsch
• Handwerker beauftragen: entweder über einen Generalunternehmer mit einem Ansprechpartner, oder über Einzelvergabe mit Leistungsverzeichnis und mindestens drei Vergleichsangeboten. Immer alles schriftlich festhalten
• Skalierung: Lieber ein größeres Projekt als viele kleine parallel, weil das koordinativ deutlich effizienter ist
• Marktausblick: Kurzfristig schwierig, langfristig strukturell positiv, weil Wohnraum begrenzt bleibt
• Kein neues Betätigungsfeld anfangen, in dem man keine Erfahrung hat, solange die Marktlage so unübersichtlich ist

Wenn du eigene Fragen hast, ob zu Fix and Flip, Handwerkervergabe, Projektentwicklung oder dem Immobilienmarkt allgemein, pack sie in die Kommentare. Johannes nimmt sich solche Runden gern nochmal vor.