Immobilien 2025: Berechnen, bewerten, finden und verwalten mit leverage.immo

Immobilien richtig zu kalkulieren muss nicht kompliziert sein. In diesem Video zeigt Johannes, Mitgründer von leverage.immo, wie du Immobilien im Jahr 2025 einfach und transparent berechnest, bewertest, findest und verwaltest. Das Tool ist komplett kostenlos nutzbar und funktioniert genauso gut auf dem Handy wie am Desktop.

Warum 2025 ein gutes Jahr für Immobilieninvestoren ist

Der Immobilienmarkt in Deutschland bietet 2025 deutlich mehr Chancen als noch vor einigen Jahren. Die Zinsen haben sich auf einem akzeptablen Niveau eingependelt, und der Nachfrageüberhang im Mietmarkt ist in nahezu allen deutschen Städten spürbar. Das Angebot an Mietwohnungen kann die Nachfrage schlicht nicht decken. Wer jetzt gezielt ankauft, trifft auf einen Markt, der sowohl für Kapitalanleger als auch für Fix-and-Flip-Investoren attraktive Einstiegsmöglichkeiten bietet.

Gleichzeitig gilt: Wer bei der Kalkulation Fehler macht, verliert Geld. Eine Excel-Liste reicht dafür nicht mehr aus. Sie ist fehleranfällig, schwer zu teilen und eignet sich kaum für schnelle Entscheidungen vor Ort bei einer Besichtigung. Genau hier setzt leverage.immo an.

Was ist leverage.immo und wie funktioniert die Registrierung?

Leverage.immo ist eine Web- und Mobil-Plattform, die Immobilienberechnungen, Bewertungen, Objektsuche und Verwaltung in einer Oberfläche vereint. Die Grundphilosophie dahinter: Immobilien sollen so einfach handelbar sein wie Aktien oder Kryptowährungen. Alles, was bisher offline, auf Papier oder in unübersichtlichen Excel-Tabellen passiert ist, wird hier transparent und verständlich abgebildet.

Der erste Schritt ist denkbar einfach. Du gehst auf www.leverage.immo, registrierst dich kostenlos mit deiner E-Mail-Adresse und bist in weniger als zehn Sekunden im Dashboard. Die Basisversion ist laut Johannes dauerhaft kostenlos. Upgrades gibt es, aber alles Wesentliche steht dir ohne Bezahlung zur Verfügung.

Im Dashboard siehst du nach der ersten Anmeldung noch ein leeres Portfolio. Sobald du Objekte anlegst, findest du dort:

• Einen Cashflow-Überblick der letzten 24 Stunden
• Eine visuelle Verteilung deines gesamten Portfolios
• Eine Weltkarte mit allen deinen Objektstandorten
• Eine KI-Analyse, die dein Portfolio vollständig durchleuchtet (in Kürze verfügbar)

Objekte finden und direkt kalkulieren

Falls du noch kein konkretes Objekt hast, kannst du über den Bereich "Objektsuche" direkt in der Plattform nach Immobilien suchen. Die Suche greift auf Angebote aus verschiedenen Quellen zurück, darunter eBay Kleinanzeigen und weitere Portale. Am Beispiel Berlin werden dir sofort über 1.500 Ergebnisse angezeigt. Du kannst Suchen abspeichern und als Suchagenten hinterlegen, damit du später schnell wieder darauf zugreifen kannst.

Wenn du ein Objekt anklickst, fragt dich das System, was du damit vorhast. Du wählst zwischen:

• Kapitalanlage (Buy and Hold): kaufen und langfristig vermieten, mit oder ohne bestehenden Mieter
• Fix and Flip: kaufen, renovieren, mit Gewinn verkaufen
• Sondervermietung
• Eigenheim (wird in naher Zukunft freigeschaltet)

Für dieses Beispiel wird die klassische Kapitalanlage gewählt. Nach einem Klick auf "Erstellen" ist die komplette Kalkulation sofort angelegt. Konfetti inklusive.

Kaufnebenkosten korrekt erfassen

Die Kalkulation übernimmt automatisch die Eckdaten aus dem Exposé. Im Bereich Kaufkosten findest du:

• Kaufpreis direkt aus dem Exposé übernommen
• Maklerkosten über eine Prozenteingabe frei anpassbar
• Notarkosten und Grundbuchgebühr vorausgefüllt, manuell anpassbar
• Grunderwerbssteuer automatisch anhand der Postleitzahl gezogen

Das ist ein entscheidender Vorteil gegenüber einer manuellen Excel-Kalkulation. Du musst nicht wissen, welches Bundesland welchen Grunderwerbssteuersatz hat. Das System zieht die richtige Zahl automatisch. Hinter jedem Feld gibt es außerdem ein kleines Infosymbol, das erklärt, woher die Zahl kommt und was sie bedeutet.

