Immobilien 2025: Berechnen, bewerten, finden und verwalten mit leverage.immo

Immobilien richtig zu kalkulieren war lange eine Wissenschaft für sich, mit unübersichtlichen Excel-Listen und viel Fehlerpotenzial. In diesem Video zeigt Johannes, wie du mit der Plattform leverage.immo eine Immobilie in wenigen Minuten komplett berechnen, bewerten und verwalten kannst, und das kostenlos, direkt vom Handy aus.

Warum 2025 ein gutes Jahr für Immobilieninvestoren ist

Der Immobilienmarkt in Deutschland bietet 2025 aus mehreren Gründen attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Die Zinsen haben sich auf einem Niveau eingependelt, das Finanzierungen wieder kalkulierbar macht, und der Mietmarkt ist so angespannt wie seit Jahren nicht mehr. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot in nahezu allen deutschen Städten deutlich. Das schafft zwei Chancen gleichzeitig: günstige Ankaufspreise durch verhandlungsfreudige Verkäufer auf der einen Seite, stabile bis steigende Mieteinnahmen auf der anderen.

Wer jetzt kauft, sollte aber wissen, was er kauft. Und genau da liegt für viele das Problem. Die klassische Immobilienkalkulation passiert auf Schmierzetteln, in Excel-Tabellen oder in Word-Dokumenten, die niemand wirklich versteht. Das kostet Zeit, führt zu Fehlern und macht es schwer, Objekte schnell und transparent miteinander zu vergleichen.

leverage.immo: Die Idee dahinter

Johannes ist Mitgründer von leverage.immo, einer Plattform mit einem klaren Ziel: Immobilien sollen so einfach zu handhaben sein wie Aktien. Alles, was du für die Analyse, Kalkulation und Verwaltung einer Immobilie brauchst, soll in der Hosentasche stecken, auf dem Handy, jederzeit abrufbar, ohne Excel, ohne Vorwissen und ohne Fehlerpotenzial.

Die Basisversion ist komplett kostenlos und erfordert nur eine E-Mail-Adresse zur Registrierung. Die Anmeldung dauert laut Johannes gefühlt zehn Sekunden. Premium-Funktionen gibt es optional dazu, aber für das, was im Video gezeigt wird, brauchst du keinen einzigen Cent auszugeben.

Das Dashboard: Dein Portfolio auf einen Blick

Nach dem Einloggen landet man im Dashboard. Hier siehst du auf einen Blick, wie sich dein Immobilienportfolio entwickelt. Konkret zeigt das Dashboard:

• Den Cashflow der letzten 24 Stunden
• Eine Verteilung deines Portfolios auf die verschiedenen Objekte
• Eine interaktive Karte mit allen eingetragenen Objekten
• Eine KI-Analyse des Gesamtportfolios, die bald verfügbar ist

Wer noch kein Objekt angelegt hat, sieht natürlich zunächst ein leeres Dashboard. Das ändert sich schnell.

Objekte finden: Integrierte Suche über mehrere Plattformen

Wer noch kein konkretes Objekt auf dem Schirm hat, kann direkt in leverage.immo suchen. Die Plattform greift auf mehrere Quellen zu und zeigt dir in einer Ansicht, was gerade auf dem Markt ist. Im Beispiel aus dem Video werden für Berlin über 15.000 Treffer angezeigt. Du kannst diese Suche abspeichern und als Suchagenten hinterlegen, damit du bei neuen Angeboten sofort informiert wirst.

Klickst du ein Objekt an, kannst du direkt wählen, was du damit vorhast:

• Kapitalanlage (Buy and Hold): kaufen und vermieten, mit bestehendem oder neuem Mieter
• Fix and Flip: kaufen, renovieren, mit Gewinn verkaufen
• Sondervermietung: z.B. Kurzzeitvermietung
• Eigenheim: kommt bald und wird das private Objekt separat vom Investitionsportfolio führen

