Immobilien berechnen, bewerten und verwalten - kostenlos mit Leverage.immo

Wie rechnet man eine Immobilie eigentlich richtig durch - auf Papier, in Excel oder doch mit einem modernen Tool? In diesem Video stellt Johannes die Plattform Leverage.immo vor, mit der du Immobilien kostenlos kalkulieren, bewerten und verwalten kannst. Der Fokus liegt auf Fix-and-Flip-Projekten, aber auch Buy-and-Hold-Strategien sollen folgen.

Die Idee hinter Leverage.immo

Die meisten Immobilieninvestoren kennen das Problem: Man sitzt vor einem Exposé, will schnell wissen, ob die Zahlen funktionieren, und greift dann entweder zu einem Schmierzettel oder zu einer selbst gebauten Excel-Tabelle. Beides ist fehleranfällig, schwer teilbar und alles andere als übersichtlich.

Die Idee bei Leverage.immo war eine andere: Immobilien sollen genauso einfach zu analysieren sein wie ETFs bei Trade Republic. Das klingt erst mal groß, aber was dahinter steckt, ist tatsächlich praxistauglich. Die Plattform ist für Einsteiger wie für erfahrene Investoren gedacht - und bleibt für Nutzer, die in den Immobilienmarkt einsteigen wollen, dauerhaft kostenlos. Das ist kein Marketing-Versprechen auf Zeit, sondern ein Grundsatz, der bewusst so gesetzt wurde.

Hinter Leverage.immo stecken drei Gründer, die alle noch Vollzeit-Jobs haben. Das heißt, die Ressourcen sind begrenzt - aber der Antrieb ist da. Das Tool wächst, und wer früh dabei ist, profitiert davon, eine Plattform mitzugestalten, die sich an den echten Bedürfnissen von Immobilieninvestoren orientiert.

Kalkulation und Verwaltung - der Unterschied

Die Oberfläche von Leverage.immo ist klar strukturiert. Es gibt zwei zentrale Bereiche:

• Kalkulation: Hier landen alle Immobilien, die du noch nicht gekauft hast. Du rechnest durch, ob das Objekt Sinn macht - bevor du irgendwas unterschreibst.
• Verwaltung: Hier wandert die Immobilie hin, sobald du sie tatsächlich gekauft hast. Ab diesem Punkt dokumentierst du laufende Kosten, Renovierungsausgaben und alles, was das Projekt mit sich bringt.

Dieser Übergang von der Kalkulation in die Verwaltung passiert mit einem Klick - du änderst den Status des Objekts auf "gekauft", gibst ein Kaufdatum ein, und schon zählt es zu deinem Portfolio. Sauber getrennt, nachvollziehbar und ohne doppelte Datenpflege.

Fix and Flip durchrechnen - Schritt für Schritt

Im Video zeigt Johannes den kompletten Ablauf am Beispiel einer 65-Quadratmeter-Wohnung - nennen wir sie "Flipper Town" in der Schillerstraße in Weimar. Die konkreten Zahlen sind für das Beispiel gewählt, aber der Prozess ist auf jedes reale Projekt übertragbar.

Schritt 1: Ankaufskosten eingeben

Du startest mit dem Kaufpreis. Im Beispiel sind das 109.000 Euro. Dann kommen die Nebenkosten:

• Maklerkosten: 2,38 Prozent
• Notar und Grundbuch: ca. 2 Prozent
• Grunderwerbsteuer: wird automatisch eingezogen - Leverage.immo erkennt das Bundesland anhand der Postleitzahl und trägt den richtigen Steuersatz selbst ein

Das ist ein Detail, das im Alltag wirklich Zeit spart. Wer schon mal vergessen hat, dass die Grunderwerbsteuer in Thüringen anders ist als in Bayern, weiß, warum das relevant ist.

Schritt 2: Renovierungskosten kalkulieren

Du hast zwei Möglichkeiten: entweder detailliert jedes einzelne Gewerk anlegen - oder du nimmst den Pauschalweg über einen Schieber, der dir auf Basis der Wohnfläche eine grobe Schätzung liefert. Im Beispiel landet man so bei rund 27.000 Euro Renovierungskosten für eine mittlere Sanierung. Dazu kommt ein einstellbarer Sicherheitspuffer, der auf 10 Prozent gesetzt wird - das ergibt dann rund 28.600 Euro.

Wer schon mal ein Badezimmer hat sanieren lassen, weiß: Puffer sind keine Option, sondern Pflicht. Sanitär, Elektro, Bodenbelag - im Video werden reale Beispielkosten genannt: 8.900 Euro fürs Bad, 5.600 Euro für Parkettboden, 12.000 Euro für die komplette Elektrik. Das summiert sich schnell, und genau deswegen macht es Sinn, diese Ausgaben sauber zu tracken.

Schritt 3: Finanzierung eingeben

Fix and Flip wird in der Regel kurzfristig finanziert. Im Beispiel wird eine Projektlaufzeit von 9 Monaten angesetzt, mit einem Zinssatz von 6 Prozent - ein realistischer Wert, den Johannes so zuletzt auch selbst finanziert hat. Der Finanzierungsanteil liegt bei 100 Prozent des Kaufpreises, was für erfahrene Investoren mit guter Bonität machbar ist, aber natürlich individuell verhandelt werden muss.

Schritt 4: Laufende Kosten nicht vergessen

Viele unterschätzen die monatlichen Projektkosten während der Renovierungsphase. Leverage.immo rechnet diese automatisch hoch:

• Hausgeld: 200 Euro pro Monat
• Strom, Wasser, Heizung: 30 Euro pro Monat
• Zinsen aus der Finanzierung

Über 9 Monate kommen so schnell über 2.250 Euro an laufenden Kosten zusammen - ohne Renovierung. Das ist Geld, das viele beim ersten Flip schlicht vergessen und das am Ende die Marge frisst.

