Immobilien finanzieren: Schritt-für-Schritt-Anleitung für Anfänger im Fix and Flip

In diesem Video, dem zweiten Teil des Fix & Flip Talks, erklärt Johannes gemeinsam mit Finanzierungsexperte Dominik, wie eine Immobilienfinanzierung konkret abläuft. Ihr erfahrt Schritt für Schritt, welche Unterlagen ihr braucht, wie Banken eure Anfragen bewerten und warum ein Finanzierungsvermittler im Fix-and-Flip-Bereich oft der entscheidende Vorteil ist.

Warum die Finanzierung wichtiger ist als der Deal selbst

Viele Anfänger im Bereich Fix and Flip konzentrieren sich zunächst auf die Suche nach einem guten Objekt. Johannes macht im Video aber deutlich, dass die Finanzierung eigentlich die Grundvoraussetzung für alles andere ist. Ohne gesicherte Finanzierung nützt dir der beste Deal nichts. Wer die Finanzierung nicht im Griff hat, verliert Objekte an Mitbewerber, die schneller reagieren können, oder gerät in eine schwierige Situation, wenn es beim Kauf konkret wird.

Das bedeutet: Bevor du anfängst, aktiv nach Objekten zu suchen, solltest du deine eigene Bonität kennen, deine Unterlagen vollständig haben und idealerweise bereits Kontakt zu einem Finanzierungsberater oder einer Bank aufgebaut haben. Dann musst du beim konkreten Objekt nur noch die objektbezogenen Dokumente nachliefern, und die Finanzierung kann deutlich schneller anlaufen.

Welche Unterlagen braucht die Bank von dir als Privatperson?

Dominik erklärt im Video klar, was du als Einzelperson mitbringen musst, wenn du eine Immobilienfinanzierung beantragst. Das ist weniger kompliziert als viele denken, aber du solltest es ordentlich aufbereiten:

• Die letzten drei Gehaltsnachweise
• Den letzten Einkommensteuerbescheid
• Personalausweis (Vorder- und Rückseite)
• Eigenkapitalnachweis, also ein aktueller Kontoauszug oder Depotauszug
• Die Schufa zieht die Bank selbst, du musst nur zustimmen

Das klingt überschaubar, und das ist es auch. Was aber viele unterschätzen: Die Art und Weise, wie du diese Unterlagen einreichst, macht einen spürbaren Unterschied. Dazu gleich mehr.

Was gilt, wenn du als Firma oder GmbH finanzieren willst?

Wer Fix and Flip nicht als Privatperson, sondern über eine Gesellschaft betreibt, also etwa eine GmbH, GbR oder OHG, der braucht zusätzlich zu den persönlichen Unterlagen der Geschäftsführer noch folgendes:

• Selbstauskunft der Geschäftsführer (Einkommen, Rücklagen, persönliche Vermögenssituation)
• Die letzten drei Jahresabschlüsse der Firma, sofern vorhanden

Hier ist ein Punkt besonders wichtig: Banken sind nicht naiv. Wenn du heute eine GmbH gründest und morgen damit eine Finanzierung beantragst, wird die Bank trotzdem auf dein Privatvermögen zugreifen wollen. Eine frisch gegründete GmbH mit einem Stammkapital von 12.500 Euro (oder 25.000 Euro bei Volleinzahlung) ist für eine Bank kein ausreichender Sicherheitspuffer. Sie wird in aller Regel eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Geschäftsführers verlangen.

Das bedeutet konkret: Du haftest persönlich, egal wie die Firmenstruktur aussieht. Wer unter drei Jahren Firmengeschichte hat, gilt bei vielen Banken als Existenzgründer. Und als Existenzgründer wirst du praktisch immer mit deinem Privatvermögen in der Pflicht stehen. Die GmbH bringt in dieser Phase finanzierungstechnisch noch keinen echten Schutz. Steuerlich kann sie trotzdem sinnvoll sein, aber das gehört in die Hände eines guten Steuerberaters.

Firmenstruktur und Steuerberater: Hol dir früh die richtige Beratung

Dominik und Johannes sind sich in einem Punkt einig: Ein guter Steuerberater gehört von Anfang an zum Team. Nicht erst dann, wenn etwas schiefläuft, sondern bevor du startest. Denn bei Steuern und Unternehmensstruktur gilt: Wer vorher plant, spart Geld und vermeidet Fehler, die sich hinterher kaum noch korrigieren lassen.

Offshore-Konstrukte oder exotische Firmenstrukturen, um Haftung zu umgehen, funktionieren in der Praxis ohnehin nicht, zumindest nicht bei der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Die Bank schaut durch solche Konstrukte hindurch und will am Ende immer eine Person sehen, die für das Darlehen einsteht.

Objektbezogene Unterlagen: Was die Bank beim Kauf sehen will

Neben den persönlichen Unterlagen braucht die Bank natürlich auch Informationen zum Objekt selbst. Das sind typischerweise:

• Exposé des Objekts (vom Makler oder selbst erstellt)
• Grundrisse und Lageangaben
• Aufstellung der Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
• Falls Renovierungskosten mitfinanziert werden sollen: eine detaillierte Aufstellung von Handwerkern, die du beauftragen willst, mit konkreten Kostenschätzungen

Der letzte Punkt ist entscheidend, wenn du Fix and Flip machst und die Sanierungskosten mit in die Finanzierung einbeziehen willst. Eine pauschale Aussage wie "ich brauche noch 40.000 Euro für die Renovierung" reicht der Bank nicht. Sie will wissen, wo genau das Geld hingeht: Badezimmer, Elektrik, Bodenbeläge, Fenster. Wenn du 5.000 Euro für ein Bad ansetzt, das realistisch 15.000 Euro oder mehr kostet, wird die Bank das hinterfragen und im Zweifel die Finanzierung ablehnen oder deutlich einschränken.