Die Kalkulation: Schritt für Schritt ohne Fehler

Im Video wählt Johannes eine klassische Kapitalanlage (Buy and Hold). Nach einem Klick auf "Erstellen" ist die komplette Kalkulation sofort angelegt. Die Plattform übernimmt automatisch alle verfügbaren Daten aus dem Exposé und füllt fehlende Werte mit intelligenten Schätzungen. Was du dann Schritt für Schritt anpassen kannst:

Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis wird direkt aus dem Exposé übernommen. Dazu kommen:

• Maklerkosten: prozentual eingebbar, im Beispiel nicht vorhanden
• Notarkosten und Grundbuchgebühren: voreingestellt, manuell anpassbar
• Grunderwerbsteuer: wird automatisch anhand der Postleitzahl geladen, weil der Steuersatz je nach Bundesland unterschiedlich ist

Hinter jedem Feld steckt eine Erklärung. Du musst also nicht wissen, was eine Grundbuchgebühr ist oder wie hoch die Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt liegt. Das System erklärt es dir direkt.

Monatliche Einnahmen und Kosten

Die Kaltmiete wird automatisch geschätzt, basierend auf einer Partnerschaft mit Price Hubble, einem der größten Datenhäuser für Immobilienbewertungen in Europa. Die KI dahinter analysiert über 9 Milliarden Datenpunkte und schätzt, welche Kaltmiete für die jeweilige Adresse und Postleitzahl realistisch ist.

Wichtig: Diese Zahl ist ein Ausgangspunkt, kein Urteil. Wie das Treppenhaus aussieht, in welchem Zustand die Wohnungen sind und wie die Mieter ticken, weiß keine KI. Du musst die Zahl mit eigenem Fachwissen oder Maklerkenntnis abgleichen.

Zusätzlich zur Kaltmiete kannst du angeben:

• Stellplatz: z.B. 60 Euro pro Monat, macht 720 Euro pro Jahr
• Kellerabteil: z.B. 7 Euro pro Monat
• Hausgeld: Johannes empfiehlt hier realistischere 250 Euro statt der voreingestellten 135 Euro

Renovierung

Falls du eine Renovierung einplanst, lässt sich diese direkt über einen Schieberegler eingeben, in Euro pro Quadratmeter. Im Beispiel werden 200 Euro pro Quadratmeter für eine leichte Renovierung angesetzt. Auf dem Handy funktioniert dieser Schieberegler besonders intuitiv.

Finanzierung

Du kannst zwischen verschiedenen Finanzierungsszenarien wählen. Im Beispiel wird mit 100 Prozent Finanzierung, einem Zinssatz von 3,5 Prozent und 2 Prozent Tilgung gerechnet. Das Ergebnis wird grafisch dargestellt: Du siehst auf einen Blick, wann du mehr tilgst als du Zinsen zahlst, und wann das Objekt vollständig abgetilgt ist.

Steuer und Abschreibung

Immobilien sind steuerlich attraktiv, vor allem wegen der Abschreibung. In leverage.immo gibst du den Gebäudeanteil am Kaufpreis an, typischerweise zwischen 80 und 90 Prozent, sowie deinen persönlichen Steuersatz. Sonderregelungen wie Neubau (5 Prozent AfA) oder Denkmalschutz (bis zu 80 Prozent) werden ebenfalls erklärt.

Szenarien vergleichen: Cashflow-Prognose in die Zukunft

Einer der stärksten Punkte von leverage.immo ist die Möglichkeit, verschiedene Szenarien gegenüberzustellen. Du kannst simulieren:

• Was passiert mit 2, 2,5 oder 3 Prozent Tilgung?
• Wie entwickelt sich der Cashflow bei 3 Prozent jährlicher Wertsteigerung der Immobilie?
• Was ändert sich, wenn die Miete jährlich um 5 Prozent steigt?
• Wann wird der Cashflow positiv, in 2030 oder erst 2045?

Im konkreten Beispiel aus dem Video zeigt sich: Ohne Preisverhandlung wird der Cashflow erst sehr spät positiv. Mit einem Discount von 20 Prozent auf den Kaufpreis, was laut Johannes realistisch und manchmal sogar noch mehr drin ist, verschiebt sich der Break-Even-Punkt um mehrere Jahre nach vorne. Verhandeln ist also keine Option, sondern Pflicht.

