Immobilien berechnen, bewerten und verwalten – kostenlos mit Leverage.immo

Wer in Immobilien investieren will, steht früher oder später vor der gleichen Frage: Wie rechne ich das eigentlich durch? Ob du als Vermieter einsteigen oder dein erstes Fix-and-Flip-Projekt angehen willst, die Kalkulation ist das Fundament. In diesem Video stellt Johannes die Plattform Leverage.immo vor, die genau das möglich macht, und zwar kostenlos, direkt im Browser, ohne Excel und ohne Vorkenntnisse.

Die Idee hinter Leverage.immo

Die Grundidee ist so simpel wie überzeugend: Immobilien sollen genauso einfach handhabbar sein wie ETFs oder Aktien. Wer heute eine Aktie kauft, öffnet dafür eine App, sieht alle relevanten Zahlen auf einen Blick und kann sofort handeln. Bei Immobilien war das bislang anders. Hier griff man zur Excel-Tabelle, zu Papier oder man rief jemanden an, der sich vielleicht damit auskennt.

Johannes und sein Team haben sich gefragt, warum das nicht auch für Immobilien funktionieren kann. Das Ergebnis ist Leverage.immo, eine Webplattform, die geführte Kalkulationen für verschiedene Investmentstrategien anbietet, Immobilien bewertet und gleichzeitig als Verwaltungstool dient. Und das Wichtigste: Der Basiszugang ist dauerhaft kostenlos. Das ist kein zeitlich begrenzter Testmodus, sondern ein ausdrückliches Versprechen an alle Nutzer, die gerade neu in den Immobilienmarkt einsteigen wollen.

Kalkulation vs. Verwaltung: Der Unterschied zählt

Wenn du dich auf der Plattform anmeldest, begegnest du zwei zentralen Bereichen:

• Kalkulation: Hier rechnest du Objekte durch, die du noch nicht gekauft hast. Du prüfst, ob sich ein Deal lohnt, bevor du irgendeine Entscheidung triffst.
• Verwaltung: Sobald du ein Objekt tatsächlich gekauft hast, wandert es in die Verwaltung. Dort trackst du laufende Kosten, Mieter, Cashflow und alles, was danach kommt.

Diese klare Trennung macht den Workflow sehr übersichtlich. Du siehst auf einen Blick, was noch in der Prüfphase ist und was schon zu deinem echten Portfolio gehört.

Fix and Flip Schritt für Schritt durchrechnen

Im Video zeigt Johannes anhand eines konkreten Beispiels, wie eine Fix-and-Flip-Kalkulation auf der Plattform aufgebaut wird. Das Beispielobjekt ist eine 65-Quadratmeter-Wohnung, die er als "Flipper Town" bezeichnet. Die Adresse spielt dabei keine Rolle, der Ablauf ist universell.

So sieht die Kalkulation im Einzelnen aus:

• Kaufpreis: 109.000 Euro
• Maklerkosten: 2,8 Prozent
• Notar und Grundbuch: ca. 2 Prozent
• Grunderwerbsteuer: wird automatisch anhand der Postleitzahl eingetragen. Du musst nicht mehr selbst nachschlagen, wie hoch der Steuersatz im jeweiligen Bundesland ist.
• Renovierungskosten: Hier kannst du entweder pauschal über einen Schieberegler eine Schätzung eingeben oder einzelne Gewerke detailliert anlegen. Im Beispiel landet Johannes bei rund 27.000 Euro für eine mittlere Renovierung, plus einen Sicherheitspuffer von 10 Prozent, was die Summe auf ca. 28.600 Euro hebt.

Gerade der automatisch eingetragene Grunderwerbsteuersatz ist ein echtes Komfortmerkmal. Wer regelmäßig in verschiedenen Bundesländern schaut, weiß wie nervig es ist, diesen Wert jedes Mal manuell nachzuschlagen.

Finanzierung und laufende Kosten im Blick behalten

Beim Fix and Flip ist die Finanzierung ein sehr individuelles Thema. Im Video setzt Johannes folgende Parameter:

• Finanzierungsdauer: 9 Monate
• Zinssatz: ca. 6 Prozent, orientiert an realen Konditionen, die er zuletzt für eigene Projekte erhalten hat
• Finanzierungsquote: 100 Prozent des Kaufpreises

Was viele Einsteiger unterschätzen, sind die laufenden Kosten während der Projektlaufzeit. Leverage.immo macht diese sichtbar:

• Hausgeld: 200 Euro monatlich
• Strom, Wasser, Heizung: 30 Euro monatlich
• Summe über 9 Monate: rund 2.250 Euro

Diese Posten werden oft vergessen, weil sie im Einzelmonat klein wirken. Über die gesamte Projektlaufzeit summieren sie sich aber zu einem Betrag, der die Marge spürbar schmälert, wenn man ihn nicht einplant.