Wer in Eigenleistung arbeitet, muss das zwar nicht so detailliert belegen, aber dann zählen diese Arbeiten auch als wertsteigernd, was die Bank positiv berücksichtigt. Der Grundsatz bleibt: Kalkulation macht man nicht nur für die Bank, sondern vor allem für sich selbst. Wer sein eigenes Zahlenwerk nicht versteht, hat das Thema noch nicht durchdrungen.

Ordnung und Aufbereitung: Der unterschätzte Faktor

Dominik spricht im Video einen Punkt an, der in der Praxis wirklich einen Unterschied macht und von Anfängern regelmäßig unterschätzt wird: wie du deine Unterlagen einreichst.

Wer der Bank oder dem Finanzierungsberater einen unsortierten Haufen aus Handyfotos, schlecht eingescannten PDFs und zufällig benannten Dateien schickt, verschlechtert seinen ersten Eindruck massiv. Auf der anderen Seite sitzt ein Mensch, der diesen Antrag bearbeiten muss, oft unter Zeitdruck. Wenn der sich durch deine Unterlagen durchkämpfen muss, bist du sofort im Hintertreffen gegenüber jemandem, der sauber sortierte, klar benannte Dokumente in einer geordneten Ordnerstruktur schickt.

Die Empfehlung ist eindeutig:

• Dokumente ordentlich einscannen, keine Handyfotos
• Klar benennen und in Ordnern sortieren
• Vollständig einreichen, nicht häppchenweise nachliefern

Stell dir das wie eine Bewerbungsmappe vor: Du würdest für eine Bewerbung auch keine zerknitterten Zettel ohne Struktur einschicken. Gleiches gilt hier.

So läuft die Finanzierung Schritt für Schritt ab

Wenn du deine Unterlagen beisammen hast und ein konkretes Objekt gefunden hast, läuft der Prozess in der Regel so ab:

• Du schickst die Objektunterlagen an den Finanzierungsvermittler oder direkt an die Bank
• Die Bank prüft Kaufpreis, Lage, Handwerkskosten und deine Bonität
• Bei positivem Ergebnis bekommst du eine Finanzierungsbestätigung, mit der du zum Verkäufer gehst
• Du machst einen Notartermin aus
• Die Bank bestellt die Grundschuld (bei der Anfängervariante mit klassischer Grundschuldbestellung)
• Rund 14 Tage später kommt die Aufforderung, den Kaufpreis zu bezahlen
• Die Bank überweist die Summe, du kannst mit dem Handwerk loslegen
• Nach dem Verkauf des renovierten Objekts wird die Restschuld getilgt und die Grundschuld wieder gelöscht

Dann hast du, wie Johannes es formuliert, einen Schuss frei und kannst das nächste Objekt angehen.

Warum ein Finanzierungsvermittler im Fix and Flip so viel bringt

Dominik erklärt im Video, warum es gerade für Fix-and-Flip-Investoren sinnvoll ist, mit einem erfahrenen Finanzierungsvermittler zusammenzuarbeiten statt direkt zur nächsten Sparkasse zu gehen.

Der entscheidende Vorteil: Ein Vermittler, der regelmäßig hohe Finanzierungsvolumina bei bestimmten Banken einreicht, hat dort direkte Ansprechpartner auf Entscheiderebene. Nicht den Sachbearbeiter, der nach Schema F vorgeht, sondern jemanden, der einen Spielraum hat und den Antrag schneller und wohlwollender bearbeiten kann. Das Ergebnis: Makler, die mit dem Team zusammenarbeiten, können teilweise nach drei bis vier Stunden bereits eine Finanzierungsbestätigung in der Hand haben.

Das ist im Immobilienmarkt ein massiver Vorteil. Wenn du einem Verkäufer noch am selben Tag nach der Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kannst, schaffst du Vertrauen und setzt dich klar von anderen Interessenten ab. Der Verkäufer sieht, dass du vorbereitet bist und der Deal tatsächlich funktioniert.

Zusammenfassung: So gehst du das Thema richtig an

Am Ende des Videos fasst Dominik die wichtigsten Punkte noch einmal zusammen. Wenn du mit Fix and Flip anfangen willst, solltest du diese Schritte beherzigen:

• Unterlagen vorbereiten, bevor du das erste Objekt besichtigst. Lohnzettel, Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweis, Ausweis, alles vollständig und ordentlich abgelegt.
• Firmenstruktur klären mit einem Steuerberater. Nicht erst starten und dann fragen, sondern vorher Klarheit schaffen.
• Netzwerk aufbauen: Finanzierungsberater, Banker, erfahrene Investoren. Suche dir Leute, die schon Erfahrung haben, und lern von ihnen.
• Trau dich: Ohne Risiko kein Gewinn. Wer nie den ersten Schritt macht, wird auch nie einen Fix-and-Flip abschließen.

Finanzierung ist kein Hexenwerk, aber sie erfordert Vorbereitung, Ordnung und die richtigen Partner an deiner Seite. Wer das unterschätzt, verschenkt Zeit, verliert Deals und macht sich bei Banken keinen guten ersten Eindruck. Wer es ernst nimmt und strukturiert vorgeht, hat einen echten Wettbewerbsvorteil im Immobilienmarkt.