Immobilien 2022 | Eure Fragen an einen Projektentwickler und meine Pläne

In dieser Folge beantwortet Johannes gemeinsam mit seinem Gast Markus, einem erfahrenen Makler und Bauträger, eure Fragen rund um Fix and Flip, Handwerkerbeauftragung, Skalierung und die langfristige Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts. Das Gespräch ist ehrlich, direkt und ohne Schönfärberei, genau das, was du brauchst, wenn du verstehen willst, wie das Geschäft wirklich funktioniert.

Wie würdest du nochmal bei Null anfangen?

Die erste Frage kommt von Robert und trifft einen Nerv, den viele Einsteiger kennen: Wie fängst du an, wenn du nichts hast? Johannes Antwort ist direkt: ähnlich wie damals, erstmal Kapital beschaffen, sei es über Freunde, Familie oder externe Kapitalgeber, und dann schlicht anfangen zu flippen, um Vermögen aufzubauen.

Das klingt simpel, aber dahinter steckt eine wichtige Erkenntnis. Fix and Flip ist kein Konzept, das du über Nacht beherrschst. Johannes selbst sagt, er hat 30 Jahre gebraucht, wobei er damit meint, dass alle Erfahrungen, Kontakte und Fähigkeiten, die er bis dahin gesammelt hat, zusammengespielt haben. Es ist keine Overnight-Success-Geschichte, sondern das Ergebnis kontinuierlicher Lernprozesse.

Sein konkreter Rat für den Einstieg:

• Informiere dich zuerst, über Bücher, Seminare, Podcasts und YouTube. Die Informationen sind da, kostenlos und in Hülle und Fülle.
• Suche dir einen Mentor, der 10 bis 20 Jahre weiter ist als du. Arbeite im Zweifelsfall sogar umsonst für ihn, um Erfahrung ohne eigenes Risiko zu sammeln.
• Teile das große Problem in kleine Teilprobleme auf: Wo bekommst du Kapital her? Wo findest du die Immobilie? Wie organisierst du Handwerker? Jede dieser Fragen hat eine Lösung, du musst sie nur konsequent abarbeiten.

Dieser Ansatz, also das Zerlegen eines großen Ziels in handhabbare Schritte, ist keine Theorie. Er spiegelt wider, wie Johannes selbst seine ersten Schritte gegangen ist.

Wohnungen oder Häuser, was macht mehr Sinn beim Flippen?

Christopher hat gefragt, ob Johannes ausschließlich Wohnungen kauft oder auch Häuser zum Renovieren und Weiterverkaufen. Die Antwort ist klar: aktuell nur flippbare Objekte, kein Bestandsaufbau.

Der Markt in 2022 ist zum Zeitpunkt des Videos zu heiß, Preise beginnen zu fallen, und Johannes sieht keinen Sinn darin, sich jetzt etwas ins Portfolio zu legen, das er langfristig halten will. Bestandsaufbau ist ein Thema für später, wenn sich die Lage geklärt hat. Das ist keine Feigheit, sondern nüchterne Kalkulation. Wer jetzt blind Bestand kauft, kann schnell in eine Renditenfalle tappen, wenn die Kaufpreise weiter korrigieren.

Welche Quellen helfen beim Erlernen von Sanierung und Renovierung?

Tommy wollte wissen, wo man das Handwerk der Renovierungssanierung von Grund auf lernen kann. Auch hier ist die Antwort pragmatisch. YouTube ist dein erster Anlaufpunkt. Johannes nennt explizit den Kanal Immocation, der mehrere Folgen ausschließlich zum Thema Fix and Flip produziert hat, mit verschiedenen Perspektiven und Protagonisten.

Darüber hinaus gilt:

• Zu jedem Thema, ob Schimmel, Bodenbeläge, Elektrik oder Badezimmer, gibt es tausende kostenlose Videos und Artikel.
• Wer heute keine Informationen findet, sucht schlicht am falschen Ort.
• Wenn du Handwerker im Familien- oder Freundeskreis kennst, nutze diese Verbindung. Ein gutes Gespräch beim Bier kann mehr bringen als stundenlange Internetrecherche.

Der entscheidende Punkt: Du musst kein Handwerker sein, um Renovierungsprojekte erfolgreich umzusetzen. Aber du musst verstehen, was gemacht wird, was es kostet und wie du Qualität erkennst. Dieses Wissen kannst du dir heute schneller aneignen als je zuvor.

Wann kommt der reine Flip ohne Fix?