Monatliche Kosten und Mieteinnahmen realistisch einplanen

Neben den einmaligen Kaufnebenkosten erfasst du auch alle laufenden Positionen. Die Kaltmiete wird aufgrund von Standort und Postleitzahl automatisch geschätzt. Hinter dieser Schätzung steckt eine Kooperation mit Price Hubble, einem der führenden Datendienstleister für Immobilienbewertungen in Europa. Die KI von Price Hubble stützt sich auf über 9 Milliarden Datenpunkte.

Wichtig dabei: Auch eine gute KI kennt nicht den Zustand des Treppenhauses, die Qualität der aktuellen Mieter oder besondere Lagemerkmale. Du musst den vorgeschlagenen Wert also selbst einschätzen und gegebenenfalls anpassen. Eigenes Fachwissen oder der Austausch mit einem lokalen Makler ist hier weiterhin unersetzlich.

Weitere Positionen, die du erfassen kannst:

• Stellplatz: zum Beispiel 60 Euro pro Monat, macht 720 Euro im Jahr
• Kellerabteil: zum Beispiel 7 Euro pro Monat als sonstige Mieteinnahme
• Hausgeld: frei eingebbar, im Beispiel mit 250 Euro angesetzt
• Sondereigentumsverwaltung und Vorauszahlungen: ebenfalls erfassbar

Am Ende dieser Eingaben steht eine Warmmiete, die alle Einnahmen und Kosten zusammenfasst. Im Beispiel ergibt sich rund 1.160 Euro pro Monat.

Finanzierung und Tilgungsszenarien vergleichen

Im nächsten Abschnitt gibst du deine Finanzierungsparameter ein. Im Beispiel wird eine 100-Prozent-Finanzierung gewählt, also ohne Eigenkapitaleinsatz. Idealerweise wäre sogar eine 110-Prozent-Finanzierung besser, die also auch die Kaufnebenkosten abdeckt.

Der aktuelle Zinssatz liegt im Beispiel bei 3,5 Prozent, die Tilgung bei 2 Prozent. Das Tool zeigt dir direkt, was dich das Objekt monatlich kostet, und stellt den Tilgungsverlauf farblich dar. Du siehst auf einen Blick:

• Wann die Tilgung den Zinsanteil übersteigt
• Wann das Objekt vollständig abbezahlt ist
• Wie sich verschiedene Tilgungsraten (2, 2,5 oder 3 Prozent) auf deinen Cashflow auswirken

Du kannst außerdem eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung einplanen, falls du den zukünftigen Zinssatz bereits abschätzen möchtest.

Steuer und Abschreibung nicht vergessen

Ein eigener Abschnitt widmet sich der steuerlichen Seite. Genau das ist einer der Gründe, warum viele Investoren Immobilien gegenüber anderen Anlageformen bevorzugen: die Abschreibung (AfA).

Du gibst an, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. In der Praxis sind das meist zwischen 80 und 90 Prozent. Der Abschreibungssatz hängt vom Gebäudetyp ab:

• Standardimmobilien: 2 Prozent jährlich
• Neubauten: 5 Prozent
• Denkmalschutzimmobilien: bis zu 80 Prozent möglich

Außerdem gibst du deinen persönlichen Steuersatz ein. Im Beispiel werden 35 Prozent angesetzt. Diesen Wert musst du selbst kennen oder mit deinem Steuerberater klären.

Zukunftsszenarien simulieren und Cashflow-Zeitpunkt bestimmen

Einer der stärksten Bereiche von leverage.immo ist die Szenario-Simulation. Du kannst einstellen:

• Wertsteigerung der Immobilie: zum Beispiel 3 Prozent pro Jahr
• Mietsteigerung: zum Beispiel 5 Prozent pro Jahr
• Kostenentwicklung: konstant oder steigend

Das Tool zeigt dir dann über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren, wann dein Cashflow positiv wird. Das ist besonders wichtig, wenn du weißt, dass du eine gewisse Zeit Liquidität vorhalten musst. Im Beispiel mit einem sehr hohen Berliner Kaufpreis wäre der positive Cashflow erst um 2041 zu erwarten. Mit einem Kaufpreis-Discount von 20 Prozent, was Johannes aus seiner Erfahrung als realistisch einschätzt, verbessert sich die Situation deutlich und der Break-even verschiebt sich auf 2041 statt 2045.

Das zeigt, wie entscheidend die Kaufpreisverhandlung für die tatsächliche Rendite ist. Ein gut verhandelter Ankaufspreis macht oft den Unterschied zwischen einer funktionierenden Kapitalanlage und einem Verlustgeschäft.

Objekte teilen mit Partner, Bank oder Finanzierungspartner

Wenn du eine Kalkulation fertiggestellt hast, kannst du sie unkompliziert teilen. Dazu gibt es einen Link, den du per WhatsApp oder E-Mail weiterschicken kannst. Dein Gegenüber sieht die vollständige Kalkulation, kann aber keine Daten ändern. Der Kaufpreis bleibt, die Grunderwerbssteuer bleibt, alles bleibt so, wie du es berechnet hast. Das schützt deine Kalkulation vor versehentlichen oder absichtlichen Verfälschungen.

