Immobilien finanzieren: Schritt für Schritt Anleitung für Anfänger – Fix & Flip Talk Teil 2

In dieser Folge des Fix & Flip Talks setzt Johannes die Reihe rund ums Thema Immobilienfinanzierung fort. Zusammen mit Finanzierungsexperte Dominik geht er Schritt für Schritt durch, welche Unterlagen du als Anfänger brauchst, wie der Ablauf einer Finanzierung konkret aussieht und warum ein erfahrener Finanzierungsvermittler oft den entscheidenden Unterschied macht. Wer noch keinen Deal finanziert hat, bekommt hier den kompletten Überblick.

Warum die Finanzierung wichtiger ist als der Deal

Die meisten Anfänger im Fix and Flip denken zuerst ans Objekt. Guter Deal, günstig kaufen, renovieren, mit Gewinn verkaufen. Das stimmt so weit. Aber ohne funktionierende Finanzierung geht nichts. Johannes bringt es im Video auf den Punkt: Die Finanzierung ist die Voraussetzung für den Deal, nicht umgekehrt. Wer erst ein Objekt findet und sich dann um die Finanzierung kümmert, verliert Zeit und oft auch das Objekt. Wer seine Bonität und seine Unterlagen schon vorher in Ordnung hat, kann schnell handeln. Und Schnelligkeit ist im Immobilienmarkt ein echter Wettbewerbsvorteil.

Diese Unterlagen brauchst du für eine klassische Immobilienfinanzierung

Dominik erklärt zunächst, was bei einer normalen Immobilienfinanzierung als Privatperson mitgebracht werden muss. Das klingt auf den ersten Blick nach wenig, aber es kommt auf Vollständigkeit und Sauberkeit an:

• Die letzten drei Gehaltsnachweise
• Den letzten Einkommensteuerbescheid oder Lohnsteuerbescheid
• Vor- und Rückseite des Personalausweises
• Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
• Die Schufa zieht die Bank selbst, du musst nur gegenzeichnen

Das sind die personenbezogenen Unterlagen. Zum Objekt kommen dann noch weitere Dokumente dazu. Das Exposé ist dabei immer gern gesehen, ebenso der Grundriss und eine genaue Aufstellung der kalkulierten Nebenkosten. Wenn Renovierungsarbeiten mitfinanziert werden sollen, braucht die Bank außerdem eine detaillierte Kostenaufstellung vom Handwerker. Eine pauschale Aussage wie "ich brauche noch 40.000 Euro für die Sanierung" reicht nicht. Die Bank will wissen, wofür das Geld genau ausgegeben wird.

Ordnung ist kein Detail, sondern Pflicht

Ein Punkt, den Dominik besonders betont: Wie du deine Unterlagen einreichst, macht einen echten Unterschied. Wer ein chaotisches PDF mit schlecht gescannten Seiten, verwackelten Handyfotos und durchnummerierten Dateinamen aus dem Automaten einschickt, macht keinen guten Eindruck. Auf der anderen Seite sitzt ein Mensch, der diese Unterlagen bearbeiten muss. Acht Stunden am Tag, viele Vorgänge. Wer übersichtlich sortierte Ordner liefert, in denen alles auf Anhieb zu finden ist, wird bevorzugt bearbeitet. Das ist keine Einbildung, das ist menschliche Realität.

Konkret bedeutet das:

• Dokumente ordentlich einscannen, keine Handyfotos
• Unterlagen in klaren Ordnern strukturieren, nicht alles in eine E-Mail werfen
• Vollständigkeit vorab prüfen, damit nichts nachgeliefert werden muss

Denk daran wie an eine Bewerbungsmappe. Du schickst auch keine zerknitterten Zettel zu einem Vorstellungsgespräch. Das gleiche Prinzip gilt hier.

So läuft eine Fix-and-Flip-Finanzierung Schritt für Schritt ab

Der Ablauf einer Finanzierung für ein Fix-and-Flip-Projekt ist im Kern ähnlich wie bei einer normalen Immobilienfinanzierung, aber mit einigen Besonderheiten. Dominik erklärt den optimalen Prozess so:

• Schritt 1: Bonität vorab prüfen lassen. Bevor du ein Objekt suchst, solltest du wissen, wie du bei Banken dastehst. Das hat Johannes schon in Teil 1 erläutert.
• Schritt 2: Objekt einreichen. Sobald du ein Objekt gefunden hast, schickst du es an den Banker oder Finanzierungsvermittler. Der prüft, ob der Kaufpreis realistisch ist und ob die Handwerkskosten sauber kalkuliert sind.
• Schritt 3: Finanzierungsbestätigung erhalten. Wenn alles passt, stellt die Bank eine Finanzierungsbestätigung aus. Die kannst du dem Verkäufer vorlegen und damit einen Notartermin vereinbaren.
• Schritt 4: Grundschuld bestellen. In der Anfängervariante wird eine Grundschuld bestellt. Das dauert in der Regel rund 14 Tage.
• Schritt 5: Kaufpreis überweisen. Die Bank überweist den Kaufpreis, du erhältst die Immobilie und kannst mit den Handwerkern starten.
• Schritt 6: Verkauf und Grundschuldlöschung. Nach der Renovierung wird verkauft. Die Restschuld wird aus dem Verkaufserlös getilgt, die Grundschuld wird gelöscht. Danach hast du wieder freie Kapazität für das nächste Objekt.