Alex hat nach dem sogenannten "Nur Flip" gefragt, also dem Handel mit Immobilien ohne eigene Renovierung. Johannes und Markus sprechen hier über das Aufteilergeschäft, also den Kauf eines Mehrfamilienhauses, die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen und den anschließenden Verkauf.

Das klingt attraktiv, hat aber einen Haken: In vielen deutschen Städten wurde dieses Modell durch gesetzliche Regelungen stark eingeschränkt oder ganz unterbunden. In einigen Städten wie Mannheim ist es noch möglich, aber die Konkurrenz ist groß und die rechtlichen Rahmenbedingungen sind komplex.

Johannes' Fazit: Das Geld wird letztlich dort verdient, wo echte Wertschöpfung stattfindet. Wer nur kauft und weiterverkauft, ohne Mehrwert zu schaffen, bewegt sich in einem engen und umkämpften Markt. Die Renovierung, also das Fix in Fix and Flip, ist genau das, was den Unterschied macht.

Wie läuft die Beauftragung von Handwerkern ab?

Das ist eine der praxisrelevantesten Fragen in diesem Video, gestellt von Louis Meyer. Markus, als erfahrener Bauträger und Projektentwickler, übernimmt hier die Antwort und erklärt die zwei grundlegenden Wege der Handwerkervergabe.

Generalunternehmer versus Einzelvergabe

Als Einsteiger wählst du am besten den Weg über einen Generalunternehmer (GU). Du beauftragt ein Bauunternehmen schlüsselfertig, hast einen einzigen Ansprechpartner und musst die einzelnen Gewerke nicht selbst koordinieren. Das kostet mehr, weil du den Overhead des GU mitbezahlst, aber es ist organisatorisch deutlich einfacher.

Die günstigere, aber anspruchsvollere Alternative ist die Einzelvergabe. Hier vergibst du jedes Gewerk, also Trockenbau, Elektrik, Sanitär, Fliesen und so weiter, separat an spezialisierte Handwerksbetriebe. Das erfordert:

• Ein Leistungsverzeichnis, das in der Regel ein Architekt erstellt und das jede Position detailliert beschreibt.
• Mindestens drei Angebote pro Gewerk, um einen realistischen Marktpreis zu ermitteln.
• Gute Kontakte zu zuverlässigen Handwerkern in der Region.
• Koordinationsfähigkeit, denn du bist der Bauleiter.

Das Vertragswerk für Handwerkerleistungen wird in Deutschland über die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) geregelt. Darin sind Zahlungsziele, Gewährleistungsfristen, Leistungspositionen und viele weitere Details festgeschrieben. Wer seriöse Handwerksbetriebe beauftragt, bekommt in der Regel entsprechende Vertragsvordrucke.

Ein ganz praktischer Hinweis, den Markus besonders betont: Alles schriftlich festhalten. Was auf der Baustelle mündlich besprochen wird, existiert rechtlich kaum. Ob Durchbruch, Wandabriss oder Materialänderung, direkt danach eine kurze E-Mail oder WhatsApp schicken mit dem Hinweis "wie gerade besprochen". Das klingt kleinteilig, verhindert aber spätere Streitigkeiten, die in einem Bauprojekt schnell teuer werden können.

Bei größeren Projekten gibt es eigene Positionen in Unternehmen, die ausschließlich für Vergabe und Einkauf zuständig sind. Das zeigt, wie viel Geld und Koordinationsaufwand in diesem Bereich steckt.

Skalierung: lieber mehr Projekte oder größere?

Jan Dierkes hat gefragt, wie man am besten skaliert. Mehr Flips gleichzeitig oder der Sprung zu größeren Projekten wie einem Mehrfamilienhaus oder einer Grundstücksentwicklung?

Johannes und Markus sind sich einig: Lieber in die Größe wachsen als in die Breite. Zehn gleichzeitige Flips bedeuten zehn verschiedene Baustellen, zehn verschiedene Kapitalgeber, zehn verschiedene Risikoszenarien. Das ist koordinativ extrem aufwendig und fehleranfällig.

Ein größeres Projekt, etwa ein Mehrfamilienhaus, bündelt den Aufwand. Die Marge berechnet sich prozentual aus den Gesamtinvestitionskosten, ob du ein großes Objekt oder zehn kleine hast, macht rechnerisch kaum einen Unterschied, aber koordinativ ist das große Projekt deutlich effizienter. Gleichzeitig gilt: Wer alles auf eine Karte setzt, trägt auch das volle Risiko, wenn das eine Projekt schief läuft. Eine gesunde Einschätzung der eigenen Kapazitäten und des Markts vor Ort bleibt unverzichtbar.

Plant Johannes eine eigene Projektentwicklung?

