Immobilien im Juli 2022 - was passiert gerade im Markt? Wir haben eingekauft!

Der Immobilienmarkt im Sommer 2022 sorgt für Unruhe: Steigende Zinsen, verunsicherte Käufer und eine EZB, die zu spät reagiert hat. Johannes gibt in diesem Video seine ehrliche Einschätzung zur aktuellen Marktlage, erklärt, warum ein guter Deal trotzdem ein guter Deal bleibt, und verrät, dass das nächste Fix-and-Flip-Projekt bereits eingekauft ist.

Marktlage Juli 2022: Was ist gerade los?

Die Nachrichten überschlagen sich, die DMs auf Instagram häufen sich, und in den YouTube-Kommentaren stellt fast jeder dieselbe Frage: Was passiert gerade auf dem Immobilienmarkt? Johannes beobachtet das Geschehen genau und nimmt sich in diesem Video die Zeit, um klar und ohne Panikmache zu differenzieren.

Das Kernthema ist schnell benannt: Die Zinsen sind gestiegen, und zwar deutlich. Was viele dabei vergessen, ist die Ursache. Die Europäische Zentralbank hat schlicht zu lange gewartet. Eine Zinserhöhung hätte schon im Januar kommen müssen, sie kam erst im Juli 2022. Das ist keine Überraschung, das ist europäische Trägheit in Reinform. Das Ergebnis ist ein Markt, der jetzt kurzfristig korrigiert, weil er zuletzt Preise gesehen hat, die in vielen Lagen schlicht jenseits von gut und böse waren.

Deutschland war lange günstiger als der Rest Europas

Wer den deutschen Immobilienmarkt über die letzten zehn bis fünfzehn Jahre verfolgt hat, weiß: Deutschland war im europäischen Vergleich extrem günstig. Johannes hat selbst in verschiedenen Städten Europas und in den Emiraten gelebt. Wer damals die Wahl hatte zwischen Barcelona, London, Paris oder Berlin, der wusste: Berlin war mitunter die günstigste Hauptstadt in ganz Europa.

Der starke Preisanstieg der letzten Jahre war also zu einem guten Teil schlicht ein Aufholprozess. Deutschland hat in Sachen Immobilienpreise nachgezogen, was andere Märkte schon lange vorgemacht haben. Die Kombination aus diesem Aufholeffekt und einer viel zu lockeren Zinspolitik hat dann aber dazu geführt, dass sich überteuerte Preise in einigen Segmenten aufgebaut haben. Diese werden jetzt korrigiert, was Johannes ausdrücklich für richtig hält. Das ist keine Katastrophe, das ist eine gesunde Marktbereinigung.

Seitwärtsbewegung statt Crash: Die realistische Einschätzung

Johannes erwartet für die kommenden Monate keine dramatischen Einbrüche, sondern eine Seitwärtsbewegung bei den Preisen. Überteuerte Objekte werden günstiger werden, das ist realistisch und war auch überfällig. Aber von einem flächendeckenden Markteinbruch spricht er nicht, und das aus gutem Grund.

Wer jetzt so tut, als wäre der nächste Atomkrieg ausgebrochen und ab morgen gäbe es kein Geld mehr, denkt schlicht nicht klar. Der Markt verändert sich, ja. Aber er verschwindet nicht. Und genau da liegt der entscheidende Punkt für jeden, der im Fix and Flip oder in der Kapitalanlage aktiv ist.

Ein guter Deal bleibt ein guter Deal, auch in schwierigen Zeiten

Das ist die zentrale Botschaft dieses Videos, und sie ist auch die wichtigste Lektion für jeden Immobilieninvestor: Wer richtig rechnen kann, findet auch in einem schwierigen Marktumfeld gute Deals. Rechnen ist der Hauptbestandteil des Fix-and-Flip-Geschäfts. Wer das beherrscht, braucht keine Angst vor steigenden Zinsen zu haben.

Johannes hat in diesem Zusammenhang mit mehreren erfahrenen Investoren gesprochen, unter anderem mit Nils Eiffler und dem Team von Investors United, die sich stark im Bereich Off-Market-Deals bewegen. Das Fazit aus diesen Gesprächen ist eindeutig: Die Profis kaufen weiterhin ein, wenn die Zahlen stimmen. Kein langes Zögern, kein Abwarten auf bessere Zeiten, wenn der Deal selbst überzeugend ist.

Was heißt das konkret? Johannes nennt klare Kriterien:

• A-Lagen und gute B-Lagen sind nach wie vor interessant.
• Der Einkaufspreis muss wirklich deutlich unter Marktwert liegen, nicht nur knapp.
• Ein Puffer von 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter zum geplanten Verkaufspreis sollte vorhanden sein.
• Deals, die auf dem Papier nur auf 20.000 Euro Vorsteuergewinn hinauslaufen, sind in diesem Marktumfeld zu riskant, der Puffer ist zu klein.