Dieser Ablauf funktioniert, wenn alles sauber vorbereitet ist. Wer seine Unterlagen in Ordnung hat und ein realistisch kalkuliertes Objekt einreicht, kann den Prozess deutlich beschleunigen.

Firmengründung und Finanzierung: Was du wissen musst

Viele Fix-and-Flip-Einsteiger denken, sie gründen schnell eine GmbH, um nicht persönlich zu haften, und dann läuft die Finanzierung über die Firma. So einfach ist das nicht. Banken sind nicht naiv. Eine GmbH, die einen Tag alt ist, hat in der Regel 25.000 Euro Stammkapital. Das reicht als Sicherheit für keine einzige Immobilienfinanzierung. Die Bank wird in diesem Fall trotzdem auf dein privates Vermögen zugreifen wollen, also eine selbstschuldnerische Bürgschaft verlangen.

Dominik erklärt, dass Firmen, die jünger als drei Jahre sind, von vielen Banken als Existenzgründer eingestuft werden. In diesem Status wirst du praktisch immer mit deinem Privatvermögen haften, unabhängig davon, welche Rechtsform du gewählt hast. Die GmbH bringt steuerliche Vorteile, die aber nur in enger Abstimmung mit einem Steuerberater sinnvoll genutzt werden können. Finanzierungstechnisch schützt sie dich in der Anfangsphase nicht vor dem Rückgriff auf dein Privatvermögen.

Der klare Rat aus dem Video: Holt euch einen guten Steuerberater. Nicht erst, wenn etwas schiefgelaufen ist, sondern bevor ihr anfangt. Beim Thema Steuern spart man in der Regel davor und nicht danach. Wer einfach losschießt, schießt irgendwann daneben.

Warum ein Finanzierungsvermittler Vorteile bringt

Dominik arbeitet als Finanzierungsvermittler und erklärt, warum der Gang zu einem erfahrenen Vermittler oft sinnvoller ist als direkt zur Hausbank zu gehen. Die entscheidenden Punkte:

• Direkte Ansprechpartner bei Banken: Ein Vermittler ruft nicht beim Sachbearbeiter an, sondern kennt die zuständigen Entscheider direkt. Was auf dem normalen Weg abgeblockt wird, kann über einen anderen Kanal trotzdem funktionieren.
• Hohes Volumen als Hebel: Dominik spricht im Video davon, dass sein Team aktuell ein Finanzierungsvolumen von über 30 Millionen Euro bei Banken platziert. Wer regelmäßig in dieser Größenordnung arbeitet, hat bei den Banken einen anderen Stand als ein Einzelkunde.
• Schnelligkeit: Makler, die mit Dominiks Team zusammenarbeiten, bekommen teilweise nach drei bis vier Stunden bereits eine Finanzierungsbestätigung. Im Wettbewerb um ein Objekt ist das ein massiver Vorteil. Ein Verkäufer, der zwei Interessenten hat, wird denjenigen bevorzugen, der schnell und verbindlich auftritt.
• Betreuung von Anfang bis Ende: Als Fix-and-Flip-Investor musst du dich nicht selbst durch den Papierkram kämpfen. Du lieferst die Unterlagen, der Vermittler übernimmt den Rest.

Dominik und sein Team sind hauptsächlich in Bayern aktiv, unter anderem in den Regionen rund um Nürnberg, München, Augsburg, Starnberg und Kempten. Für Investoren in anderen Regionen lohnt es sich, nach vergleichbaren Partnern vor Ort zu suchen.

Die wichtigsten Tipps auf einen Blick

Am Ende des Videos fassen Johannes und Dominik die wichtigsten Punkte noch einmal zusammen. Was wirklich zählt, wenn du mit Fix and Flip anfangen willst:

• Unterlagen in Ordnung bringen, bevor du anfängst. Alle Dokumente vollständig und sauber abgelegt, sodass du bei Bedarf sofort liefern kannst.
• Firmenstruktur mit einem Steuerberater klären. Nicht raten, nicht googeln, sondern mit einem Profi besprechen. Das spart Steuern und verhindert teure Fehler.
• Netzwerk aufbauen. Vernetze dich mit Menschen, die schon im Bereich Immobilien und Fix and Flip aktiv sind. Finanzierungsberater, Banker, erfahrene Investoren. Das Netzwerk ist oft genauso viel wert wie das Kapital.
• Risiko eingehen. Ohne Risiko kein Gewinn. Wer ewig abwartet, wird nie anfangen. Aber wer unvorbereitet startet, macht unnötige Fehler. Beides zusammen bringt dich weiter.

Finanzierung ist kein lästiges Beiwerk, sondern das Fundament jedes Fix-and-Flip-Projekts. Wer das früh versteht und entsprechend handelt, hat im Immobilienmarkt einen klaren Vorteil gegenüber Investoren, die erst beim konkreten Objekt anfangen zu denken.