Immobilien-Lehmann aus Zürich hat gefragt, ob Johannes vorhat, selbst ein Projekt von Grund auf zu entwickeln, also nicht nur zu renovieren, sondern neu zu bauen oder abzureißen und neu zu errichten. Die Antwort ist klar: Ja, aber nicht jetzt.

Johannes sagt offen, dass er von der Neubauthematik noch zu wenig versteht, um in dieser Marktlage mit unsicheren Baukosten, schwankenden Materialpreisen und sinkenden Verkaufspreisen neu einzusteigen. Was er sich vorstellen kann, ist ein Co-Investment mit jemandem, der die Expertise mitbringt. Und er verweist auf einen möglichen Vorteil: Durch das allgemeine Preiskorrektur am Markt könnten Grundstücke und Baukosten günstiger werden, was Projektentwicklung langfristig wieder attraktiver macht.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in Deutschland langfristig?

Daniel hat nach der mittel- bis langfristigen Entwicklung des Immobilienmarkts gefragt. Das ist die Frage, die eigentlich jeder stellt und auf die niemand eine sichere Antwort geben kann.

Was Johannes und Markus jedoch klar sehen:

• Kurzfristig drücken steigende Zinsen, hohe Energiepreise und Lieferkettenschwierigkeiten auf die Preise. Wer heute in Immobilien zu Spitzenpreisen kauft und auf Mietrenditen angewiesen ist, hat ein Problem.
• Langfristig wird der Immobilienmarkt in Deutschland weiter steigen. Wohnraum ist begrenzt, nicht beliebig vermehrbar, und die Nachfrage wächst. Alle historischen Graphen zeigen: Immobilienpreise gehen über Jahrzehnte nach oben.
• Nachverdichtung und Höherbauweise sind politisch gewollt, ersetzen aber nicht die grundsätzliche Knappheit an Bauland.

Ein interessantes Detail: Während vor ein paar Jahren vielleicht 10 Anfragen auf eine Immobilie kamen, sind es nun trotz Marktkühlung noch etwa 5. Das zeigt, dass die Nachfrage auch in einem schwierigeren Marktumfeld nicht wegbricht.

Zinsen, Inflation und globale Währungsthemen

Basti hat nach der Zinsentwicklung und Inflation gefragt. Auch hier gibt es keine Glaskugel, aber eine nüchterne Einschätzung: Die US-Notenbank hat den Leitzins erhöht, die EZB zieht nach. Ein Anstieg auf 10% oder mehr halten Johannes und Markus für ökonomisch nicht realistisch, aber die Unsicherheit bleibt.

Dazu kommen globale Themen: Der Euro verliert an Stärke, und es gibt Diskussionen über eine mögliche neue Reservewährung durch die BRICS-Staaten (Brasilien, Russland, Indien, China, Südafrika). Diese Länder kontrollieren einen Großteil der weltweiten Rohstoffmärkte und wollen ihre Handelsbeziehungen zunehmend in eigener Währung abwickeln, weg vom Dollar.

Ob daraus eine echte Leitwährungsverschiebung wird, ist offen. Aber es zeigt, dass der Kontext, in dem Immobilieninvestitionen stattfinden, komplexer und unberechenbarer geworden ist. Auch Themen wie die Grundsteuerreform ab 2025 und mögliche Lastenausgleiche sind Unbekannte, die Investoren im Blick behalten sollten.

Johannes fasst es so zusammen: Überall wo Geld ausgegeben wird, muss am Ende jemand die Zeche bezahlen. Nach Jahren der lockeren Geldpolitik wird das irgendwann spürbar. Wer informiert bleibt und nicht blind in überteuerte Objekte investiert, ist am besten aufgestellt.

Was kommt als nächstes bei Flipper Immo?

Johannes gibt zum Abschluss einen kurzen Ausblick: Das Flip-Projekt im Allgäu schreitet voran, die Wände wurden bereits von Tapeten befreit. Ein Update dazu folgt in der nächsten Woche. Wer Fragen hat, kann diese in den Kommentaren hinterlassen, sowohl zu Immobilien- als auch zu Flipper-spezifischen Themen. Markus wird auch künftig zu sehen sein.

Das Format zeigt: Fix and Flip ist kein kompliziertes Geheimnis, aber es erfordert konkretes Wissen, ein gutes Netzwerk und die Fähigkeit, in unsicheren Marktphasen ruhig und rational zu bleiben. Wer sich informiert, Schritt für Schritt vorgeht und sich gute Partner sucht, hat auch in einem schwierigeren Marktumfeld reale Chancen.