Puffer erhöhen, Risiko realistisch einschätzen

Ein wichtiger praktischer Hinweis von Johannes: In der aktuellen Lage solltest du deinen Sicherheitspuffer bewusst nach oben anpassen. Materialpreise, Handwerkerkosten und die Vermarktungsdauer sind schwerer planbar als noch vor einem Jahr. Wer bisher mit zehn Prozent Puffer kalkuliert hat, sollte jetzt eher mit zwanzig Prozent rechnen.

Warum? Weil du in sechs bis neun Monaten, wenn dein Flip fertig ist, nicht weißt, wo der Markt steht. Die Zinsen wirken sich direkt auf die Kaufkraft potenzieller Käufer aus. Wer sich heute eine Finanzierung zu vier Prozent und mehr leisten muss, kann sich schlicht weniger Kaufpreis leisten als vor einem Jahr zu einem Prozent. Das bedeutet: Es wird weniger Interessenten geben, und die Vermarktungszeit kann sich verlängern.

Wenn du auf den Gewinn aus einem Flip zu einem bestimmten Datum angewiesen bist, ist das ein Risiko, das du einkalkulieren musst. Wer flexibel genug ist, ein Objekt im Worst Case auch zu behalten, umzufinanzieren und später zu verkaufen, steht deutlich entspannter da.

Qualität zahlt sich aus, gerade jetzt

Johannes spricht auch einen Punkt an, der über das reine Zahlenrechnen hinausgeht: Qualität bei der Renovierung. Wer versucht, mit billigstem Laminat für zehn Euro den Quadratmeter eine Wohnung aufzuhübschen und sie dann wie frisch verlegtes Eichenparkett zu vermarkten, schadet sich selbst. Kurzfristig mag das funktionieren, langfristig schädigt es den eigenen Ruf.

Im aktuellen Marktumfeld, in dem Käufer anspruchsvoller und vorsichtiger werden, ist ein wirklich gutes Produkt wichtiger denn je. Wer sauber renoviert und ehrlich vermarktet, wird auch jetzt seine Wohnungen verkaufen. Wer schluddert, wird es schwerer haben.

Das Angebot wächst: Jetzt kommen die Deals

Ein Detail, das Johannes am Ende erwähnt und das wirklich relevant ist: Die Anzahl der verfügbaren Deals steigt. Wo vorher kaum etwas auf den Markt kam, weil Verkäufer jeden Preis bekommen haben, kommen jetzt deutlich mehr Objekte rein. Johannes schätzt, dass das Angebot gegenüber den letzten sechs Monaten etwa dreimal so hoch ist.

Das ist eine direkte Konsequenz der veränderten Marktlage: Wer verkaufen muss oder will, kann nicht mehr auf astronomische Preise bestehen. Der Markt dreht sich zugunsten der Käuferseite. Für erfahrene Fix-and-Flip-Investoren, die gelernt haben zu rechnen und geduldig auf den richtigen Einstiegspreis zu warten, ist das eine echte Chance.

Neues Projekt ist bereits eingekauft

Passend zur eigenen Botschaft setzt Johannes auch selbst ein klares Zeichen: Das nächste Projekt ist bereits eingekauft. Details zum Objekt hält er noch zurück, aber die Botschaft ist eindeutig. Wer das Handwerk beherrscht und die Zahlen kennt, lässt sich von einem veränderten Marktumfeld nicht lähmen, sondern handelt.

Eine Krise gehört zu jedem gesunden Wirtschaftszyklus dazu. Wer dieses Business ein bisschen länger macht, weiß das. Und wer das weiß, steht morgens mit einem Lächeln auf, auch wenn die Schlagzeilen düster sind.

Fazit: Klar bleiben und weiter machen

Der Immobilienmarkt im Juli 2022 ist kein Grund zur Panik, aber ein Grund zur erhöhten Sorgfalt. Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Rechnen ist alles. Wer solide kalkuliert, findet gute Deals, egal wie der Markt gerade steht.
• Puffer erhöhen. Statt zehn lieber zwanzig Prozent Sicherheitsmarge einplanen.
• Nur echte Deals kaufen. Objekte mit zu knapper Marge haben in diesem Umfeld keinen Platz im Portfolio.
• Gute Lagen bevorzugen. A- und gute B-Lagen bleiben gefragt, auch wenn die Vermarktung etwas länger dauert.
• Qualität abliefern. Ein gutes Produkt verkauft sich auch in schwierigeren Zeiten.
• Das Angebot steigt. Wer jetzt aktiv den Markt beobachtet, findet mehr Gelegenheiten als noch vor sechs Monaten.

Hast du konkrete Fragen zu einem Deal oder einer Lage? Johannes steht auf Instagram für direkte Fragen zur Verfügung. Den Kanal abonnieren lohnt sich, nächste Woche folgt eine Straßenumfrage zu Immobilienpreisen quer durch alle Generationen.