KI-Bewertung direkt in der App

Mit dem integrierten leverage GPT kannst du eine erste Einwertung des Objekts starten. Im Hintergrund läuft wieder Price Hubble. Du gibst Zustand, Raumaufteilung, Baujahr und Quadratmeter an, und das System liefert dir innerhalb von Sekunden:

• Eine Bewertung von 1 bis 5 in verschiedenen Kategorien: Cashflow, Finanzierung, Mietrendite, Lage, Wachstumspotenzial, Verhandlungsspielraum
• Einen geschätzten Verkehrswert mit Preisspanne
• Konkrete Empfehlungen, z.B. nochmals in die Kaufpreisverhandlung gehen, die Miete optimieren oder eine Renovierung einplanen
• Standortdaten wie Einwohnerzahl, durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter und Infrastrukturanbindung

Im Beispiel liegt das Objekt in Berlin, zentrale Lage, gute Anbindung, 4,8 Millionen Einwohner. Der Kaufpreis liegt aber über dem Verkehrswert, was das System klar kommuniziert. Die Empfehlung lautet: Preis verhandeln, Miete optimieren, Renovierung prüfen.

Wer eine noch tiefere Analyse möchte, kann direkt in der App eine kostenpflichtige 360-Grad-Bewertung von Price Hubble kaufen. Diese enthält unter anderem Mietanalyse, Heizart, Zuwanderungs- und Abwanderungspotenziale sowie eine komplette Umfeldanalyse. Laut Johannes wird diese zum Selbstkostenpreis weitergegeben, ohne Marge von leverage.immo. Eine erweiterte Version mit Energie- und Sanierungskosten ist für wenige Euro mehr erhältlich.

Kalkulation teilen ohne Kontrollverlust

Willst du einen Finanzierungspartner, deine Bank oder einen Mitinvestor über das Objekt informieren, kannst du die Kalkulation mit einem einzigen Link teilen. Dieser Link kann über WhatsApp, E-Mail oder jeden anderen Kanal verschickt werden. Der Empfänger sieht alle Zahlen, kann aber keine Daten verändern. Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und alle anderen Parameter bleiben so, wie du sie eingestellt hast. Wenn du den Link wieder deaktivieren willst, reicht ein Klick auf "Verstecken".

Du kannst dem Objekt außerdem Bilder, externe Links (z.B. zu Dokumenten auf Dropbox), Energieausweis, Grundbuchauszug und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzufügen.

Nach dem Kauf: Verwaltung direkt in leverage.immo

Sobald du ein Kaufdatum einträgst, wird aus der Kalkulation ein echtes Verwaltungsobjekt. Es erscheint im Dashboard als Teil deines Portfolios. Du kannst dann:

• Ein Mietverhältnis anlegen mit Kaltmiete, Nebenkosten und Mieterbeginn
• Über eine Partnerschaft mit vermieterwelt auf ein komplettes Verwaltungstool zugreifen, inklusive Nebenkostenabrechnung, Mietpreisrechner, Vergleichswohnungen und mehr
• Nachträgliche Kosten erfassen, z.B. eine neue Küche oder Reparaturen
• Für Nutzer von leverage gibt es einen exklusiven Code für ein Jahr kostenlose Nutzung von vermieterwelt

Kostenlos und dauerhaft: Das Versprechen von leverage.immo

Johannes macht im Video deutlich, dass die Basisversion von leverage.immo dauerhaft kostenlos bleiben wird. Die Plattform wurde 2024 als Fintech des Jahres ausgezeichnet und befindet sich weiter im Aufbau. Neue Features kommen laut Johannes wöchentlich dazu. Das Ziel ist klar: Immobilien so zugänglich machen wie Aktien oder Krypto, mit einem transparenten, mobilen und fehlerarmen Prozess von der ersten Kalkulation bis zur laufenden Verwaltung.

Wenn du als Immobilieninvestor oder Fix-and-Flip-Interessierter noch auf Excel-Tabellen oder Bierdeckelrechnungen setzt, ist jetzt der richtige Moment, das zu ändern. Geh auf www.leverage.immo, melde dich kostenlos an und leg direkt los.