Immobilien im Juli 2022: Was passiert gerade im Markt? Wir haben eingekauft!

Der Immobilienmarkt im Sommer 2022 sorgt für viele Fragezeichen: Steigende Zinsen, unsichere Preise und ein verändertes Käuferverhalten verunsichern gerade viele Investoren. Johannes gibt in diesem Video seine ehrliche Einschätzung zur aktuellen Marktlage, erklärt, warum er trotzdem gerade eingekauft hat, und sagt dir, worauf es jetzt beim Fix and Flip wirklich ankommt.

Die aktuelle Marktlage: Panik ist fehl am Platz

Johannes wird momentan regelrecht bombardiert mit Nachrichten über Instagram, YouTube-Kommentare und private Anfragen. Die Verunsicherung ist groß, das spürt er deutlich. Doch er sagt klar: Ein bisschen mehr Differenzierung täte dem ganzen Thema gut.

Ja, die Zinsen sind gestiegen. Es war tatsächlich der stärkste Anstieg seit langer Zeit. Dazu muss man aber sagen, dass die EZB diesen Schritt viel zu lange hinausgezögert hat. Eine Zinserhöhung hätte bereits im Januar kommen sollen, tatsächlich ist sie erst im Juli umgesetzt worden. Typisch Europa, alles wurde totdiskutiert, am Ende kam die Reaktion viel zu spät. Das ist ärgerlich, aber es ist die Realität, mit der man jetzt umgehen muss.

Der Markt hat sich in kurzer Zeit stark verändert. Johannes erwartet keine dramatischen Preiseinbrüche, sondern eher eine Seitwärtsbewegung. Die überteuerten Objekte werden korrigiert, und das ist völlig in Ordnung. Viele Preise der letzten Jahre waren schlicht jenseits von gut und böse.

Deutschland war lange günstig, der Aufholprozess ist normal

Was viele vergessen: Deutschland und insbesondere Berlin waren über viele Jahre hinweg extrem günstig im europäischen Vergleich. Wer vor zehn Jahren die Wahl hatte zwischen Barcelona, London, Lissabon und Berlin, der wusste, dass Berlin mitunter die billigste Hauptstadt ganz Europas war. Dieser Rückstand wurde in den letzten Jahren aufgeholt, und das erklärt den extremen Preisanstieg. Jetzt folgt eine Anpassung, ausgelöst durch die verspätete Zinspolitik. Das ist kein Weltuntergang, sondern ein normaler Marktmechanismus.

Wann ist ein Deal trotzdem ein guter Deal?

Die entscheidende Frage für jeden Fix-and-Flip-Unternehmer lautet jetzt: Unter welchen Bedingungen kaufe ich trotzdem ein? Johannes hat dazu eine klare Antwort, die er auch in Gesprächen mit anderen erfahrenen Investoren wie Nils Eiffler und den Investors United immer wieder bestätigt bekommt: Ein guter Deal bleibt ein guter Deal, egal wie das Marktumfeld gerade aussieht.

Was das konkret bedeutet:

• Du kaufst in A-Lagen oder guten B-Lagen.
• Das Objekt liegt deutlich unter Marktwert, nicht nur knapp darunter.
• Zwischen deinem Einkaufspreis und dem realistischen Verkaufspreis liegen mindestens 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Puffer.
• Die Kalkulation geht auch dann noch auf, wenn Handwerker- und Materialkosten höher ausfallen als geplant.

Deals, die nur auf Kante genäht sind und vielleicht 20.000 Euro Vorsteuergewinn abwerfen würden, sind in diesem Umfeld zu riskant. Der Puffer ist einfach zu klein, wenn man nicht weiß, wie sich Marktpreise, Materialkosten und Nachfrage in sechs bis sieben Monaten entwickeln werden.

Puffer erhöhen, Risiko reduzieren

Johannes empfiehlt, den Sicherheitspuffer in der Kalkulation jetzt bewusst nach oben zu schrauben. Wer früher mit zehn Prozent Puffer gerechnet hat, sollte jetzt eher mit 20 Prozent kalkulieren. Nicht weil der Markt zusammenbricht, sondern weil Materialpreise volatil sind, Handwerker schwer planbar sind und die Vermarktungszeit sich verlängern kann.

Wenn die Rechnung selbst mit diesem erhöhten Puffer noch aufgeht und du im schlimmsten Fall das Objekt auch einfach behalten, umfinanzieren und vermieten könntest, dann ist das ein klares Signal: kaufen.

Wenn du hingegen darauf angewiesen bist, dass der Gewinn zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt realisiert wird und es keine Alternative gibt, dann ist in diesem Marktumfeld mehr Vorsicht geboten. Die Nachfrage ist zwar nicht weg, aber es gibt weniger Käufer, weil sich viele die gestiegenen Zinsen schlicht nicht mehr leisten können. Das wirkt sich direkt auf die Vermarktungszeit aus.

Qualität ist kein Nice-to-have, sondern Pflicht

Ein weiterer Punkt, den Johannes betont: Jetzt ist nicht die Zeit, am falschen Ende zu sparen. Wer billigen Laminat verlegt und das Objekt so vermarktet, als wäre Eichenparkett drin, der schadet sich langfristig selbst. Das Reputation schlägt zurück, und wer vorhat, länger im Markt aktiv zu sein, kann sich so etwas nicht leisten.

Gerade wenn die Nachfrage etwas zurückgeht, entscheidet die Qualität des Produkts darüber, wie schnell und zu welchem Preis verkauft wird. Wer sauber renoviert, ehrlich vermarktet und ein Objekt abliefert, das wirklich überzeugt, der findet auch jetzt seinen Käufer.

Der Einkauf entscheidet über alles

Johannes sagt es klar: 80 Prozent eines Fix-and-Flip-Deals werden beim Einkauf entschieden. Wenn du günstig genug einkaufst, hast du den größten Teil der Arbeit schon erledigt. Der Rest ist handwerkliche und kaufmännische Umsetzung.

Was er außerdem beobachtet: Die Anzahl der verfügbaren Deals steigt gerade deutlich an. Er spricht von etwa dreimal so vielen Angeboten wie noch sechs Monate zuvor. Das ist für Käufer eine gute Nachricht. Der Markt dreht sich gerade zu ihren Gunsten. Wer jetzt die Nerven behält, genau kalkuliert und nicht in Panik verfällt, ist gut positioniert.

Fazit: Krise gehört dazu, gut kalkulieren bleibt die Grundlage

Johannes ist seit mehreren Jahren im Fix-and-Flip-Business aktiv und hat verschiedene Marktphasen miterlebt. Seine Botschaft an alle, die gerade verunsichert sind:

• Lasst euch nicht entmutigen.
• Kalkuliert jetzt genauer als zuvor.
• Geht ein bisschen weniger Risiko ein als in guten Zeiten.
• Beobachtet den Markt weiter aktiv.
• Und: Wenn ein Deal gut ist, dann ist er gut. Punkt.

Eine Krise gehört zu jedem Wirtschaftszyklus dazu. Wer das verinnerlicht hat und trotzdem mit kühlem Kopf rechnet, findet auch im Juli 2022 gute Einstiegsmöglichkeiten. Und genau deshalb hat Johannes gerade selbst eingekauft. Welches Objekt das ist, verrät er im Video noch nicht, aber es wird bald mehr dazu geben.