Objektbewertung direkt in der Kalkulation

Ein weiteres Feature ist die integrierte Marktbewertung über eine Partnerschaft mit PriceHub. Du gibst grundlegende Eckdaten ein, also Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Zimmeranzahl, und bekommst eine erste Wertrange zurück. Im Beispiel wählt Johannes folgende Angaben:

• Renovierungsbedarf vorhanden, Qualität in die Jahre gekommen
• Wohnfläche bleibt gleich
• 2 Zimmer, Baujahr 1985

Die kostenlose Range gibt dir eine erste Orientierung. Wenn du das Objekt aber ernsthaft der Bank vorstellen oder eine fundierte Entscheidung treffen willst, kannst du einmalig ein kostenpflichtiges 360-Grad-Dossier dazukaufen. Dieses enthält vollständige Vergleichswerte, Lageanalysen für Miete und Verkauf, Informationen zur Nachbarschaft und vieles mehr. Dieses Dossier bleibt dauerhaft in deinem Account gespeichert und wird automatisch mitgeteilt, wenn du die Kalkulation mit jemandem teilst.

Im Beispiel setzt Johannes den Verkaufspreis auf 5.500 Euro pro Quadratmeter, was bei 65 Quadratmetern einen Zielverkaufspreis von 357.500 Euro ergibt. Er weist ausdrücklich darauf hin, dass das nur ein Rechenbeispiel ist und kein realer Marktpreis für Weimar.

Drei Szenarien für realistische Planung

Statt mit einer einzigen Zahl zu arbeiten, zeigt Leverage.immo drei Szenarien gleichzeitig an:

• Worst Case: Was passiert, wenn du weniger erzielst als geplant?
• Average Case: Die realistische Mitte
• Best Case: Was ist möglich, wenn alles passt?

Dazu gibt es eine Verhandlungstabelle, die dir auf einen Blick zeigt, wie viel du beim Kaufpreis runterhandeln musst, um in den jeweiligen Szenarien noch eine vernünftige Marge zu erzielen. Wenn du also weißt, dass du 15 Prozent verhandeln kannst, siehst du sofort, welche Gewinnspanne sich daraus im Worst, Average und Best Case ergibt. Das ist praktisch, weil es dir den Verhandlungsspielraum direkt mit den Renditezahlen verbindet.

Kalkulation teilen und mit der Bank vorbereitet sein

Ein Feature, das besonders für die Bankgespräche und die Zusammenarbeit mit Partnern nützlich ist: Du kannst jede Kalkulation per Link teilen. Die andere Person sieht die komplette Rechnung in einer Read-only-Ansicht, kann aber nichts verändern. Damit stellst du sicher, dass deine Kalkulation so bleibt, wie du sie aufgebaut hast.

Wenn du den Link nicht mehr aktiv haben willst, kannst du ihn jederzeit deaktivieren. Der bisherige Empfänger des Links kann dann nicht mehr darauf zugreifen. Für Finanzierungsberater, Bankgespräche oder Co-Investoren ist das ein deutlich professionellerer Weg als das Versenden einer Excel-Datei per Mail.

Vom Angebot zur Verwaltung: Der Übergang nach dem Kauf

Wenn du das Objekt tatsächlich kaufst, musst du in Leverage.immo nur den Status ändern und ein Kaufdatum eintragen. Damit wandert das Objekt automatisch von der Kalkulation in die Verwaltung. Dort kannst du dann einzelne Kosten erfassen und dir eine vollständige Historie aufbauen. Im Video nennt Johannes konkrete Beispiele:

• Sanitär: 8.900 Euro für das Badezimmer
• Parkettboden: 5.600 Euro
• Elektroinstallation komplett neu: 12.000 Euro

Diese Ausgaben werden laufend summiert und dir als Gesamtkosten angezeigt. So behältst du immer den Überblick, ob dein Projekt noch innerhalb des ursprünglichen Renovierungsbudgets liegt oder ob du nachjustieren musst.

Was als nächstes kommt

Bisher steht Fix and Flip als erste Strategie auf der Plattform zur Verfügung. Weitere Strategien, darunter Buy and Hold, sollen in naher Zukunft folgen. Johannes kündigt außerdem an, dass du zukünftig Immobilien aus bekannten Portalen direkt per Klick als Kalkulation in Leverage.immo importieren können sollst, ohne zwischen Plattformen wechseln zu müssen.

Das Team hinter der Plattform besteht aus drei Gründern, die alle noch Vollzeitjobs haben. Die Ressourcen sind entsprechend begrenzt. Wer Fehler findet oder Feedback hat, ist herzlich eingeladen, sich über WhatsApp oder per Mail zu melden. Die Plattform ist ein wachsendes Startup, das offen kommuniziert und auch Investoren sucht, was Johannes ebenfalls transparent anspricht.

Wenn du Immobilien bisher immer als zu komplex oder zu intransparent empfunden hast, ist Leverage.immo ein sinnvoller erster Schritt. Kostenlos anmelden, ein paar Objekte durchrechnen und schauen, ob sich das für deine Situation eignet. Mehr brauchst du dafür nicht.