Bewertung mit Price Hub - was ist das Objekt wert?

Leverage.immo arbeitet mit Price Hub zusammen, um eine marktbasierte Einwertung direkt in die Kalkulation zu integrieren. Im kostenlosen Bereich bekommst du eine grobe Preisspanne für das Objekt basierend auf Lage, Baujahr, Zustand und Größe.

Im Beispiel werden folgende Eckdaten eingegeben:

• Wohnfläche: 65 Quadratmeter
• Baujahr: 1985
• Zustand: Renovierung nötig, Qualität gut aber in die Jahre gekommen
• Räume: 2
• Grundstück: 0 Quadratmeter (Eigentumswohnung)

Daraus ergibt sich eine Preisspanne. Für die Verkaufssimulation nimmt Johannes einen angenommenen Quadratmeterpreis von 5.500 Euro als Beispielwert - nur um die Rechnung durchzuspielen, kein Marktpreis für Weimar.

Wer das Objekt ernsthaft bei einer Bank vorstellen will, kann sich ein sogenanntes 360-Grad-Dossier zukaufen. Das enthält eine vollumfängliche Bewertung mit Vergleichswerten, Lage für Miete und Verkauf, Nachbarschaftsanalyse und mehr. Das ist einmalig kostenpflichtig, bleibt danach aber dauerhaft im Objekt hinterlegt - und wird mitgeliefert, wenn du die Kalkulation mit jemandem teilst.

Drei Szenarien: Worst Case, Average, Best Case

Eine der stärksten Funktionen der Kalkulation ist die automatische Dreifach-Simulation. Leverage.immo rechnet nicht nur einen einzigen Marktwert durch, sondern zeigt dir gleichzeitig:

• Worst Case: Was passiert, wenn du weniger als erwartet bekommst?
• Average: Das realistische Mittelszenario
• Best Case: Was ist drin, wenn der Markt mitspielt?

Dazu gibt es eine Verhandlungstabelle, mit der du auf einen Blick siehst: Wenn ich den Kaufpreis um 15 Prozent drücke, wie verändert sich dann meine Marge in jedem der drei Szenarien? Das hilft enorm dabei, in Verhandlungen konkrete Zahlen im Kopf zu haben und nicht nur ein vages Bauchgefühl.

Kalkulation teilen - mit der Bank, dem Partner, dem Berater

Sobald eine Kalkulation fertig ist, kannst du sie mit einem Klick veröffentlichen. Der Empfänger - ob Bank, Finanzierungsberater oder Geschäftspartner - bekommt einen Read-only-Link. Er sieht alle Zahlen, kann aber nichts verändern. Das schützt deine Kalkulation und sorgt gleichzeitig für einen professionellen Eindruck bei der Bank.

Wenn du den Link wieder deaktivieren willst, machst du das einfach wieder rückgängig. Der Link ist dann sofort ungültig, egal wer ihn vorher bekommen hat.

Vom Flip in die Verwaltung - Kosten tracken in Echtzeit

Sobald du das Objekt als gekauft markierst, wechselt es in den Verwaltungsbereich. Dort kannst du alle anfallenden Kosten einzeln erfassen und dir eine lückenlose Kostenhistorie aufbauen. Im Video werden drei typische Positionen eingetragen:

• Sanitär: 8.900 Euro
• Parkettboden: 5.600 Euro
• Elektroinstallation: 12.000 Euro

Die Gesamtkosten laufen unten live mit. So weißt du jederzeit, wo du im Verhältnis zu deiner ursprünglichen Kalkulation stehst - und merkst frühzeitig, wenn ein Gewerk zu teuer wird.

Für Buy-and-Hold-Objekte kommt noch die Mieterverwaltung dazu. Das wird in einem eigenen Video gezeigt - laut Johannes folgt das in der nächsten Folge.

Was kommt als nächstes bei Leverage.immo?

Das Tool ist noch im Aufbau, und das Team ist transparent darüber, wo man gerade steht. Drei Gründer, alle noch in Vollzeit beschäftigt, bauen hier etwas, das langfristig die Art verändern soll, wie Privatinvestoren in Deutschland mit Immobilien umgehen.

Geplant ist unter anderem, dass du künftig Immobilien direkt aus anderen Portalen mit einem Klick in Leverage.immo als Kalkulation anlegen kannst - ohne die Daten manuell übertragen zu müssen. Das würde den Analyse-Workflow massiv beschleunigen.

Wer Fehler findet oder Ideen hat, kann sich direkt per WhatsApp oder Mail bei dem Team melden. Das ist kein Lippenbekenntnis - das Startup lebt gerade von diesem Feedback.

Fazit: Lohnt sich Leverage.immo für dich?

Wenn du anfängst, Immobilien zu analysieren, und bisher mit Excel oder Papier gearbeitet hast, ist Leverage.immo ein echter Schritt nach vorne. Die geführte Kalkulation nimmt dir viel Arbeit ab, rechnet die Nebenkosten automatisch, simuliert drei Szenarien und lässt dich das Ergebnis professionell teilen.

Für Fix-and-Flip-Investoren ist der Workflow besonders gut durchdacht: von der ersten Kalkulation über die Finanzierungsvorbereitung bis hin zum Kostentracking während der Renovierung. Und das alles kostenlos.

Meld dich an, rechne ein paar Objekte durch und schau, ob es für dich passt. Unverbindlich, ohne Kreditkarte, ohne Ablaufdatum. Die Adresse: www.leverage.immo.