Du kannst dem Objekt zusätzlich folgendes hinzufügen:

• Fotos vom Objekt
• Links zu externen Unterlagen (Dropbox, Google Drive usw.), zum Beispiel Energieausweis, Grundbuchauszug oder Protokolle der Eigentümerversammlung
• Ein PDF-Export für formellere Kontexte

Wenn du das Objekt nicht mehr teilen möchtest, stellst du es auf "versteckt". Dann funktioniert auch der geteilte Link nicht mehr.

KI-gestützte Immobilienbewertung direkt in der Plattform

Ein besonderes Feature ist die integrierte Objektbewertung über den sogenannten Leverage GPT. Im Hintergrund läuft Price Hubble und liefert eine datenbasierte Einschätzung des Verkehrswerts sowie verschiedene Ratings:

• Cashflow-Rating
• Finanzierungsrating
• Mietrendite
• Lagerating
• Wachstumspotenzial
• Verhandlungsspielraum

Im Beispiel bekommt das Berliner Objekt eine Gesamtwertung von 3,5 von 5. Die Lage wird mit 5 von 5 bewertet, der Cashflow und das Wachstumspotenzial ziehen die Gesamtnote aufgrund des hohen Kaufpreises nach unten. Das System empfiehlt konkret: in die Kaufpreisverhandlung gehen, eine leichte Renovierung für Wertsteigerung nutzen und den Mietzins optimieren.

Wichtig: Auch Price Hubble kennt nicht jedes Detail eines Gebäudes. Die KI-Bewertung ist ein guter Ausgangspunkt, ersetzt aber nicht den Blick vor Ort und das Einschätzen durch erfahrene Investoren oder Makler.

Für eine tiefere Einwertung gibt es kostenpflichtige Pakete direkt von Price Hubble:

• 360-Grad-Bewertung: Miete, Umfeld, Heizart, Zuwanderungs- und Abwanderungstrends, Marktpotenzial
• 540-Grad-Bewertung: alles der 360-Grad-Version plus Energieanalyse und konkrete Sanierungsempfehlungen mit Wertentwicklungsprognose

Laut Johannes sind diese Pakete über leverage.immo zum günstigsten verfügbaren Preis erhältlich, ohne Aufschlag. Der Kauf läuft direkt über Stripe, und das erstellte PDF wird automatisch im Objekt hinterlegt, sodass auch Bankpartner es über den geteilten Link einsehen können.

Vom Kalkulationsobjekt zur aktiven Verwaltung

Sobald du eine Immobilie tatsächlich gekauft hast, trägst du das Kaufdatum ein. Ab diesem Moment ist das Objekt kein Kalkulationszettel mehr, sondern Teil deines aktiven Portfolio-Managements. Es erscheint im Dashboard und wird dort laufend verfolgt.

Du kannst anschließend:

• Ein Mietverhältnis anlegen mit Kaltmiete, Mietbeginn und Mieterdaten
• Laufende Kosten nach dem Kauf erfassen, zum Beispiel für eine neue Küche oder Instandsetzungsarbeiten
• Die Integration mit Vermieterwelt nutzen: Johannes hat einen Code ausgehandelt, der dir ein Jahr lang die komplette Immobilienverwaltung kostenlos freischaltet, inklusive Nebenkostenabrechnung, Mietpreisrechner und Vergleichswohnungen

Das System speichert alles automatisch. Du musst nie auf einen Speichern-Knopf drücken. Das klingt nach einer Kleinigkeit, spart aber im Alltag als aktiver Immobilieninvestor immer wieder Zeit.

Leverage.immo als langfristiges Werkzeug für Immobilieninvestoren

Die Plattform ist laut Johannes als dauerhaft kostenloses Basiswerkzeug konzipiert. Wer Immobilien so einfach kalkulieren und verwalten will wie ein Aktiendepot, bekommt hier eine solide Grundlage. Das Ziel ist klar ausgesprochen: die Excel-Liste ersetzen, Offline-Prozesse digitalisieren und Immobilieninvestitionen so zugänglich machen, wie man es aus anderen Anlageklassen kennt.

Leverage.immo wurde bereits als Fintech des Jahres 2024 ausgezeichnet. Neue Features werden laut Johannes wöchentlich hinzugefügt. Wer früh dabei ist, profitiert von einer Plattform, die sich kontinuierlich weiterentwickelt und dabei die Bedürfnisse aktiver Immobilieninvestoren in den Mittelpunkt stellt.

Wenn du Immobilien 2025 richtig angehen willst, also mit klaren Zahlen, ohne Fehlerquellen und mit der Möglichkeit, Kalkulationen direkt bei einer Besichtigung auf dem Handy zu erstellen, ist leverage.immo ein sinnvolles Werkzeug für den Start.